TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01655 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIIK

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

[N] [O]

C/

[E] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [N] [O]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [N] [O]

M. [E] [K]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [N] [O]

née le 25 Mars 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par sa nièce, Madame [V] [O], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mai 2022, Mme [N] [O] a donné à bail à M. [E] [J] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 620 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 16 mai 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 mai 2024, Mme [N] [O] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 6 713 euros au titre des loyers et charges impayés du logement au 2 mai 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 mars 2025, Mme [N] [O] a fait assigner M. [E] [J] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater ou à défaut prononcer pour faute, la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 12 194 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 20 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [N] [O] représentée par sa nièce Mme [V] [O] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 13 365 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

M. [E] [J] [Z], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 13 365 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 4 mai 2022 ;

– le commandement de payer du 16 mai 2024, portant sur la somme en principal de 6 713 euros au titre des loyers et charges impayés du logement au 2 mai 2024 ;

– un décompte locatif depuis l’origine de la dette et actualisé au 18 mai 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 13 365 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [E] [J] [Z] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 13 365 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [E] [J] [Z] sera condamné à payer à Mme [N] [O] la somme de 13 365 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12 194 euros à compter du 3 mars 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [E] [J] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024 et portant sur la somme en principal de 6 713 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant ce délai, ni depuis la délivrance du commandement de payer par ailleurs.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 16 juillet 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [E] [J] [Z], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 16 juillet 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [E] [J] [Z] cause un préjudice à Mme [N] [O] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 16 juillet 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [N] [O] ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, Mme [N] [O] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [J] [Z], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ainsi qu’à payer à Mme [N] [O] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [J] [Z] à payer à Mme [N] [O] la somme de 13 365 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12 194 euros à compter du 3 mars 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 4 mai 2022 entre d’une part, Mme [N] [O] et d’autre part, M. [E] [J] [Z] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 16 juillet 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [E] [J] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 16 juillet 2024 ;

DIT que M. [E] [J] [Z] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [N] [O] à faire expulser M. [E] [J] [Z] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [E] [J] [Z] à payer à Mme [N] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 16 juillet 2024 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DÉBOUTE Mme [N] [O] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [N] [O] ;

CONDAMNE M. [E] [J] [Z] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [E] [J] [Z] à payer à Mme [N] [O] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION