TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02406 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKY6

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[N] [M]

[J] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Gaston ROMY – 30

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [N] [M]

Mme [J] [D]

M^e Gaston ROMY – 30

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 7] 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [G] [B], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [D]

née le 13 Décembre 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2015, CALVADOS HABITAT, devenu l’EPIC INOLYA, a donné à bail à Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 398,82 euros, hors charges.

Monsieur [N] [M] a quitté le logement en 2016 mais n’a jamais notifié de congé.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 et du 27 février 2025, l’EPIC INOLYA a fait signifier à Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1209,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 mars 2025 l’EPIC INOLYA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2025 et du 13 juin 2025, l’EPIC INOLYA a fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2600,41 euros au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance d’avril 2025, outre les intérêts;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 19 juin 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, l’EPIC INOLYA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5604,65 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

L’EPIC INOLYA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 mars 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Madame [J] [D], assistée de son conseil, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande à bénéficier de délai de paiement mais sans suspension de la clause résolutoire, souhaitant quitter le logement. Elle sollicite l’aide juridictionnelle provisoire.

Monsieur [N] [M], cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’aide juridictionnelle

Conformément à sa demande, il convient d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [J] [D].

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’EPIC INOLYA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’EPIC INOLYA aux fins de constat de résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 août 2015, des commandements de payer délivrés et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que l’EPIC INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [J] [D], assistée de son conseil, ne conteste pas la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [M], défaillant à la procédure, ne démontre pas s’être acquitté de sa dette. Par ailleurs, en l’absence de congé, Monsieur [M] demeure tenu par ses obligations contractuelles.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 5604,65 euros la somme de 377,04 euros imputée pour des frais déjà indemnisée au titre des dépens.

La condamnation sera prononcée à hauteur de 5 227,61 euros.

La condamnation sera conjointe en l’absence de clause de solidarité au contrat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 19 août 2015, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 19 août 2015 à compter du 14 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que le loyer courant n’est pas payé, de sorte que la demande de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut qu’être rejetée.

Par ailleurs, malgré la situation financière décrite par Madame [D], bénéficiaire du RSA, dont les difficultés ne sont pas remises en cause, force est de constater que sa proposition à hauteur de 80 euros par mois est notoirement insuffisante pour apurer la dette dans les délais légaux, même à fonder sa demande sur l’article 1343-5 du code civil de droit commun.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mai 2025, Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] à son paiement à compter de 14 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

La condamnation, à compter du jugement, sera prononcée uniquement à l’encontre de Madame [J] [D], le bailleur reconnaissant que Monsieur [N] [M] ne demeure plus dans les lieux, malgré l’absence de congé.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ACCORDE à Madame [J] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

DÉCLARE recevable la demande de l’EPIC INOLYA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 août 2015 entre l’EPIC INOLYA d’une part, et Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] à compter du 14 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 5 227,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2025 sur la somme de 2600,41 euros et du présent jugement sur le surplus ;

DÉBOUTE Madame [J] [D] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués à compter du 1er décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mars 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [J] [D] à payer à l’EPIC INOLYA une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION