TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04329 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JQ7D

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 20 Mai 2026

S.A. LOGEO SEINE

C/

[N] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie LESIEUR-GUINAULT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [I]

M^e Marie LESIEUR-GUINAULT

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LOGEO SEINE – inscrite au RCS [Localité 2] sous le n° B 367 500 899, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Marie LESIEUR-GUINAULT, avocat au barreau du HAVRE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [G] [X], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026

Date des débats : 24 Février 2026

Date de la mise à disposition : 20 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022, la SA Logeo Seine a donné à bail à M. [N] [I] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 388,54 euros et le versement d’une provision mensuelle pour charges de 148,72 euros.

Par acte extrajudiciaire du 12 février 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 février 2025, la SA Logeo Seine a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 102,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 21 mai 2025, la SA Logeo Seine a fait assigner M. [N] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et de tout autre occupant de son chef ;

– fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, qui commencera à courir à compter du 29 avril 2025 et l’y condamner en tant que de besoin ;

– condamner M. [N] [I] au paiement :

* de la somme de 3 514,25 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêtée au 28 avril 2025 ;

* de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

À l’audience du 18 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a constaté la caducité de l’assignation, en application de l’article 468 du code de procédure civile, le demandeur n’a pas comparu à l’audience pour laquelle il a fait assigner le défendeur et n’a présenté aucun motif légitime expliquant son absence.

Par avis de reprise d’instance du 5 décembre 2025, la caducité a été relevée conformément aux dispositions de l’article 468 du code de procédure civile, la SA Logeo Seine ayant fait part d’un motif légitime dans le délai requis de quinze jours et les parties ont été convoquées à comparaître.

À l’audience du 24 février 2026, la SA Logeo Seine, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 459,89 euros et en faisant part de son accord quant à ce que soit accordé au locataire des délais de paiement à hauteur de 152,50 euros mensuels ainsi que, suspendu les effets de la clause résolutoire durant ce délai en prévoyant une clause de déchéance en cas de non-paiement.

M. [N] [I], comparant en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande, il indique avoir repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges. Il explique bénéficier d’une aide au retour à l’emploi de 1 250 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit aux débats :

– le bail conclu le 13 décembre 2022 ;

– le commandement de payer du 12 février 2025 portant sur la somme en principal de 4 102,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail arrêté au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 853 euros frais de commissaire de justice inclus, soit la somme de 1 459,89 euros hors frais de commissaire de justice.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [N] [I] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, ce qu’il ne conteste pas par ailleurs et qu’il est débiteur de la somme en principal de 1 459,89 euros selon décompte arrêté au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Par conséquent, M. [N] [I] sera condamné à payer à la SA Logeo Seine la somme de 1 459,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est de jurisprudence constante que, si le commandement est délivré pour une somme supérieure à celle due, il n’est valable que pour la partie non contestable de la dette, c’est-à-dire les sommes qui constituent réellement et valablement des loyers et charges dus, ou encore le versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [N] [I] par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025 et portant sur la somme en principal de 4 102,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que, selon le décompte actualisé produit aux débats la somme réellement due au 6 février 2025, terme de janvier 2025 s’élevait à la somme de 3 487,11 euros et non 4 102,04 euros, le commandement de payer reste valable pour les sommes réellement dues. Or, à l’issue du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer, le solde locatif s’élevait encore à la somme de 3 514,25 euros, terme de mars 2025 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 13 avril 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [N] [I] sollicite des délais de paiement afin de se libérer de sa dette par le biais de mensualités de 152,50 euros chacune.

En outre, il s’infère des débats et particulièrement du décompte locatif actualisé au 13 février 2026 que, M. [N] [I] a repris le paiement intégral des loyers et charges courants avant l’audience ce que le bailleur reconnaît.

Par ailleurs, il apparaît également en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de cette dernière, compte tenu des mensualités augmentées qu’il a déjà versées au cours des derniers mois.

Au surplus, le bailleur se montre favorable à l’octroie de délai de paiement en sa faveur.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [N] [I] un aménagement du paiement de sa dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, comme vu précédemment, M. [N] [I] est en situation de régler sa dette locative et il a repris trois mois avant l’audience le paiement des échéances courantes de loyer et charges en intégralité ; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [N] [I] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [N] [I] devra dans ce cas payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 29 avril 2025 conformément à la demande de la bailleresse, après déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA Logeo Seine ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA Logeo Seine ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [I], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à la SA Logeo Seine la somme de 1 459,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [N] [I] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 9 mensualités de 152,50 euros chacune et une 10e du solde de la dette, intérêts et frais, versées en même temps que les loyers et charges courants, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu le 13 décembre 2022 entre d’une part, la SA Logeo Seine et d’autre part, M. [N] [I] et portant sur le logement situé [Adresse 5] [Adresse 6], à la date du 13 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [N] [I] reste tenu du paiement des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [N] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [I] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à la SA Logeo Seine une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 29 avril 2025, après déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

DÉBOUTE la SA Logeo Seine de sa demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA Logeo Saine de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION