TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DAYAN (P0418)

Me [R] (G0681)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/08822

N° Portalis 352J-W-B7I-C466E

N° MINUTE : 7

Assignation du :

29 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION (RCS de [Localité 7] 811 310 531 )

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de l’A.A.R.P.I. ARKARA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0418

DÉFENDERESSE

S.A.S. KERDAM (RCS de [Localité 7] 423 322 338)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL de la S.E.L.A.R.L. BLUMENTHAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0681

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/08822 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 8 octobre 2013, la S.A.S. Kerdam a donné à bail commercial à la S.A.S. Le Trois-Quart des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], à usage exclusif de « restaurant-bar ». Le bail a été consenti pour neuf ans à effet du 8 octobre 2013 au 7 octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros en principal, payable par trimestre d’avance, indexé annuellement sur l’ICC.

Par acte sous signature privée du 25 avril 2018 à effet au même jour, la S.A.S. Le Trois-Quart a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. S.S.T. Restauration, comprenant le droit au bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, rectifié par nouvel acte du 27 juin 2023, la S.A.S. Le Trois-Quart a fait signifier à la S.A.S. Kerdam une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la S.A.S. Kerdam a fait signifier à la S.A.R.L. S.S.T. Restauration un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 11 310,34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration a assigné la S.A.S. Kerdam devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 3 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre suivant.

Décision du 17 Novembre 2025

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PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 7 mars 2025, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration demande au tribunal de :

« A titre principal :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré par la société KERDAM compte tenu de son imprécision et/ou de sa délivrance de mauvaise foi ;

— ENJOINDRE à la société KERDAM de communiquer le détail et justificatifs des charges relatifs aux lieux loués pour les années 2019 à 2024 ;

— CONDAMNER la société KERDAM à rembourser le trop perçu auprès de la société S.S.T. RESTAURATION,

A titre subsidiaire :

— OCTROYER rétroactivement à la société S.S.T. RESTAURATION un délai de paiement avec un échéancier pour le règlement du solde de sa dette lissée par échéances égales et consécutives, et suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire au cours de cette période,

— SUSPENDRE les effets de l’acquisition de la clause résolutoire au cours de cette période.

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société KERDAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société KERDAM à payer à la société S.S.T. RESTAURATION la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2025, la S.A.S. Kerdam demande au tribunal de :

« 1) Sur la demande principale de la société SST RESTAURATION :

— DIRE ET JUGER que la société SST RESTAURATION est mal fondée à invoquer l’imprécision et l’inexigibilité des sommes réclamées aux termes du commandement de payer du 30 avril 2024, ainsi que la mauvaise foi de la société KERDAM, pour solliciter la nullité dudit commandement de payer ;

— EN CONSEQUENCE, DEBOUTER la société SST RESTAURATION de sa demande de nullité du commandement de payer du 30 avril 2024 ;

— DONNER ACTE à la société KERDAM de ce qu’elle a régularisé les charges au titre des années 2019 à 2023, et communiqué l’ensemble des justificatifs afférents ;

— DONNER ACTE à la société KERDAM de ce qu’elle a d’ores et déjà remboursé à la société SST RESTAURATION, le solde créditeur au profit de cette dernière entre les provisions sur charges versées au titre des années 2019 à 2023 et les charges réellement exposées par la bailleresse au titre de ces mêmes années, par voie de compensation, à due concurrence, avec sa créance locative ;

2) Sur la demande subsidiaire de la société SST RESTAURATION relative à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au Bail :

— DIRE ET JUGER que la société SST RESTAURATION est mal fondée à solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 08 octobre 2013 ;

— EN CONSEQUENCE, DEBOUTER la société SST RESTAURATION de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 08 octobre 2013 ;

Décision du 17 Novembre 2025

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3) A titre reconventionnel, sur la condamnation de la société SST RESTAURATION au paiement des sommes dues au titre du Bail, sur la résiliation du Bail et sur l’expulsion de la société SST RESTAURATION des lieux loués :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 08 octobre 2013, portant sur les locaux commerciaux (formant le lot 1601 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 30 mai 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;

— ORDONNER l’expulsion de la société SST RESTAURATION, et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 6] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION à payer à la société KERDAM une somme de 4 148,25 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés au 30 mai 2024 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée des intérêts de retard au taux d’intérêt conventionnel de 1 % par mois (conformément aux stipulations de l’article 9.1.2 du Bail, page 19) à compter du commandement de payer signifié le 30 avril 2024 ;

— FIXER à la somme de 9 921,16 euros (correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50 % conformément aux stipulations de l’article 9.1.4 du Bail, page 19), augmentée le cas échéant de la TVA, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société SST RESTAURATION à compter du 31 mai 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION à payer à la société KERDAM, une somme de 9 921,16 euros, augmentée le cas échéant de la TVA, hors charges, à valoir sur les indemnités mensuelles d’occupation à compter du 31 mai 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— DIRE QUE, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société SST RESTAURATION et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

— AUGMENTER les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au Bail, TVA en sus ;

— ORDONNER QUE la somme versée par la société SST RESTAURATION à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société KERDAM à titre d’indemnité, conformément aux stipulations de l’article 9.1.3 du Bail (page 19) ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société KERDAM, aux frais, risques et périls de la société SST RESTAURATION, en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la société KERDAM ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

4) A titre subsidiaire, si par extraordinaire des délais de paiement devaient être accordés à la société SST RESTAURATION :

— SUBORDONNER tout éventuel délai de paiement octroyé à la société SST RESTAURATION à l’accomplissement par cette dernière d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de sa dette ;

— ORDONNER que le défaut de paiement par la société SST RESTAURATION à son échéance exacte fixée par le jugement à intervenir d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme le défaut de paiement d’un seul terme des loyers et provisions sur charges courants à son échéance contractuelle, entrainera la déchéance du terme des délais octroyés et l’exigibilité immédiate, de plein droit et automatique de l’intégralité de la dette de la société SST RESTAURATION restant due, sans aucune formalité ni demande et sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION à payer à la société KERDAM une somme de 23 215,81 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés au 02 octobre 2024 inclus, à parfaire au jour du jugement définitif, augmentée des intérêts de retard au taux d’intérêt conventionnel de 1 % par mois (conformément à l’article 9.1.2 du Bail, page 19) à compter du commandement de payer signifié le 30 avril 2024 ;

5) En tout état de cause :

— DÉBOUTER la société SST RESTAURATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société KERDAM ;

— RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de droit et par nature ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION à payer à la société KERDAM une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SST RESTAURATION aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de la société SST RESTAURATION, dont distraction au profit de la SELARL [R] AVOCATS représentée par Maître Eric Olivier BLUMENTHAL, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la régularité du commandement de payer du 30 avril 2024

En droit, il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La nullité d’un commandement visant la clause résolutoire d’un bail peut être prononcée dans les conditions prévues par les articles 114 et 117 et suivants du code de procédure civile relatifs aux vices de forme et aux vices de fond des actes de procédure.

Par ailleurs, en application de l’ancien article 1134 devenu l’actuel article 1104 du code civil, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Décision du 17 Novembre 2025

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En vertu enfin des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui invoque la mauvaise foi de son cocontractant d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, par acte du 30 avril 2024, la S.A.S. Kerdam a fait commandement à la S.A.R.L. S.S.T. Restauration, en visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme en principal de 11 310,34 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2024. Un extrait de compte locatif a été annexé au commandement.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration sollicite l’annulation du commandement aux motifs d’une part qu’il a été délivré de mauvaise foi et d’autre part que l’acte est imprécis et comporte des sommes dont le principe n’est pas justifié et/ou le montant erroné.

Sur la mauvaise foi

S’agissant tout d’abord du moyen tiré de la prétendue mauvaise foi de la bailleresse, force est de constater que la S.A.R.L. S.S.T. Restauration poursuit sur ce point un raisonnement erroné.

En effet, selon l’article L. 145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Or, en l’espèce, la demande de renouvellement du bail signifiée par actes extrajudiciaires du 21 puis du 27 juin 2023 l’a été par la S.A.S. Le Trois-Quart. Cette société a pourtant cédé son fonds à la S.A.R.L. S.S.T. Restauration par acte sous signature privée prenant effet le 25 avril 2018. Elle a au demeurant fait l’objet d’une liquidation à une date antérieure à la demande de renouvellement. Il doit être souligné qu’aucune mention de la S.A.R.L. S.S.T. Restauration ni de la cession de fonds ne sont faites dans la demande de renouvellement.

Par suite, la S.A.S. Le Trois-Quart ne disposait pas de la qualité de propriétaire du fonds et n’était donc pas recevable à signifier une demande de renouvellement du bail à la bailleresse.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration entretient dans ses écritures une confusion injustifiée avec la preneuse initiale en évoquant une demande de renouvellement « formulée par la société S.T.T. Restauration Le Trois-Quart ». Or, conformément à l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique notamment, si le requérant est une personne morale, sa forme et sa dénomination. Peu important donc que la dénomination de l’établissement principal de la S.A.R.L. S.S.T. Restauration soit, selon l’extrait Kbis du 31 juillet 2025, « Le Trois-Quart », dès lors que sa forme sociale est une S.A.R.L. et non pas une S.A.S., et que sa dénomination sociale est manifestement distincte de son enseigne. Aucune confusion ne peut ainsi exister entre la cédante et la cessionnaire, qui sont deux personnes morales distinctes.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration est en conséquence mal fondée à alléguer que le bail aurait été renouvelé à compter du 1er juillet 2023 moyennant le loyer proposé dans l’acte, ce en l’absence de réponse de la bailleresse dans le délai légal. Le bail du 8 octobre 2013 n’a pas été renouvelé et se poursuit depuis le 8 octobre 2022 par tacite prolongation.

L’argumentation tirée de cette analyse erronée n’étant pas de nature à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse, ce premier moyen sera écarté.

Sur l’absence de précision et d’exigibilité des sommes visées

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu en outre de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer est valable pour la partie non contestable de la dette et n’encourt pas la nullité dans l’hypothèse où il mentionne une somme supérieure à la dette véritable.

En l’espèce, dans l’acte du 30 avril 2024, la S.A.S. Kerdam « fai[t] commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte l’arriéré des loyers et charges restés impayés et restant dus à ce jour suivant l’extrait de compte dont copie est joint [sic] au présent acte pour la période du 01/01/2024 au 25/04/2024 ». L’extrait annexé fait apparaître de manière précise les sommes imputées au débit et au crédit du compte locatif de la preneuse, leur nature et leur date d’échéance.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration a ainsi été mise en mesure d’identifier les causes des sommes réclamées.

S’agissant des imprécisions qu’elle allègue, il ressort de l’extrait de compte annexé au commandement ainsi que des avis d’échéance des 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus produits par la S.A.S. Kerdam que :

— la mention du « solde antérieur au 1er janvier 2024 » se comprend manifestement comme toute somme restant à devoir à l’issue du 4ème trimestre 2023, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration ne démontrant pas avoir contesté les sommes portées sur l’avis d’échéance afférent,

— la circonstance que la provision pour charges a été augmentée de 76 euros (passant de 700 euros par trimestre au moment de la conclusion du bail en 2013 à 776,40 euros à une date inconnue), ce alors que le bail autorise le bailleur à la modifier « à tout moment pour tenir compte de la fluctuation des charges », est manifestement compréhensible, à charge pour la S.A.S. Kerdam de justifier de la réalité des charges payées au moment de la reddition annuelle,

— le « rappel du 08/10/23 au 31/12/23 » tout comme le « Cplt Dépôt de garantie Révis. » correspondent aux suites de l’indexation annuelle prenant effet annuellement le 8 octobre, comme cela est rappelé sur l’avis d’échéance du 1er trimestre 2024.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration étant tenue par les clauses et conditions du bail commercial qu’elle a acceptées, il lui revenait, si elle l’estimait pertinent, de contester l’exigibilité des sommes facturées, ce au moment de la réception des différents avis d’échéance ayant précédé la délivrance du commandement, chaque poste y étant précisément identifiable.

Force est de constater qu’elle n’a procédé à aucune interrogation de la sorte et que sa contestation des causes du commandement du 30 avril 2024 est, au vu de ce qui précède, infondée.

Quant au raisonnement de la preneuse sur le montant du loyer, il est erroné conformément à ce qui précède, le bail n’ayant pas été renouvelé le 1er juillet 2023.

En définitive, aucun des griefs soulevés par la S.A.R.L. S.S.T. Restauration n’étant démontré en l’espèce, le commandement est valide et la demande d’annulation sera rejetée.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ont précédemment été rappelées.

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En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et accessoires à son échéance, de toute somme ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration n’allègue ni ne démontre avoir réglé dans le délai d’un mois suivant le commandement du 30 avril 2024 la somme exigée de 11 310,34 euros.

Il résulte ainsi de l’extrait de compte locatif produit par la bailleresse – la preneuse n’en communiquant aucun – que dans le mois ayant suivi le commandement, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration a payé la somme de 2 000 euros le 14 mai et celle de 779,80 euros le 17 mai 2024.

En conséquence, l’intégralité de la somme appelée n’ayant pas été réglée dans le délai d’un mois, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont remplies et le bail a été résilié de plein droit le 30 mai 2024.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration sollicite néanmoins l’octroi rétroactif de délais de paiement et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire au cours de cette période.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en effet, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, selon le dernier extrait de compte arrêté au 20 février 2025, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration était débitrice à cette date de la somme de 32 773,90 euros.

Il résulte également de ce décompte que la S.A.R.L. S.S.T. Restauration n’a procédé à aucun paiement depuis les deux paiements partiels du mois de mai 2024 évoqués ci-dessus. Elle n’a pas pour autant restitué les locaux à leur propriétaire.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la demanderesse allègue que la S.A.S. Kerdam n’aurait pas tenu compte d’un paiement de 8 386,62 euros. Pourtant, comme le souligne la S.A.S. Kerdam, cette somme apparaît bien sur le décompte locatif, par le biais du cumul des virements effectués par la locataire les 1er février, 5 mars, 21 mars et 25 mars 2024, soit antérieurement à la délivrance du commandement.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration fait également valoir qu’elle a subi un important dégât des eaux le 23 décembre 2024 qui a entraîné la fermeture du restaurant, impactant négativement son activité. Cependant, si la S.A.R.L. S.S.T. Restauration produit des pièces (facture de recherche de fuite et de réparation et constat d’huissier du 6 février 2025, outre des photos non datées et donc insuffisamment probantes), elle ne justifie ni de l’ampleur du sinistre en cause, ni d’en avoir informé la S.A.S. Kerdam, ni de la réalité du trouble d’exploitation immédiatement causé par ce sinistre, ni encore l’indemnisation versée par son assureur.

Décision du 17 Novembre 2025

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Au surplus, alors que la locataire a intégralement cessé d’exécuter son obligation de paiement du prix du bail depuis le mois de mai 2024, elle ne produit aucune pièce fiscale ou comptable permettant de justifier de sa situation économique actuelle. Elle ne rapporte donc pas la preuve de sa capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement des loyers, charges et taxes courants.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension consécutive des effets de la clause résolutoire est injustifiée. La S.A.R.L. S.S.T. Restauration en sera déboutée.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration devra donc, compte tenu de sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la demande relative à la reddition des charges formée par la S.A.R.L. S.S.T. Restauration

Il est constant, en application des articles 1103 (ancien article 1134) et 1353 (ancien article 1315) du code civil qu’il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Faute d’y satisfaire, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l’espèce, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration sollicite qu’il soit enjoint à la S.A.S. Kerdam de lui communiquer le détail et les justificatifs des charges relatifs aux locaux pour les années 2019 à 2024 et que la bailleresse soit condamnée à lui « rembourser le trop-perçu ».

Alors que selon l’article 5 du code de procédure civile le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, force est de constater que cette prétention est insuffisamment définie en son quantum.

Par ailleurs, alors que la preneuse reproche à la propriétaire de ne pas justifier du « montant annuel réel de l’année précédente ni du montant provisionnel arrêté pour l’année en cours permettant de déterminer une hausse de la provision sur charges désormais fixée à la somme de 776,40 euros sans aucune justification (…) » (page 6 de ses conclusions), la S.A.S. Kerdam a en réalité communiqué son propre compte individuel de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 tel que dressé par son gestionnaire immobilier. Elle verse par ailleurs aux débats, pour ces quatre mêmes années civiles, un tableau individuel et détaillé de régularisation des charges locatives payées par la S.A.R.L. S.S.T. Restauration mises en regard avec celles effectivement supportées par la bailleresse. Quatre avoirs ont ensuite été adressés à la preneuse relativement à ces mêmes années.

Ainsi, la demande de communication de pièces pour les années 2019 à 2022 comprises est injustifiée, la bailleresse ayant suffisamment justifié des charges effectivement payées par elle et des éléments comptables ayant commandé à la restitution de sommes à la locataire. La S.A.R.L. S.S.T. Restauration en sera donc déboutée.

La S.A.R.L. Kerdam n’a en revanche pas justifié de la régularisation des charges pour l’année 2023 – celle de l’année 2024 n’a pu intervenir avant la clôture de la présente procédure. Néanmoins, il n’y a pas lieu d’ordonner à ce stade du litige la communication des pièces justificatives, qui n’a pas été sollicitée en temps utile devant le juge de la mise en état.

La bailleresse n’ayant pas effectué la reddition des charges pour l’année civile 2023, il convient d’ordonner la restitution des provisions non causées payées par la S.A.R.L. S.S.T. Restauration. Le tribunal n’est cependant pas en mesure d’en calculer le montant, n’ayant pas connaissance de la date à laquelle la provision pour charges est passée de 700 euros par trimestre à 776,40 euros par trimestre.

Sur les autres demandes de la S.A.S. Kerdam

Sur l’arriéré locatif

La S.A.S. Kerdam sollicite la condamnation de la S.A.R.L. S.S.T. Restauration à lui payer la somme de 4 148,25 euros au titre des loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés au 30 mai 2024, après déduction de sommes au titre de la régularisation des charges des années 2019 à 2023 incluses.

Il ne peut être fait droit à cette demande au vu du décompte communiqué, le quantum de la créance de la S.A.S. Kerdam ne pouvant être considéré comme suffisamment certain. Cette dernière n’a en effet pas justifié de la reddition des charges pour l’année 2023. Or, le décompte débute le 28 juin 2023, ce qui ne permet pas au tribunal d’établir la nature des sommes composant la créance sollicitée par la propriétaire et d’effectuer les calculs nécessaires.

La carence probatoire de la S.A.S. Kerdam conduit au débouté de sa demande en paiement de la somme de 4 148,25 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre –.

En l’espèce, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la cessation du bail, soit du 31 mai 2024, ce jusqu’à la restitution effective des locaux.

La S.A.R.L. S.S.T. Restauration semble opposer implicitement sur ce point une exception d’inexécution tirée des dégâts des eaux survenus dans les locaux. Néanmoins, elle ne démontre pas – ni n’allègue – que ces désordres auraient eu lieu avant la résiliation de plein droit du bail. En conséquence, ce moyen tiré d’une relation contractuelle terminée ne peut caractériser une défense opérante face à l’obligation d’indemniser l’occupation sans droit ni titre des locaux.

Ainsi, alors que la S.A.R.L. S.S.T. Restauration n’a pas restitué les locaux ni rapporté la preuve d’une impossibilité absolue de les exploiter comme cela a précédemment été indiqué, il est justifié de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

La S.A.S. Kerdam ne justifie pas d’un préjudice nécessitant de la fixer sur la base du loyer de la dernière année majoré de 50 %, les stipulations de l’article 9.1.4 du bail résilié étant au vu de ce qui précède inopérantes.

Celle-ci sera fixée au montant du loyer en principal applicable à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus en application du bail. L’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux stipulations du bail expiré afin d’indemniser justement la propriétaire dans l’hypothèse de l’inscription dans la durée de l’occupation illicite.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’ancien article 1134 du code civil, il est justifié d’autoriser la S.A.S. Kerdam à conserver le montant du dépôt de garantie, la clause n°9.1.3. du bail prévoyant cette indemnisation en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du contrat.

Sur l’astreinte

La S.A.S. Kerdam demande au visa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que le jugement dans son ensemble soit assorti d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Cette demande est cependant en l’état prématurée, la résistance de la S.A.R.L. S.S.T. Restauration à l’exécution de la présente décision ne pouvant être présumée.

La S.A.S. Kerdam en sera déboutée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de la levée de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce. La distraction des dépens sera en outre ordonnée.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.R.L. S.S.T. Restauration, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. Kerdam une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION de sa demande d’annulation du commandement du 30 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.A.S. KERDAM et la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION le 30 mai 2024 en application de la clause résolutoire du bail,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION de ses demandes de délais de paiement et de suspension consécutive des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION ainsi que de tous occupants de son chef des locaux objet dudit bail situés [Adresse 2] à [Localité 8], à défaut de départ volontaire passé le délai de trois mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION de sa demande de communication de pièces,

ORDONNE à la S.A.S. KERDAM de restituer à la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION les provisions pour charges versées au titre de l’année civile 2023,

DÉBOUTE la S.A.S. KERDAM de sa demande en paiement de la somme de 4 148,25 euros,

CONDAMNE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION à payer à la S.A.S. KERDAM une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en principal exigible au 30 mai 2024, charges, taxes et accessoires en plus, indexée conformément aux clauses du bail, ce à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

AUTORISE la S.A.S. KERDAM à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.A.S. KERDAM de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION au paiement des dépens, comprenant le coût de la levée de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce,

AUTORISE la S.E.L.A.R.L. [R] AVOCATS représentée par Maître [X] [R] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.R.L. S.S.T. RESTAURATION à payer à la S.A.S. KERDAM la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 17 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA