N° RG 24/01039 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4VE

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01039 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4VE

NAC: 53I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], SITUÉ [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION dite FIT GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Maître [N] [O], mandataire liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

défaillant

SARL CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [N] [O] de la SELAS EGIDE, es qualité de mandataire liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sise [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

SOCIÉTÉ GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9] est une résidence soumise au statut de la copropriété.

Après délibération d’une assemblée générale extraordinaire du 22 janvier 2024, le mandat de syndic de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a pas été reconduit. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé de confier le mandat de syndic à la société FIT GESTION.

Selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], la reprise de la comptabilité par la société FIT GESTION a laissé apparaître, au titre de la balance des comptes, un solde dû au syndicat des copropriétaires de 53.149,82 euros.

La société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a jamais restitué les fonds au nouveau syndic, pas plus qu’elle n’a communiqué l’ensemble des documents comptables nécessaires à la reprise de la gestion, malgré des demandes et des relances en ce sens.

Toujours selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC est titulaire d’une garantie financière souscrite auprès de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] a mis en demeure la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, de lui restituer la somme de 53.149,82 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024 enregistré sous le n° 24/01039, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FIT GESTION, a assigné la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 19 novembre 2024, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC a été placé en liquidation judiciaire. La SELAS EGIDE représentée par Maître [N] [O] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 17 janvier 2025 enregistrés respectivement sous les n° 25/00085 et n°25/00143, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FIT GESTION, a assigné Maître [N] [O] et la SELAS EGIDE, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé, aux fins d’appel en cause.

Une ordonnance avant dire droit a été rendue le 15 octobre 2024 et les débats ont été rouverts pour que les affaires soient évoquées lors de l’audience du 04 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— ordonner la jonction des procédures RG n°24/01039, n°25/00085 et n°25/00143,

— condamner la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION solidairement avec la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC à lui payer à titre provisoire la somme de 53.149,82 euros, assortie des intérêts au taux légal courant depuis le 22 janvier 2024,

— débouter la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner in solidum la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION et la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

— juger que l’instance est interrompue par l’effet du jugement de liquidation judiciaire,

— renvoyer l’instance pour mise en cause des organismes de la procédure collective et régularisation de l’instance,

— avant dire droit :

— ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] et à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de produire la garantie financière dont ils se prévalent,

— ordonner à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de communiquer la justification de l’encaissement du solde du précédent syndic au moment de la signature du mandat et les relevés bancaires de l’année 2023 jusqu’au 31 décembre 2023 et pour 2024 jusqu’au 22 janvier 2024, passé le délai de cessation du mandat, pour les rapprocher des états comptables,

— ordonner la communication par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de la situation de trésorerie à la date de la révocation du mandat, ou de la résiliation du contrat de garantie financière, les grands livres de la copropriété, les relevés bancaires et les états de rapprochements bancaires,

— assortir cette communication d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le délai de 48 heures après la signification de la décision,

— désigner le cas échéant tel expert financier qu’il appartiendra au tribunal de désigner pour procéder aux rapprochements,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’examen desdits relevés bancaires,

— juger que la garantie invoquée a fait l’objet d’une plainte pour faux et usage de faux, étant donné qu’il s’agit d’un montage,

— juger que la garantie financière ne peut être mobilisée en vertu du principe fraus omnia corrumpit,

— dès la fin de cette mission, dire et juger qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de réinscrire l’affaire au rôle,

— sur la demande de provision :

— juger que les fonds litigieux n’ont pas été transférés à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC d’après les éléments fournis par le demandeur, de sorte que l’insuffisance de fonds ne provient pas de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC,

— juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible,

— juger à tout le moins qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4],

— déclarer irrecevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] et l’inviter à mieux se pourvoir,

— en toutes hypothèses :

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] de toutes ses demandes formées à son égard,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignées respectivement selon procès-verbal de recherches infructueuses et à l’étude du commissaire de justice, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et la SELAS EGIDE, représentée par Maître [N] [O] n’ont pas comparu, ni personne pour les représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions soutenues oralement, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

En l’espèce, il est sollicité la jonction des instances RG n°24/01039, n°25/00085 et n°25/00143. Elles concernent les mêmes parties et elles disposent d’objets similaires, dès lors qu’une procédure collective est en cours au bénéfice de l’une des parties défenderesses.

Il est de bonne administration de la justice que d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG n°24/01039, n°25/00085 et n°25/00143, qui concernent le même litige.

Il y sera donc procédé comme mentionné au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande d’interruption d’instance

L’article 369 du code de procédure civile dispose : " L’instance est interrompue par : (…) l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur (…) "

Au soutien de ce texte, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION invoquait l’interruption de l’instance.

Il est en effet exact que suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 26 septembre 2024, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC a été placée en liquidation judiciaire et la SELAS EGIDE représentée par Maître [N] [O] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Pour autant, en sa qualité de partie demanderesse, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FIT GESTION, a régularisé la procédure en appelant en la cause le liquidateur judiciaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC par assignations des 14 et 17 janvier 2025.

La SELAS EGIDE, en qualité de représentante légale de la société en liquidation n’a pas entendu comparaître à l’audience du 04 février 2025, si bien qu’elle a fait le choix que de ne pas faire connaître sa position.

La procédure ayant été régularisée, il y a donc lieu de constater que l’instance a été reprise.

* Sur la demande de provision

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] cherche à obtenir la restitution des fonds lui appartenant à hauteur de la somme de 53.149,82 euros. Selon la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, ce montant procède d’un détournement de fonds de la part du gérant de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC puisque cette somme est inscrite au sein même de sa comptabilité, découvert par le nouveau syndic au moment de sa prise de fonction.

Pour cela, le syndicat s’appuie sur un texte et sur un principe prétorien arrêté par la Cour de cassation.

Tout d’abord, l’article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Par ailleurs, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2023, (22-14.535) dans une affaire factuellement similaire, la Cour de Cassation a notamment posé le principe suivant :

« Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance ».

Il ressort de la combinaison de ces principes juridiques que la mise en œuvre de la garantie, sous réserve de son existence (1), suppose d’une part, la justification d’une créance certaine, liquide et exigible (2) et d’autre part, que la personne garantie soit défaillante (3), sans que le garant ne puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le syndic professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Ces trois critères cumulatifs du principe seront successivement analysés.

1) Sur la garantie financière

En vertu des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a accordé à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC une garantie financière. Celle-ci est obligatoire en ce qu’elle est exigée des personnes qui exercent des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, comme cela était le cas du mandat de syndic exercé par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

En pièce n°1B de son bordereau de pièces annexes, la partie demanderesse produit l’attestation de cautionnement à en-tête de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION et signée par ses soins. Ce document justifie que cette société garantit les activités de la la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC selon un contrat qui porte le n° de police 1-11826-14597-0.

En outre, il est produit un courrier du 08 juillet 2024 adressé à l’avocat d’un autre syndicat des copropriétaires par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION. Ce courrier vient confirmer par cette dernière, l’existence de la souscription de cette garantie au bénéfice de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sous la référence précitée.

Si lors de l’audience, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION prétend que cette attestation et cette lettre qui lui sont attribués constituent des faux en écritures privées, pour autant, elle n’en apporte pas la preuve, ne serait-ce qu’en produisant un simple dépôt de plainte et en indiquant le sort réservé à cette éventuelle procédure pénale.

Cette position de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne résiste toutefois que difficilement à l’analyse, alors que pour appuyer davantage ses dires, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats une ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse rendue le 09 avril 2024. Dans cette instance strictement similaire quant à son objet, les mêmes personnes morales étaient déjà toutes les deux défenderesses. La juridiction de premier degré a évoqué et a retenu l’existence de la garantie financière donnée par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sous la même référence de police n°1-11826-14597-0.

Surtout, par ordonnance du 08 novembre 2024, disponible en ligne du fait de l’Open data, rendue dans une affaire similaire opposant un autre syndicat des copropriétaires aux mêmes parties défenderesses, la cour d’appel de Toulouse a constaté un désistement par suite du « règlement des sommes dues » par le garant au syndicat des copropriétaires. Cela présume que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION y a reconnu implicitement avoir garantit la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC selon un contrat portant le n° de police 1-11826-14597-0, puisqu’elle a accepté de régler les sommes débitrices issues de la défaillance de l’ancien syndic.

Dès lors, il n’est plus nécessaire ni de surseoir à statuer dans l’attente d’une hypothétique procédure pénale, ni même de s’interroger sur ce qui pousse la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, pour des motifs tenant à la loyauté probatoire, à demander à un tiers au contrat, en l’occurrence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], d’avoir à verser aux débats cette garantie financière qu’elle possède nécessairement dans ses archives, puisqu’elle en est la principale rédactrice et l’une des souscriptrices.

2) Sur l’existence d’une créance par le syndicat des copropriétaires

Avant qu’il ne soit mis fin à son mandat de syndic, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avait établi et transmis à la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION (FIT), un document intitulé [Localité 8] LIVRE. Ce document constitue le bilan comptable de la copropriété à compter du mois de janvier 2023 jusqu’à son dessaisissement dans le courant du mois de janvier 2024.

La lecture de ce [Localité 8] LIVRE, qui retrace la comptabilité de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, permet de se rendre compte de l’existence d’un solde débiteur de -53.149,82 euros, arrêté à la date 25 janvier 2024.

Il est constant que cette importante balance passive de -53.149,82 euros, générée en l’espace de quelques mois, pendant le mandat de gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, n’est justifiée par aucune circonstance conjoncturelle qui s’inscrirait dans des actes de gestion ou d’administration courantes accomplis dans l’intérêt de la copropriété.

C’est d’ailleurs la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est la plus critique des agissements de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC. Elle évoque explicitement des « collusions » entre les sociétés détenues par le gérant de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avec notamment une autre société dénommée la société CABINET L’IMMEUBLE, ainsi que des « détournements de fonds ».

Il est démontré par la lecture du [Localité 8] LIVRE que les ponctions débitrices opérées par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires sont bien relatives à des « opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». De même, elles concernent des dettes ou des créances « ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations ». Pour reprendre ces critères dégagés par la Cour de Cassation dans son arrêt précité, il ne fait aucun doute que les détournements au préjudice du syndicat des copropriétaires qui fondent sa créance, se sont inscrits dans une démarche volontaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC en lien direct avec la gestion du mandat de syndic, garantie au titre de la loi Hoguet. Cette créance n’est nullement provoquée par une quelconque intervention éventuelle d’une cause extérieure, imprévisible et irrésistible qui aurait pu échapper à cette garantie financière pour le cas échéant constituer un risque strictement assurantiel.

La société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne conteste pas spécifiquement le fait que le solde dû au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] s’élève à la somme de 53.149,82 euros arrêté au 25 janvier 2024. Elle concentre davantage ses moyens de défense sur le fait que la partie demanderesse ne justifierait ses demandes que sur ce seul [Localité 8] LIVRE, qu’elle estime incomplet et qu’elle considère comme relevant plus de la gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE que de celle que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

Si la charge de la preuve pèse effectivement sur le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], il n’en demeure pas moins que la demande de provision s’inscrit dans un contexte où les copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] semblent avoir été victimes, comme beaucoup d’autres, selon les documents de presse dont il est fait mention aux débats, d’une vaste escroquerie dans laquelle des sommes auraient été détournées à hauteur de plusieurs millions d’euros.

L’exigence probatoire que l’on attend d’un demandeur dépend des circonstances de l’espèce. Elles font peser sur lui une obligation de moyen quant à l’exhaustivité des diligences à mener pour convaincre la juridiction au regard de l’office qui pèse sur lui en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Autrement dit, en l’espèce, il paraît difficile de critiquer, comme le fait la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, le manque de qualité probatoire supposé du syndicat des copropriétaires, alors justement que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC serait à l’origine d’une éventuelle escroquerie dénoncée, dont l’objectif même serait d’entretenir la confusion et d’organiser, par des manœuvres frauduleuses, l’opacité de sa comptabilité pour tenter de masquer ses possibles méfaits et ainsi théoriquement tromper la vigilance de ses victimes.

A cet égard, alors que le gérant des sociétés incriminées est mis en examen, et que ses sociétés, dont la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, ont fait l’objet de liquidations judiciaires, il paraît totalement vain de lui imposer des injonctions judiciaires, même sous astreinte, pour la contraindre à communiquer les documents énumérés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même, ils auraient été utiles à la présente instance en ce qu’ils seraient venus corroborer ou contredire les lignes comptables du [Localité 8] LIVRE. Par ailleurs, le liquidateur mandataire, au fait des prétentions des parties, n’a pas été en mesure de transmettre le moindre document. Cela laisse augurer de l’impossibilité de les obtenir, si tant est qu’ils aient existé.

En outre, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est principalement à l’origine de ces prétentions reconventionnelles, lesquelles sollicitent du juge des référés qu’il enjoigne la partie défaillante à communiquer ces documents financiers, ne démontre pas avoir tenté de les obtenir du procureur de la République ou du juge d’instruction, si toutefois ils avait été saisis dans le cadre de l’information judiciaire.

A cet égard, toute demande d’injonction judiciaire formée à l’égard de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par la SELAS EGIDE en la personne par Maître [N] [O], sera rejetée, de même que la demande d’expertise financière. Les demandes de même nature formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront également déboutées.

Dans ce contexte, la production du [Localité 8] LIVRE sur la période de janvier 2023 à janvier 2024, dont il est constant qu’il a été établi par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, qui y reconnaît implicitement son propre ponctionnement de fonds au détriment du syndicat des copropriétaires, est déjà suffisante et tout à fait explicite. Elle permet de quantifier l’étendue du préjudice souffert par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4]. Il se situe à un montant précis de -53.149,82 euros, arrêté au 25 janvier 2024, dernière ligne comptable chronologique. Aucun élément à ce stade ne permet de sérieusement douter de la sincérité et de la justification du chiffrage de ce solde débiteur, à une date contemporaine de celle du changement de syndic.

Il en résulte donc que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] apparaît certaine, puisqu’elle a été établie à la suite d’un bilan comptable de l’une des sociétés défenderesses, qui y reconnaît sa dette, ce que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION n’est sérieusement pas en mesure de contredire.

Cette créance est par nature liquide puisqu’il s’agit de capitaux chiffrés ponctionnées sur un compte bancaire.

Elle est enfin exigible, dès lors que ces montants détournés auraient dû être reversés au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces fonds appartenaient à la copropriété qui en a été injustement spoliée.

3) Sur la défaillance de la personne garantie

Dans son arrêt précité, la Cour de Cassation estime, lorsqu’elle écrit « quelle que soit la cause de cette défaillance », que la cause de cette défaillance du syndic couvert par une garantie financière n’importe pas. Il est donc indifférent que cette défaillance procède d’une incompétence, d’une maladresse, d’une méconnaissance, d’une difficulté financière ou de malversations organisées de la personne garantie. Dans tous les cas, le garant est tenu d’apporter sa garantie.

Il ne fait aucun doute, et cela n’est contesté par aucune partie à l’instance, que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a été défaillante. Malgré des mises en demeure, dont certaines sont versées aux débats, après avoir été dessaisi de son mandat de gestion en janvier 2024, elle s’est volontairement abstenue de restituer les fonds et les documents imposés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il résulte de ces développements, que la présente juridiction, sans avoir à trancher de contestation sérieuse, ce qui aurait excédé sa compétence, en déduit que l’obligation de garantie n’est pas sérieusement contestable. Elle peut donner lieu à l’allocation d’une provision à hauteur de la somme sollicitée, laquelle est justifiée.

Il sera donc fait droit à la prétention principale.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 53.149,82 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

Compte tenu de la liquidation prononcée à l’égard de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC, il ne peut être prononcé des condamnations à son encontre. Cette somme de 53.149,82 euros sera donc fixée au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une

fraction à la charge d’une autre partie.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION, qui succombe en ses demandes, sera tenue au paiement des entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu du contexte, l’équité commande de faire application de ce texte au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera octroyé la somme de 2.000 euros à ce titre. Ce montant sera intégralement payé par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais

d’ores et déjà :

ORDONNONS la jonction entre les dossiers n° RG 24/01039, 25/00082 et 25/00143 sous le n° RG le plus ancien, le n° RG 24/01039,

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION (FIT GESTION), la somme de 53.149,82 euros (CINQUANTE TROIS MILLE CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT DEUX EUROS CENTIMES) à titre provisionnel, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 03 mai 2024 ;

FIXONS la somme de 53.149,82 euros (CINQUANTE TROIS MILLE CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT DEUX EUROS CENTIMES) au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [N] [O] ;

DEBOUTONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de ses demandes tendant au prononcé d’injonctions judiciaires de faire, d’expertise judiciaire et de communication de pièces ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION (FIT GESTION), la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,