TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Julie BUREAU-OCKRENT #R210Me [Localité 5] BLANGY #P399+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 21/15420

N° Portalis 352J-W-B7F-CVP64

N° MINUTE :

Assignation du :

10 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [M] [I] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie BUREAU-OCKRENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0210

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. RICHARDIERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 21/15420 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVP64

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 juin 2025 tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 19 juillet 2008, madame [O] [T] a conclu, à titre onéreux, un « mandat général de gestion immobilière » de l’appartement dont elle était propriétaire avec la société JLG Immobilier, devenue après plusieurs cessions, la SAS RICHARDIÈRE, filiale du groupe NEXITYASSURE. Le mandataire avait notamment pour missions de rechercher, de sélectionner un locataire et de gérer l’appartement.

Le 26 juin 2015, la mandante a conclu un bail avec madame [K] [R], laquelle a, à compter de 2017, connu des retards dans le paiement de ses loyers. La garantie pour loyers impayés souscrite, actionnée par la mandante n’a pu être mise en œuvre, l’assureur opposant un refus au motif que « la locataire ne répondait pas aux ratios de solvabilité ».

De nouveaux retards de paiement ont été accusés en 2018, madame [R] quittant l’appartement le 10 mai 2019 après avoir acquis un bien immobilier. Un état des lieux de sortie a été dressé. Le montant du dépôt de garantie, soit 497 euros a été conservé par le mandataire.

Madame [T] a alors mis en vente son appartement.

Considérant que l’inertie du mandataire était à l’origine des préjudices qu’elle estime avoir subis, madame [T] a, en l’absence de règlement amiable du différend, suivant acte du 10 décembre 2021 fait délivrer assignation à la SAS RICHARDIÈRE d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 21/15420 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVP64

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 février 2024 ici expressément visées, madame [T] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1240, 1241, 1991 et suivants du code civil,

Vu les articles 12, 15, 22-1 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290,

Vu la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové,

Vu les articles et l’annexe du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

[…]

DIRE ET JUGER que la société RICHARDIERE SAS a manqué à ses obligations d’information et de conseil d’une part, et de protection des intérêts de Madame [O] [T] d’autre part dans l’exécution du contrat de mandat de gestion immobilière ; DIRE ET JUGER que la société RICHARDIERE SAS a fait preuve de résistance abusive et injustifiée au détriment de Madame [O] [T] ; Et, par conséquent :

CONDAMNER la société RICHARDIERE SAS à payer à Madame [O] [T] la somme de 2.838,40 euros au titre du préjudice patrimonial issu de la violation de ses obligations contractuelles, actualisée au taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 28 avril 2021 ; CONDAMNER la société RICHARDIERE SAS à payer à Madame [O] [T] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral issu de la violation des obligations contractuelles et déontologiques par la société RICHARDIERE SAS ; CONDAMNER la société RICHARDIERE SAS à payer à Madame [O] [T] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral issu de la résistance abusive et injustifiée de la société RICHARDIERE SAS ; CONDAMNER la société RICHARDIERE SAS à payer à Madame [O] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions, nonobstant appel ; REJETER toute autre demande plus ample ou contraire de la société RICHARDIERE SAS à l’encontre de Madame [O] [T] »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 septembre 2024 ici expressément visées, la SAS RICHARDIERE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1231-1 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER Madame [T] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société RICHARDIERE

CONDAMNER Madame [T], à verser à la société RICHARDIERE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur l’action en responsabilité

Madame [T] sollicite l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait des manquement de la SAS RICHARDIÈRE, soit les sommes de 2.838,40 euros au titre du préjudice patrimonial, 2.000 euros au titre du préjudice moral et 2.000 euros au titre de la résistance abusive. A l’appui de ces demandes, madame [T] soutient que la SAS RICHARDIÈRE a, dans l’exécution de son mandat commis des fautes en sélectionnant une personne ne répondant pas aux critères de solvabilité adéquats, en violant la règle de non-cumul des garanties, ses instructions et son obligation d’information.

La SAS RICHARDIÈRE conteste toute faute à ses obligations contractuelles ainsi que tout préjudice en lien avec les manquements allégués. La SAS RICHARDIÈRE soutient que les préjudices invoqués résultent du seul comportement de la locataire. La partie défenderesse ajoute que madame [T] ne fait la démonstration d’aucune des fautes alléguées, que plus précisément il n’est pas n’est pas établi que la locataire n’avait pas les moyens financiers d’assurer le règlement des loyers, la dette locative s’élevant à seulement 2.000 euros, soit 4 mois de loyers, et la locataire ayant quitté les lieux pour acquérir un bien immobilier. Selon la SAS RICHARDIÈRE, madame [T] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle n’aurait pas été informée de l’interdiction de cumuler la garantie loyers impayés et un cautionnement. La SAS RICHARDIÈRE entend également faire valoir que ce n’est qu’à compter du 16 avril 2019 que mandat lui a été donné de recouvrer les loyers et qu’elle a mis fin au mandat des gestion par courrier du 20 juin 2019 suite à l’annonce de la mise en vente du bien, de sorte qu’elle ne saurait être tenue pour avoir manqué de diligence dans le recouvrement des loyers d’autant qu’elle a le 4 novembre 2019 mis en demeure la locataire d’avoir à payer les loyers dus. La SAS RICHARDIÈRE ajoute s’agissant du devoir d’information que madame [T] a été informée de la résiliation du contrat d’assurance risques locatifs, celle-ci étant mentionnée au compte rendu de gestion.

Sur ce,

L’article 1191 alinéa 1 du code civil énonce : « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

Selon l’article 1992 « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

En application de ces textes, le mandataire est sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat.

Cette présomption ne saurait en revanche être étendue à l’hypothèse, comme en l’espèce, d’une mauvaise exécution ; il appartient donc en ce cas au mandant, soit à madame [T], d’établir les fautes de gestion de son mandataire (Civ.1ère, 18 janvier 1989 D.1989.302 ; Civ.1ère, 16 mai 2006 n°03-19.936), sauf en ce qui concerne l’obligation d’information, la preuve incombant en la matière au débiteur de ladite obligation.

En vertu de l’article 1147 du code civil dans sa dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, applicable en l’espèce s’agissant d’un mandat en date du 19 juillet 2008, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention impose en application des dispositions précitées de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et le préjudice.

Au cas présent, comme exposé supra madame [T] invoque trois ensembles de préjudices :

un préjudice patrimonial d’un montant de de 2.838,40 euros en principal correspondant aux loyers impayés, 2.000 euros au titre du préjudice moral causé par la violation de ses obligations contractuelles et déontologiques par la société RICHARDIERE SAS, 2.000 euros au titre du préjudice moral causé par la résistance abusive.

S’agissant du préjudice financier, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, de solliciter en outre un acte de cautionnement.

Au cas présent il résulte de la lecture du bail consenti à madame [R] par la SAS RICHARDIÈRE pour le compte de madame [T] qu’ un acte de cautionnement avait été pris pour garantir le paiement des sommes dues au titre du bail.

Par courriel adressé le 4 novembre 2019 à madame [T], la SAS RICHARDIÈRE reconnaît que lors de l’entrée dans les lieux de madame [R], une assurance loyers impayés avaient été souscrite, ce qui était irrégulier, ce qu’un professionnel de la gestion immobilière comme la SAS RICHARDIÈRE se devait de savoir.

Le cumul étant prohibé, la caution prise n’a pu être actionnée, l’acte étant nul.

Il résulte ensuite du même courriel du 4 novembre 2019 que la garantie loyer impayés a refusé la prise en charge des impayés imputables à madame [R].

Il résulte ensuite du compte rendu de gestion versé en procédure que la SAS RICHARDIÈRE a le 19 septembre 2017 restitué a madame [T], les sommes exposées pour la période comprise entre 2015 et le 13 septembre 2017, date à laquelle l’assurance a refusé la prise en charge, soit une somme de 358,95 euros. Il résulte du même compte-rendu qu’en date du 19 septembre 2017, le contrat d’assurance a, comme le soutient la SAS RICHARDIÈRE, été résilié. Aucun préjudice financier ne résulte donc pour madame [T] du règlement des primes d’assurance.

Aux termes du courriel daté du 4 novembre 2019, la SAS RICHARDIÈRE indique que le refus de prise en charge des impayés de 2017 résulte du fait que « la locataire ne répondait pas aux ratios de solvabilité ».

