TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02344 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I373

Minute : 2025/25

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

[D] [N] épouse [I]

C/

[E] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [H]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [D] [N] épouse [I] venant aux droits de Madame [V] [N], bailleur initial, à ce jour décédée, suivant acte de partage successoral reçu par Maître [T] [P], Notaire à TRIGNY-LES-VILLES (50), née le 18 Avril 1971 à LE PETIT QUEVILLY (76140), demeurant 8 Bis Rue Porto Riche – 92190 MEUDON

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [H], demeurant 4-6 Rue aux Fromages – Bât A Lot 15 – 14000 CAEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 17 février 2022, avec effet au 2 mai 2022, Mme [V] [N], représentée par son mandataire la société Foncia Normandie a donné à bail à M. [E] [H] un logement à usage d’habitation situé 4-6 rue aux fromages – bât. A – 4e étage – lot 15 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 365 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 53 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX qui en a accusé réception le jour même, Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 996,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, terme de janvier 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 juin 2024, Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], a fait assigner M. [E] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation sis 4-6 rue aux fromages – bât. A – 4e étage – lot 15 – 14 000 Caen au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1971,58 euros au titre des loyers, charges, frais de procédure et indemnités échus arrêté au 31 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3 116,35 euros au 4 novembre 2024.

M. [E] [H], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Conformément à l’article 7 g) de la loi précitée, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 17 février 2022, avec effet au 2 mai 2022 (accompagné du fichier de preuve de signature dématérialisée) ;

– le contrat d’assurance multirisque habitation n° 79076829P/530396 souscrit par M. [E] [H] en date du 17 février 2022, avec effet au 2 mai 2022 (accompagné du fichier de preuve de signature dématérialisée) pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction à chaque échéance anniversaire ;

– le commandement de payer du 25 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 996,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, terme de janvier 2024 ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, arrêté au 17 janvier 2024, portant sur la période de juin 2023 à janvier 2024 inclus ;

– un décompte actualisé établi par commissaire de justice, portant sur la période de février 2024 à novembre 2024 inclus, arrêté au 4 novembre 2024 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 116,35 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [E] [H] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que, la somme de 111,56 euros a été mise au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats, notamment par les conditions financières prévues au bail par les parties.

En effet, la somme de 111,56 euros correspondant à « taxes ordures ménagères 2023 », mise au débit du compte locatif avec l’échéance de décembre 2023, n’est pas justifiée aux débats, eu égard à la provision mensuelle pour charges prévue au bail, fixée à 53 euros et en l’absence de production des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérable relatives au logement litigieux (notamment de l’avis de taxe foncière de l’année 2023) ainsi que des décomptes de régularisation annuelle de l’ensemble des charges (comme les charges de copropriété, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères…) ; de sorte qu’il n’est pas démontré que le montant total des charges réelles récupérables de l’année 2023 est supérieur au montant de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et mise au débit du compte locatif au titre de l’année 2023 (12 mois × 53 euros) et ce, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De telle sorte que, la somme de 111,56 euros non justifiée sera ôtée du calcul de la dette locative.

Dès lors, il est démontré que, M. [E] [H] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 3 004,79 euros, selon décompte arrêté au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [E] [H] sera condamné à payer à Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], la somme de 3 004,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 579,53 euros à compter du 4 juin 2024, date de l’assignation (somme due en principal à cette date) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré au locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [E] [H], par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 996,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte actualisé produit aux débats que, bien que, durant ce délai de deux mois, un versement de la somme de 600 euros ait été effectué par le locataire, celui-ci n’a pas permis de régler l’entièreté des causes du commandement de payer, ni celle des échéances courantes échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai, la dette locative s’élève à la somme de 1281,68 euros.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 mars 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [E] [H], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 mars 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [E] [H] cause un préjudice à Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charge qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [E] [H], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [H], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance.

M. [E] [H], condamné aux paiement, devra payer à Madame [I] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [H] à payer à Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], la somme de 3 004,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1579,53 euros à compter du 4 juin 2024, date de l’assignation (somme due en principal à cette date) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu de manière dématérialisée en date du 17 février 2022, avec effet au 2 mai 2022, entre d’une part, [V] [N], à laquelle Mme [D] [N] épouse [I] vient aux droits et d’autre part, M. [E] [H], portant sur le logement situé 4-6 rue aux fromages – bât. A – 4e étage – lot 15 – 14 000 Caen, à la date du 25 mars 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [E] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 mars 2024 ;

DIT que M. [E] [H] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], à faire expulser M. [E] [H] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [E] [H] à payer Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. [E] [H] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N] ;

CONDAMNE M. [E] [H] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [E] [H] à payer à Mme [D] [N] épouse [I], venant aux droits de [V] [N], une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION