TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03672 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I7XE

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[H] [Z]

[U] [C] épouse [Z]

C/

[P] [M]

[L] [Y] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [P] [M]

Mme [L] [Y] épouse [M]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [Z]

né le 26 Avril 1952 à DOMFRONT (61700)

demeurant 917 Boulevard Ernest Devaux – 04100 MANOSQUE

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [U] [C] épouse [Z]

née le 16 Septembre 2024 à GOULET (61150)

demeurant 917 Boulevard Ernest Devaux – 04100 MANOSQUE

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [M]

né le 25 Juin 1968 à CHALONS SUR MARNE (51000)

demeurant 20 place des Elymes – Résidence le Camp de Pie – 14990 BERNIERES SUR MER

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Y] épouse [M]

née le 02 Mars 1972 à REIMS (51100)

demeurant 20 place des Elymes – Résidence le Camp de Pie – 14990 BERNIERES SUR MER

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2016, avec effet au 15 avril 2016, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z], représentés par leur mandataire ont donné à bail à Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] une maison à usage d’habitation situé 20 place des Elymes – résidence le Camp de Pie – 14 990 Bernières-sur-Mer, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 750 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 avril 2024, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 463,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 17 septembre 2024, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] ont fait assigner Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux sis 20 place des Elymes – résidence le Camp de Pie – 14 990 Bernières-sur-Mer, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 6 851,57 euros au titre des loyers et frais impayés arrêtés au 6 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les requérants ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 9 964,62 euros.

Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 9 964,62 euros, les bailleurs produisent aux débats :

– le contrat de bail du 3 mars 2016, avec effet au 15 avril 2016, lequel prévoit que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ;

– le commandement de payer du 3 avril 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 463,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 1er novembre 2019 au 17 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 9 964,62 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que la somme correspondant au coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice aux locataires a été inclus dans la dette locative ; alors qu’il convient de rappeler que si cet acte est justifié, son coût doit être inclus dans les dépens. Dès lors, la somme de 166,80 euros, mise au débit du compte locatif le 1er mai 2024 au motif « commandement de payer » sera déduite de la dette locative.

De même, depuis l’origine de la dette, en février 2024, plusieurs sommes correspondant à « frais prélèvement impayé » ou encore à « frais envoi recommandé » ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il ne soit justifié aux débats desdits frais et de leurs montants ; de sorte que, la somme de 30,30 euros, calculée comme suit : ((4,10 euros x 3) + 18 euros) sera déduite de la dette locative.

De sorte que, Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] sont débiteurs d’une somme de 9 767,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] seront condamnés solidairement à payer à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] la somme de 9 767,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 851,57 euros à compter du 16 septembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré aux locataires vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M], par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024 et portant sur la somme en principal de 2 463,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué par les locataires ou pour leur compte durant ce délai.

Par ailleurs, aucun paiement effectif n’a eu lieu depuis.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 3 juin 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 3 juin 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] causent un préjudice à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 3 juin 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] ne démontrent pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi des débiteurs.

En outre, les bailleurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] à payer à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] la somme de 9 767,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 851,57 euros à compter du 16 septembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 3 mars 2016, avec effet au 15 avril 2016, entre d’une part, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z], représentés par leur mandataire et d’autre part, Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé 20 place des Elymes – résidence le Camp de Pie – 14 990 Bernières-sur-Mer, à la date du 3 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 3 juin 2024 ;

DIT que Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] à faire expulser Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] à payer in solidum à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 3 juin 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] à l’encontre de Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] épouse [M] et M. [P] [M] à payer in solidum à M. [H] [Z] et Mme [U] [C] épouse [Z] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,