S’agissant du défaut de solvabilité de la locataire, il est rappelé qu’en droit, l’administrateur de biens n’est pas tenu, sauf en tant que rédacteur d’acte, d’une obligation de résultat (Civ.22 juillet 1968) ; l’obligation est de moyens ou de prudence et de diligence et ne revêt pas les caractères d’une garantie contre tous les risques d’insolvabilité du locataire. En outre au cas d’espèce, la locataire a réglé son loyer durant près de deux années (du 3 juillet 2015 jusque dans le courant de l’année 2017), ce qui oblige à retenir l’absence de lien de causalité entre un éventuel manquement dans les vérifications de la solvabilité et les retards de paiement en 2017. Ensuite il s’évince des échanges entre les parties à la présente procédure et madame [R], ancienne locataire que celle-ci après avoir tenté d’obtenir un préavis d’un mois qui lui a été refusé, s’est abstenue de régler les derniers loyers au motif qu’elle devait désormais rembourser un crédit pour l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’évince de ces éléments que ce n’est pas d’abord l’absence de vérification de la solvabilité de la locataire mais les refus de paiement opposés par cette dernière qui sont à l’origine du défaut de règlement des loyers dont la SAS RICHARDIÈRE ne saurait dès lors être tenue pour responsable.

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

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Si, aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent à reconnaître que madame [T] a, le 16 avril 2019 « donné mandat » à la SAS RICHARDIÈRE de recouvrer les loyers, force est de constater qu’aux termes des conditions générales, chapitre « ETENDUE DES POUVOIRS », alinéa 10 du mandat, madame [T] avait d’ores et déjà donné à la SAS RICHARDIÈRE le pouvoir : « à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficulté quelconque, d’exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citation devant tous tribunal et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugement, les faire exécuter, former toutes opposition ».

Ensuite, par courrier du 20 juin 2019, madame [T] a indiqué qu’elle allait mettre en vente de son bien, ledit courrier n’a pas emporté, contrairement à ce que tente de soutenir la partie défenderesse, la fin du mandat de gestion ce que démontre d’ailleurs le fait que la SAS RICHARDIÈRE a, le 4 novembre 2019, de sa propre initiative mis en demeure la locataire d’avoir à payer les loyers dus. Cet argument est donc insuseptible d’exonérer la SAS RICHARDIÈRE des obligations résultant de son mandat.

Or la SAS RICHARDIÈRE ne rapporte la preuve de l’accomplissement d’une quelconque autre diligence que la mise en demeure adressée à madame [R]. Elle ne justifie d’aucun commandement de payer ni d’aucune poursuites judiciaires à l’encontre de la locataire défaillante.

Le préjudice financier en résultant pour madame [T] s’élevant à la somme totale de 2.838,40 euros en principal (sur la base d’un préavis de trois mois en l’absence de preuve d’un droit à un préavis raccourci à un mois), la SAS RICHARDIÈRE sera condamnée à lui payer cette somme sans qu’il y ait lieu d’entrer plus avant dans l’examen des moyens et arguments des parties.

La somme susvisée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter, non du 28 avril 2021, la mise en demeure n’étant pas versée en procédure (mais seulement la réponse de la SAS RICHARDIÈRE qui en accuse réception) ce qui empêche le tribunal de vérifier le montant de la somme réclamée à cette date, mais à compter de la date de l’assignation.

Il doit ensuite être admis que l’absence de recouvrement des loyers par la SAS RICHARDIÈRE pourtant mandatée et payée à cet effet, alors même que madame [T] devait, ainsi qu’en témoigne le tableau d’amortissement produit, rembourser un emprunt contracté pour financer l’acquisition du bien loué, a été pour elle une source d’anxiété comme elle l’expose, ce dans une période où elle se trouvait fragilisée par le diagnostic d’un cancer. Les multiples échanges entre les parties démontrent aussi que madame [T] a, du fait de l’inaction de la SAS RICHARDIÈRE, dû réaliser de nombreuses démarches et courriers, alors même qu’elle avait mandaté cette dernière pour ne pas avoir à s’occuper de la gestion de son bien. Au titre de l’anxiété et de la perte de temps ainsi subies, et qui toutes deux constituent un préjudice moral indemnisable, la somme totale de 1.500 euros sera allouée (1.000 euros pour la première et 500 euros pour la seconde).

Madame [T] ne justifiant pas d’un préjudice distinct résultant de la résistance qu’elle impute à son adversaire, elle sera déboutée du chef de cette demande.

Décision du 11 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

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Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce la SAS RICHARDIÈRE qui succombe, supportera les dépens et payera à madame [T] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

CONDAMNE la SAS RICHARDIÈRE à payer à madame [O] [T] la somme de 2.838,40 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation en indemnisation du préjudice patrimonial ;

CONDAMNE la SAS RICHARDIÈRE à payer à madame [O] [T] la somme totale de 1.500 euros en indemnisation des préjudices moraux subis ;

DEBOUTE madame [O] [T] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS RICHARDIÈRE à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS RICHARDIÈRE à payer à madame [O] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6], le 11 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY