Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 16 mars 2026, n° 24/03817

TJ Caen 16 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 16 mars 2026, n° 24/03817
Numéro(s) :	24/03817
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valentin DURANDRomain LEANDRIMargaux DE SA MOREIRA
Parties :	S.C.I. ST ELOI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03817 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAFO

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 mars 2026 prorogé au16 Mars 2026

S.C.I. ST ELOI

[X] [D]

[E] [D]

[G] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Romain LEANDRI – 54

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Romain LEANDRI – 54

M^e Valentin DURAND-53

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. ST ELOI

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 53

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Romain LEANDRI, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 54, substitué par Me de SA MOREIRA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire :

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Romain LEANDRI, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 54, substitué par Me de SA MOREIRA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire :

Madame [G] [D] – Décédée le 29/04/2024

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Romain LEANDRI, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 54, substitué par Me de SA MOREIRA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025

Date des débats : 02 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 03 mars 2026 prorogé au 16 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 13 février 2017, Madame [I] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 435 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Par actes séparés des 13 février 2017, Mesdames [X] et [G] [D] se sont chacune portées caution solidaire de Monsieur [D].

Le 8 juillet 2021, la SCI ST ÉLOI est devenue propriétaire des lieux pris à bail par Monsieur [D].

Suivant acte extrajudiciaire du 7 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 247,14 euros au titre des charges locatives impayées.

Madame [G] [D] est décédée le 29 avril 2024.

Par requête en injonction de payer du 3 juillet 2024, déposée le 9 juillet 2024 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, la SCI ST ÉLOI a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [D] et Mesdames [X] et [G] [D] au paiement des sommes de :

247,14 euros, en principal, au titre des charges locatives impayées,171,89 euros au titre des frais de procédure TTC,25,80 euros au titre des frais de requête TTC.

Suivant ordonnance du 2 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Caen a enjoint à Monsieur [D] et Madames [X] et [G] [D] ès-qualité de caution solidaire de payer à la SCI ST ÉLOI les sommes de :

247,14 euros, en principal, au titre des charges locatives impayées,171,89 euros au titre des frais de procédure TTC,25,80 euros au titre des frais de requête TTC,ainsi qu’au paiement des dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [D], le 13 septembre 2024 par acte de commissaire de justice remis à personne et à Madame [X] [D], le 16 septembre 2024 par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Par déclaration au greffe en date du 24 septembre 2024, une opposition à l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024 a été formée par Monsieur [D] et Madame [X] [D].

À l’audience du 2 décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI ST ÉLOI, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande de :

– débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

– condamner Monsieur [D] à lui payer les charges locatives à hauteur d’une quote-part d’un quart,

– condamner Monsieur [D], Mesdames [X] [D] et [G] [D], prise en la personne de ses héritiers, à payer à la SCI ST ÉLOI :

* la somme de 109,78 euros au titre de la régularisation de charges locatives des années 2021, 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025,

* la somme de 23,14 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025,

* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société bailleresse fait valoir que Monsieur [D] est redevable d’un quart des charges puisque l’appartement loué par ce dernier se situe dans un immeuble appartenant en intégralité à la bailleresse. Elle explique que l’immeuble est composé de 4 appartements égaux représentant chacun 4 tantièmes généraux ainsi que, plusieurs parkings et garages mais que, seuls les 4 appartements bénéficient de l’eau, de l’électricité dans les parties communes et des frais de ménage. Aussi, elle estime que ces frais ne peuvent pas être mis à la charge des locataires des lots de parkings et garages et que les appartements doivent se les partager à hauteur d’un quart chacun. Toutefois, pour ce qui est de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle considère qu’elle doit être divisée selon la répartition effective de l’immeuble, soit 1/6 pour Monsieur [D].

Monsieur [D] et Madame [X] [D], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, demandent de :

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI ST ÉLOI,

– condamner la SCI ST ÉLOI à payer à Monsieur [D] la somme de 362,02 euros relative au surplus perçu au titre des charges locatives,

– condamner la SCI ST ÉLOI à verser à Maître [P] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Les consorts [D] font valoir que, la clé de répartition des charges de l’immeuble est d'1/6ème (soit 4/24ème) s’agissant de l’appartement pris à bail par Monsieur [D], comme stipulé dans le contrat de bail liant les parties.

Ils expliquent que les charges de l’immeuble doivent être réparties avec les garages, lesquels bénéficient également de l’électricité de l’immeuble, ou encore des lumières du hall et du nettoyage de ce dernier. Ils prétendent que, contrairement à ses dires, la bailleresse n’a pas divisé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 6, comme elle reconnaît que les garages ont accès aux poubelles mais seulement en 4.

Aussi, ils contestent la régularisation des charges telle que calculée par la SCI ST ÉLOI et considèrent qu’a contrario, la bailleresse est redevable de la somme de 362,02 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2021, 2022 et 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2023.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024 a été signifiée à Monsieur [D], par acte de commissaire de justice remis à personne le 13 septembre 2024 et à Madame [X] [D], par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude le 16 septembre 2024.

les consorts [D] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Caen, dont il a été dressé procès-verbal de réception d’une opposition par déclaration, en date du 24 septembre 2024.

Dès lors, l’opposition du 24 septembre 2024 formée par Monsieur [D] et Madame [X] [D] à l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024 est recevable.

Il convient de préciser que, Madame [G] [D] étant décédée le 29 avril 2024 avant même le dépôt de la requête en injonction de payer et par conséquent, avant que l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024 soit rendue, cette dernière ne lui a pas été signifiée, ni à ses héritiers par ailleurs ; de sorte que, l’opposition formée à son nom n’est pas régulière.

Par conséquent, il convient alors de statuer à nouveau sur les demandes de la SCI ST ÉLOI, à l’égard de Monsieur [D] et Madame [X] [D], le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 2 septembre 2024, en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Aussi, la SCI ST ÉLOI, qui ne justifie pas avoir recherché les héritiers de Madame [G] [D], ni les avoir attraits à la cause, sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de cette dernière et de ses héritiers.

Sur la demande en paiement au titre des charges locatives impayées :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les parties produisent aux débats :

– le contrat de bail du 13 février 2017,

–,le commandement de payer délivré au locataire le 7 mai 2024 et portant sur la somme de 247,14 euros,

–le décompte des charges locatives au titre des années 2021, 2022 et 2023, lequel est inclus dans le commandement de payer,

– un décompte des charges locatives au titre de l’année 2024,

– un extrait de compte locatif portant sur la période de novembre 2024 à mai 2025,

– une facture d’électricité du 29 février 2024 pour la somme de 19,66 euros TTC et pour le lieu sis [Adresse 8] à [Localité 2],

– une facture d’électricité du 29 avril 2024 pour la somme de 19,27 euros TTC et pour le lieu sis [Adresse 8] à [Localité 2],

– une facture d’électricité du 30 juin 2024 pour la somme de 19,52 euros TTC et pour le lieu sis [Adresse 8] à [Localité 2],

– une facture d’électricité du 29 août 2024 pour la somme de 19,52 euros TTC et pour le lieu sis [Adresse 8] à [Localité 2],

– une facture d’électricité du 29 octobre 2024 pour la somme de 19,37 euros TTC et pour le lieu sis [Adresse 8] à [Localité 2],

– un relevé de propriété établi par les finances publiques au titre de l’année 2024.

Il ressort du bail litigieux conclu entre Madame [I] [F], à laquelle la SCI ST ÉLOI vient aux droits et Monsieur [D] que, les lieux loués font partie d’un immeuble et représentent «4/24 tantièmes généraux de l’immeuble» et que, les charges réelles récupérables font l’objet d’une provision mensuelle fixée à 50 euros avec régularisation annuelle.

Dès lors, il est établi que, la clé de répartition des charges réelles récupérables a été prévue contractuellement à hauteur de 4/24e soit 1/6e.

Aussi, cette clé de répartition doit nécessairement être utilisée et appliquée, sauf à démonter qu’une autre clé de répartition ait été convenue entre les parties ou qu’un règlement intérieur, postérieur au bail ayant fait l’objet d’une adoption et d’une contractualisation entre les parties, soit intervenu, ce qui n’est pas le cas en espèce.

Or, il s’infère des pièces produites par la société bailleresse qu’elle répartit effectivement les charges réelles récupérables de l’immeuble entier en 4, soit 1/4 pour chaque appartement de l’immeuble, contrairement au 1/6e prévu par le bail litigieux.

Du reste, bien que la bailleresse ne produise pas les justificatifs de l’intégralité des charges réelles récupérables, le locataire ne conteste ni la réalité, ni le montant de l’ensemble des charges locatives de l’immeuble, relatives aux années 2021, 2022 et 2023, ni des charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022, 2023.

Pour ce qui est des charges réelles récupérables de 2024, le locataire reconnaît que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève à la somme de 737,04 euros pour l’immeuble dans son intégralité et ne conteste pas le montant des charges générales de l’immeuble pour cette année, bien qu’il ne prenne pas en considération les charges réelles récupérables de 2024 dans ses calculs.

En outre, les parties s’accordent sur le fait que, la provision mensuelle pour charges, initialement fixée à la somme de 50 euros a été portée à 60 euros en cours de bail.

De sorte que, le compte entre les parties, au titre de la régularisation des charges réelles récupérables (charges générales de l’immeuble + taxe d’enlèvement des ordures ménagères) au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024 s’établit comme suit :

* 2021 :

((1.242,03 euros [charges générales de l’immeuble + [Localité 3]] / 6 [clé de répartition d'1/6e]) – 290,33 euros [montant des provisions versées en 2021]) = – 83,32 euros ;

* 2022 :

((3.383,89 euros [charges générales de l’immeuble + TEOM] / 6 [clé de répartition d'1/6e]) – 600 euros [montant des provisions versées en 2022]) = – 36,02 euros ;

* 2023 :

((2.683,97 euros [charges générales de l’immeuble + TEOM] / 6 [clé de répartition d'1/6e]) – 690 euros [montant des provisions versées en 2023]) = – 242,67 euros ;

* 2024 :

((3.173,60 euros [charges générales de l’immeuble + [Localité 3]] / 6 [clé de répartition d'1/6e]) – 720 euros [montant des provisions versées en 2024]) = – 191,07 euros ;

Dès lors, après régularisation des charges réelles récupérables de 2021, 2022, 2023 et 2024, le solde locatif est créditeur de la somme de 553,08 euros.

Cependant les défendeurs limitant leur demande à la somme de 362,02 euros, dont il ressort des débats qu’elle correspond à la régularisation des charges de 2021, 2022 et 2023, dans la mesure où ils ne formulent aucune demande concernant la régularisation des charges de 2024, pour lesquels la société bailleresse formule quant à elle une demande, la condamnation de la SCI ST ÉLOI au remboursement d’un trop-perçu au titre des charges réelles récupérables des années 2021, 2022, 2023 et 2024 sera limitée à la somme de 362,02 euros.

Par conséquent, la SCI ST ÉLOI sera condamnée à payer à Monsieur [D] la somme de 362,02 euros au titre d’un trop-perçu relatif aux charges réelles récupérables de 2021, 2022, 2023 et 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI ST ÉLOI, partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [D], la somme de 1.500 euros en application de l’ article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition du 24 septembre 2024 formée par Monsieur [E] [D] et Madame [X] [D], à l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024 ;

MET à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 2 septembre 2024, le présent jugement s’y substituant ;

Statuant à nouveau :

DÉBOUTE la SCI ST ÉLOI de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [G] [D] et de ses héritiers ;

CONDAMNE la SCI ST ÉLOI à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 362,02 euros au titre d’un trop-perçu relatif aux charges réelles récupérables de 2021, 2022, 2023 et 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la SCI ST ÉLOI au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SCI ST ÉLOI à payer à Maître Romain LEANDRI, avocat de Monsieur [E] [D] la somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,