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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03996 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAVT

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

[X] [W]

C/

[G] [A]

[V] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Gaston ROMY – 117

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Gaston ROMY – 117

M. [G] [A]

Mme [V] [I]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [W]

né le 19 Octobre 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : substitué par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [A]

né le 16 Mars 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [I]

née le 09 Mars 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [P] [L], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [K] [S], auditrice de justice et [H] [R], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 870 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 et du 18 juin 2024, Monsieur [X] [W] a fait signifier à Monsieur [G] [A] et à Madame [V] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2895 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 19 juin 2024 Monsieur [X] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [X] [W] a fait assigner Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] au paiement des sommes suivantes :5790 euros au titre de la dette locative arrêtée 1er août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 23 septembre 2024.

À l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [X] [W], représenté, actualise sa créance à la somme de 12545 euros arrêtée au 11 mars 2025.

Monsieur [X] [W] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 juin 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I], régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2024, du commandement de payer délivré le 13 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 mars 2025 que Monsieur [X] [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause VII du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Madame [V] [I] a donné congé à son bail le 5 mars 2024. Il n’est pas contesté par le demandeur que cette dernière n’occupe plus le logement, ce qui est également corroboré par les démarches du commissaire de justice en vue des significations. Conformément aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles, sa solidarité s’éteint 6 mois à compter de la date de son congé, soit au 5 septembre 2024.

Par ailleurs, la clause de solidarité ne vise pas les indemnités d’occupation, de sorte que Madame [V] [I] ne sera tenue qu’au titre de la dette locative stricto sensu, l’indemnité d’occupation ayant une visée indemnitaire qui ne concerne que la personne occupant toujours les locaux, sauf stipulation contractuelle expresse.

Ainsi qu’exposé ci-dessous, la dette de 12 545 euros se compose pour partie d’une dette locative et pour partie d’indemnités d’occupation.

Ainsi, la dette de 12 545 euros peut se ventiler ainsi :

4825 euros de loyer charges comprises de mars à juin 2024 ;778 euros de loyer charges comprises pour le mois de juillet 2024 (prorata)172 euros d’indemnités d’occupation pour le mois de juillet 2024 (prorata)6 770 d’indemnités d’occupation d’août 2024 au 11 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse)

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 5 603 euros, au titre des loyers charges comprises dus au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2024 sur la somme de 2895 euros.

Les demandes sollicitées au titre des indemnités d’occupation à l’encontre de Madame [V] [I] seront rejetées.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2024 à compter du 25 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant que Madame [V] [I] n’occupe plus le logement de sorte que la demande d’expulsion à son encontre est sans objet.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2024, Monsieur [G] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [A] à son paiement à compter de 25 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi qu’exposé ci-dessus, Madame [V] [I] ne sera pas tenue par cette condamnation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner conjointement Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2024 entre Monsieur [X] [W] d’une part, et Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DÉCLARE sans objet la demande d’expulsion de Madame [V] [I] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [A] à compter du 25 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de la somme de 5 603 euros, au titre des loyers charges comprises dus au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2024 sur la somme de 2895 euros ;

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CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 6 942 euros, au titre des indemnités d’occupation dues entre le 26 juillet 2024 et le 11 mars 2025 (échéance de mars incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à payer à Monsieur [X] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [A] et Madame [V] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION