TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02217 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3Q6

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

[D] [M]

C/

[Q] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric GUILLEMARD – 39

M^e Jérôme MARAIS – 18

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Frédéric GUILLEMARD – 39

M^e Jérôme MARAIS – 18

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [M]

né le 07 Janvier 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [F]

né le 23 Février 1996 à [Localité 2], demeurant Chez M. et Mme [F], [Adresse 4]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : [D] POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 13 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 13 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, M. [D] [M] a donné à bail à M. [Q] [F] et Mme [S] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros, outre 120 euros au titre de la provision mensuelle pour charges ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie de 300 euros.

Suite au départ des lieux de Mme [S] [A], M. [D] [M] d’une part et M. [Q] [F] d’autre part, ont régularisé un nouveau bail daté du 11 mai 2020 portant sur les lieux litigieux et aux mêmes conditions financières.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, M. [D] [M] a fait assigner M. [Q] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, le condamner au paiement des sommes de :

– 12 754,53 euros au titre des impayés et arriérés locatifs ;

– 1 076,25 euros au titre du préavis ;

– 2 407,60 euros au titre des travaux de réparation des dégradations locatives ;

– 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

– 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 13 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, M. [D] [M], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en réduisant sa demande au titre des impayés et arriérés locatif à la somme de 9 967,03 euros et sollicite au surplus, le débouté de toutes les demandes formulées par M. [Q] [F] à son encontre.

Au soutien de ses demandes, il évoque des loyers et charges non-réglées par le locataire sortant, principalement liées à la consommation d’eau et dont il estime justifier, notamment par la production de ses relevés bancaires, ou encore par les appels de fond transmis par le syndic et ajoute qu’il a procédé à un décompte rectifié suite aux observations de M. [Q] [F].

Sur la somme réclamée au titre du préavis, il rappelle que le défendeur a délivré congé par courrier du 12 avril 2023 en invoquant une perte d’emploi pour justifier du bénéfice d’un délai de préavis réduit à 1 mois. Cependant, il estime qu’au moment de la délivrance du congé, M. [Q] [F] n’a pas justifié de sa situation de perte d’emploi et que, le délai de préavis applicable était alors de 3 mois.

Concernant les dégradations locatives, il estime qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que le parquet de la cuisine a été dégradé, qu’une vitre a été cassée, qu’il a été nécessaire de remettre en état les murs et 2 blocs-portes et que, les sommes nécessaires à ces travaux sont imputables au locataire sortant.

Il sollicite enfin l’indemnisation du préjudice moral subi lié à l’indélicatesse de son locataire.

Enfin, pour ce qui est de l’absence du DPE, il soutient avoir voulu faire intervenir un diagnostiqueur pour en établir un mais que c’est à cause de l’opposition du locataire à cette intervention qu’aucun DPE n’a pu être effectué. Il considère par ailleurs que l’absence de DPE n’est pas constitutif d’un préjudice.

M. [Q] [F], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– débouter M. [D] [M] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner M. [D] [M] au paiement des sommes de :

* 1 124,36 euros en remboursement des sommes trop perçues au titre des loyers et charges ;

* 6 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Il fait valoir, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que, tout d’abord, une partie des sommes réclamées par le bailleur est prescrite, en ce que l’assignation lui a été délivrée le 31 mai 2024. Aussi il estime que toute demande en paiement des sommes antérieures au 31 mai 2021 est prescrite. Pour le reste des sommes réclamées sur ce fondement, il les conteste, évoquant des décomptes erronés, qui ne prennent notamment pas en compte plusieurs règlements qu’il a pourtant effectué ou alors pas dans leur intégralité, ni les règlements effectués directement au bailleur par la CAF, outre que l’intégralité des relevés de compte ne sont pas produits. De même, s’agissant des sommes réclamées au titre des charges, il considère que les sommes réclamées sont incohérentes et injustifiées, particulièrement s’agissant de la consommation d’eau chaude. Il considère alors que le bailleur lui est redevable de la somme de 1 124,36 euros.

Pour ce qui est du délai de préavis relatif au congé qu’il a délivré, il estime, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il a bénéficiait d’un délai de préavis réduit à 1 mois et que, le bailleur avait accepté ce délai réduit.

S’agissant des réparations locatives relative au parquet de la cuisine, il considère que l’état du parquet relève d’un usage normal et non d’un défaut d’entretien ou encore de dégradations qui lui seraient imputables et que la facture transmise comprend un plan de travail qui n’était pas dégradé. Pour ce qui est de la vitre de la salle-à-manger, il reconnaît qu’elle a été cassée mais qu’il a effectué une déclaration de sinistre et qu’il n’est seulement redevable que de la somme de 124 euros correspondant au remboursement de la franchise. Enfin, pour la remise en état des murs, celle-ci est seulement inhérente à une certaine vétusté et que, la pièce de vie a été retapissée.

Enfin, au visa de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, il estime devoir être indemnisé du préjudice subi par le défaut de communication du DPE ainsi que, de délivrance d’un logement décent et ce, à hauteur de 100 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la détermination de la date de fin de bail

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte que, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

En application de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

L’article 15-1 de la loi précitée prévoit que, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois en cas notamment d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il est admis en application du texte précité qu’en cas de contestation par le bailleur du bénéfice du délai de préavis réduit, le juge apprécie si le motif invoqué est bien réel et, en tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de 3 mois.

En l’espèce, il est patent et non-contesté que M. [Q] [F] a délivré congé des lieux litigieux.

M. [D] [M] reconnaît avoir réceptionné le courrier de congé de M. [Q] [F], daté du 12 avril 2023, le 18 avril 2023.

Dans son courrier du 12 avril 2023, M. [Q] [F] indique délivrer congé suite à la perte de son emploi et bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois.

Quoiqu’il ne rapporte pas avoir justifié de la perte de son emploi au moment de l’envoi de la lettre de congé au bailleur, il en justifie au cours de la présente instance et sa situation de perte d’emploi à la date de délivrance du congé est établie.

Au demeurant, il ressort des pièces produites aux débats que, les clés ont été remises le 25 mai 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties et que, dans un courrier du 4 juillet 2023, le bailleur a notamment sollicité du locataire le paiement des loyers et charges jusqu’au 25 mai 2023.

Dès lors, il s’en déduit que, le bailleur a accepté, de manière certaine et non-équivoque, un délai de préavis réduit à 1 mois.

Par conséquent, eu égard au congé délivré par le locataire, par courrier daté du 12 avril 2023 et accepté par le bailleur pour la date du 25 mai 2023, M. [Q] [F] était alors tenu au règlement des loyers et charges jusqu’à cette date.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues à l’issue du bail litigieux

Au titre des loyers et charges impayés

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En application de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi précitée, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

D’après l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, M. [D] [M] sollicite la condamnation de M. [Q] [F] au paiement de la somme de 9 967,03 euros au titre des loyers et charges dus, terme d’avril 2023 inclus, augmenté de la somme de 1 076,25 euros correspondant aux loyers et charges dus durant la période de préavis de 3 mois.

M. [Q] [F] sollicite quant à lui le remboursement d’un trop-versé au titre des loyers et charges à hauteur de 1 124,36 euros, tout en invoquant la prescription des sommes réclamées par le bailleur antérieures au 31 mai 2021, en ce qu’il a été assigné par acte extrajudiciaire du 31 mai 2024.

Le décompte locatif présenté par le bailleur, portant sur toute la période du bail, fait état pour chaque année depuis 2018, d’un solde annuel total débiteur. De sorte qu’il apparaît que les parties n’ont pas imputé les paiements sur les dettes les plus anciennes mais sur les termes à échéance au moment desdits paiements.

Dès lors, il convient de constater la prescription, tant de l’action en paiement des loyers et charges dus au 31 mai 2021, que de l’action en répétition des sommes indûment versées par le locataire au 31 mai 2021 et il ne sera alors statué que sur le solde locatif à compter du 1er juin 2021.

Il ressort du contrat de bail que, le loyer mensuel a été fixé à 300 euros, lequel a fait l’objet d’une révision non-contestée à compter de janvier 2023, le portant à un montant mensuel de 310,50 euros et qu’il est assorti d’une provision mensuelle pour charges fixée contractuellement à la somme de 120 euros.

Dès lors, pour la période du 1er juin 2021 au 25 mai 2023, le montant total des loyers et provisions mensuelles charges dus par le locataire s’élève à 10 132,50 euros, calculé comme suit :

((420 euros x 7 mois) + (420 euros x 12 mois) + (430,50 euros x 5 mois)).

Toutefois, si les parties s’accordent sur le montant du loyer, tel n’est pas le cas du montant des charges, en ce que le bailleur réclame des sommes supplémentaires au titre des régularisations annuelles des charges et que le locataire, estimant qu’il n’est pas justifié des charges, réclame la répétition des provisions pour charges qu’il considère avoir indûment versé.

En effet, le bailleur a sollicité en sus du montant des provisions mensuelles pour charges :

* les sommes de 2 282,04 euros au titre des charges de copropriété et 129 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 2021 ;

* les sommes de 2 282,04 euros au titre des charges de copropriété et 133 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 2022 ;

* les sommes de 2 171,16 euros au titre des charges de copropriété et 143 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 2023.

Les parties s’opposent sur le calcul des charges réelles récupérables, principalement sur les modalités de calcul et de répartition des charges liées à la consommation d’eau chaude.

En effet, par exemple pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, s’agissant de la consommation d’eau chaude, le bailleur considère que le locataire est redevable de la somme de 2 338,79 euros considérant qu’il a consommé 96 m³ en faisant ce calcul : ((42 536,68 euros / 1746) x 96 m³).

Toutefois, le locataire à la lecture de la même pièce explique qu’il n’est redevable que de la somme de 338,88 euros, calculée comme suit : (96 m³ x 3,53 euros correspondant au prix du m³ selon le décompte de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022).

Force est de constater que les comptes de copropriété, les relevés généraux des dépenses de copropriété et les annexes de répartition ne précisent pas quelles modalités de calcul doit être retenue.

Selon la lecture des pièces adoptée par le locataire ou le bailleur, 2 éléments peuvent apparaître comme un relevé de compteur, les m³ ou les tantièmes apparaissant comme étant la consommation de la copropriété toute entière.

Si l’on prend le raisonnement du propriétaire le prix final du m³ apparaît excessivement élevé, a contrario le prix avancé par le locataire soit 3,53 euros le m³ pour 2022 par exemple apparaît correspondre au prix communément admis de l’eau chaude.

Aussi, le propriétaire ne justifiant pas avoir interrogé le syndicat de copropriété pour comprendre les modalités de calcul des charges relatives à l’eau chaude alors même qu’il apparaît effectivement desdits compte de copropriété qu’il est porté un prix au m³ qui ne correspond en rien à la somme totale facturée et alors que la charge de la preuve pèse sur le bailleur, il sera retenu les modalités de calcul du locataire.

Au surplus, les modalités de calcul utilisées par le locataire pour le calcul des charges dues au titre de la consommation d’eau chaude correspond aux modalités retenues par le syndicat de copropriété pour le calcul des charges liées au chauffage, à savoir par exemple pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 : 60 454 kWh x 0,01 euros, soit 604,54 euros.

Dans la mesure où, pour chaque période il est mentionné la consommation d’eau chaude en m³, ainsi que le prix du m³ pour cette période, le montant dû par le locataire pour sa consommation d’eau chaude doit être recalculé en prenant en considération les m³ consommés multiplié par le prix du m³ indiqué sur le compte de copropriété, comme suit :

* du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 : 64 m³ x 3,45 euros = 220,80 euros ;

* du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 : 96 m³ x 3,53 euros = 338,88 euros ;

* du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 : 60 m³ x 3,72 euros = 223,20 euros.

Dès lors, depuis juin 2021, les régularisations des charges de copropriété, après re-calcul de la part relative à la consommation d’eau selon les modalités vues précédemment et déduction des provisions versées, s’établissent comme suit :

* du 1er juin au 30 septembre 2021 :

((((1 111,21 euros / 12 mois) x 4 mois) – (120 euros x 4 mois)) = – 109,60 euros ;

* du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 :

(1722,13 euros – (120 euros x 12 mois)) = 282,13 euros ;

* du 1er octobre 2022 au 25 mai 2023 :

((((1534,87 euros / 12 mois) x 8 mois) – (120 euros x 8 mois)) = 63,25 euros.

S’agissant de la récupération des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, il est rapporté aux débats de leurs montants, qui s’élèvent pour la période du 1er juin 2021 au 25 mai 2023 à la somme totale de 267,83 euros, calculée comme suit :

* 2021 : ((129 euros / 12 mois) x 7 mois) ;

* 2022 : 133 euros ;

* 2023 : ((143 euros / 12 mois) x 5 mois).

Du reste, les décomptes versés de part et d’autres sont peu lisibles et comportent des incohérences manifestes dès lors que certains paiements pourtant justifiés n’y apparaissent pas.

Pour autant, en application de l’article 1353 du code civil, il convient de rappeler que c’est au locataire de justifier qu’il s’est acquitté des sommes dues. Or, bien que le locataire critique le décompte du bailleur qui aurait oublié des paiements, il apparaît néanmoins que le décompte dressé par le bailleur fait apparaître des règlements d’un montant total supérieur à ceux qui apparaissent sur le décompte établi par le locataire.

Aussi, ce montant étant plus favorable au locataire et le juge ne pouvant accorder plus que ce que ne réclame le bailleur, il sera tenu compte des sommes portées au crédit du compte locatif sur le décompte dressé par le bailleur.

Aussi, il ressort du décompte dressé par le bailleur que, depuis juin 2021, le locataire a effectué des règlements pour la somme totale de 8 283,13 euros :

* soit 3 289 euros en 2021 (à compter de juin) ;

* soit 4 417 euros en 2022 ;

* soit 577,13 euros en 2023 .

Il s’infère donc de l’ensemble de ces éléments que, le solde locatif au titre des loyers et charges (régularisations comprises) s’établit comme suit à l’issue du bail, pour la part non prescrite, soit à compter du 1er juin 2023 :

Loyers et provision mensuelles pour charges : 10 132,50 euros

Régularisation des charges réelles récupérables : 503,61 euros

Règlements effectués par le locataire : – 8 283,13 euros

TOTAL : 2 352,98 euros

En conséquence, M. [Q] [F] sera condamné à payer à M. [D] [M] la somme de 2 352,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 mai 2023, terme de mai 2023 et régularisation des charges comprises, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des dégradations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En application de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de ladite loi, si un état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moité entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives et il n’est pas tenu, ni de produire une facture, ni d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation réelle et sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 407,60 euros au titre des dégradations locatives, M. [D] [M] produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er mars 2018 ;

– le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé contradictoirement par commissaire de justice le 25 mai 2023 ;

– une facture établie par [C] [T] le 11 septembre 2023, portant sur démontage parquet et cuisine, pose parquet, cuisine et plan de travail pour la somme forfaitaire de 1 375 euros TTC ;

– une facture établie par la société Serrurerie Lutinier le 25 octobre 2023, dont l’objet n’est pas identifié pour la somme de 124 euros TTC ;

– une facture établie par la société Mom’Aménagement le 19 septembre 2023 portant sur la dépose et repose de 7,5 m² de papier peint, la peinture de 2 portes, la dépose et repose de 3 m² de toile de verre et sa mise en peinture ainsi que la mise en peinture de 5 m² de murs dans la salle de bains, pour la somme totale de 908,60 euros TTC.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur et dont il sollicite réparation pour un montant total de 2 407,60 euros (avant déduction du dépôt de garantie) correspondent à des dégradations locatives imputables à M. [Q] [F], de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (1), la surface habitable des lieux (30 m2) ainsi que la durée d’occupation des lieux (plus de 5 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la demande portant sur la remise en état du parquet de la cuisine pour lequel le bailleur sollicite la somme de 1 375 euros (suivant facture [C] [T] du 11 septembre 2023) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que le sol du logement, à l’exception de la salle de bains, est composé d’un linoléum imitation parquet et que celui-ci est en état neuf lors de la remise des clés au locataire.

Au départ du locataire, le commissaire de justice a constaté que ce sol en revêtement PVC imitation parquet était en bon état sauf auprès de la cuisine où « le revêtement de plusieurs lames s’effrite à proximité du meuble de cuisine ».

Aussi, il ressort de la comparaison des états des lieux que, le sol en PVC imitation parquet de la cuisine n’est plus dans le même état à la sortie des lieux que, lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Toutefois, aucune dégradation n’est démontrée et n’est à mettre au compte du locataire, en ce qu’il y a lieu de déduire une vétusté, inhérente à l’écoulement du temps et à l’occupation des lieux durant plus de 5 années.

Par ailleurs, la facture produite par le bailleur pour justifier de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour le remplacement du parquet ne porte pas uniquement sur le remplacement du sol de la cuisine mais également sur le remplacement de la cuisine et de son plan de travail. Aussi, dans la mesure où la somme facturée pour ces travaux est forfaitaire, il est impossible d’évaluer sérieusement et uniquement le coût du remplacement du sol de la cuisine.

De sorte que, faute pour le bailleur de rapporter la preuve de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour le remplacement du parquet de la cuisine, il sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant de la demande portant sur le remplacement de la vitre cassée pour laquelle le bailleur réclame la somme de 124 euros (suivant facture Serrurerie Lutinier du 25 octobre 2023) :

M. [Q] [F] qui reconnaît avoir cassé la vitre de la salle à manger des lieux litigieux, reconnaît également devoir la somme de 124 euros réclamée par le bailleur, tout en expliquant que ce bris de vitre a fait l’objet d’une déclaration à son assurance, qui a pris en charge le sinistre sauf la somme de 124 euros qui correspond à la franchise dont il doit s’acquitter.

De sorte que, la demande du bailleur pour ce poste n’étant pas contestée, il lui sera octroyé la somme sollicitée de 124 euros.

S’agissant de ma demande portant que la remise en état des murs de l’entrée et de la pièce principale et de 2 blocs-portes pour lesquels le bailleur demande la somme totale de 908,60 euros (suivant facture Mom’Aménagement du 19 septembre 2023) :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs de l’entrée, revêtus de papier-peints étaient en état neuf, de même que ceux du séjour ainsi que, les portes composant le logement.

Le commissaire de justice a constaté au départ des lieux du locataire que, dans l’entrée, le papier-peint est à l’état d’usage et notamment qu’il se décolle par endroit et aucune dégradation imputable au locataire sortant n’a été constatée ; étant rappelé que le décollement de papier-peint est inhérent à la vétusté. Il a été constaté dans le séjour/salon que, côté porte le papier-peint est en très bon état, côté fenêtre il est usagé avec des chocs à droite de la manivelle du volet roulant, côté cuisine il est également usagé et notamment déchiré à gauche de la porte de la cuisine en partie basse. De sorte que, la réfection de 2 pans de murs de papier-peint est imputable au locataire sortant, après déduction d’un coefficient de vétusté dans la mesure où la réfection à neuf ne doit pas être effectuée aux frais du locataire.

Il convient de noter que si le bailleur évoque dans ses écritures la nécessité de refaire les murs de l’entrée et du séjour/salon ainsi que 2 portes, la facture produite et dont il est demandé la condamnation du locataire à son paiement complet, ne porte pas que sur ces éléments en ce qu’il est mentionné la réfection de la peinture de la salle de bains.

Aussi, au regard de la durée de vie moyenne d’un papier-peint (7 années) et de la prise en compte d’une vétusté (à hauteur de 10 % par an), il sera accordé au bailleur la somme de 135 euros pour la réfection des murs de la pièce principale, calculée comme suit : ((210 euros + 60 euros [détapissage et pose de papier-peint]) – 50 %).

Pour ce qui est de la réfection de la peinture de 2 portes, le bailleur ne précise pas de quelles portes il s’agit ; aussi, faute d’expliciter sa demande, il en sera débouté.

En définitive, M. [Q] [F] est redevable de la somme totale de 259 euros (124 euros + 135 euros) au titre des réparations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail, sous réserve des compensations ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il convient de rappeler que, compte tenu de la finalité du dépôt de garantie prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui a bien été mis au débit du compte locatif le 28 février 2018, il y a lieu de le déduire des sommes restant dues par M. [Q] [F] à M. [D] [M] à l’issue du bail.

Il ressort des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyer et charges impayés à l’issue du bail : 2 352,98 euros

(terme de mai 2023 et régularisation des charges comprises)

Réparations locatives : 259 euros

Dépôt de garantie : – 300 euros

TOTAL : 2 311,98 euros

Par conséquent, M. [Q] [F] sera condamné à payer à M. [D] [M] la somme totale de 2 311,98 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2023 et régularisation des charges inclus ainsi que, des réparations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [Q] [F] sera débouté de sa demande en restitution d’un trop versé au titre des charges locatives.

Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, M. [D] [M] sollicite l’indemnisation du préjudice moral qu’il estime avoir subi compte tenu de l’indélicatesse de M. [Q] [F].

Cependant, outre que M. [D] [M] n’a pas démontré que l’intégralité des sommes qu’il sollicitait étaient effectivement dues de M. [Q] [F], il ne rapporte pas plus la preuve du préjudice moral subi, ni a fortiori, du lien de causalité direct et certain entre ce préjudice et le comportement de M. [Q] [F].

En conséquence, M. [D] [M] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que soit annexé au bail un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un DPE, un constat de risque d’exposition au plomb, un état de présence d’amiante dans la construction, un état de l’installation électrique et de gaz, un état des risques naturels et technologiques.

Cette obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction.

En l’espèce, si le bailleur ne démontre pas avoir remis ces documents au locataire au moment de la conclusion du contrat, M. [Q] [F] quant à lui, ne démontre pas quel préjudice il a subi de ce manquement.

Au demeurant, le défaut de remise du DPE ne permet pas de déclarer non-décent le logement concerné.

Par ailleurs, M. [Q] [F] ne rapporte aucun élément permettant de déclarer que le logement litigieux était non-décent lorsqu’il l’a pris à bail, outre qu’il ne démontre pas plus du préjudice qu’il lui aurait été causé de ce fait.

Par conséquent, M. [Q] [F] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [F], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [D] [M] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Q] [F] à payer à M. [D] [M] la somme totale de 2 311,98 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2023 et régularisation des charges inclus ainsi que, des réparations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [Q] [F] de sa demande en restitution d’un trop-versé au titre des charges locatives ;

DÉBOUTE M. [D] [M] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE M. [Q] [F] de sa demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [Q] [F] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [Q] [F] à payer à M. [D] [M] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION