TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JDYN

Minute : 2026/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

[Y] [S] [V] [O]

[H] [Z] épouse [S] [V] [O]

C/

[W] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [W] [B]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [S] [V] [O]

né le 12 Août 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O]

née le 24 Décembre 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [B]

né le 10 Août 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [T] [E], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2021 Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] ont donné à bail à Monsieur [W] [B] un logement à usage d’habitation (lot 115) avec un emplacement de parking extérieur (lot 27), une cave (lot 346) et un parking intérieur (lot 311), l’ensemble situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 715 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 65 euros.

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 15 octobre 2024, les époux [S] [V] [O] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.561,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 24 décembre 2024, les époux [S] [V] [O] ont fait assigner Monsieur [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti,

— expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamnation au paiement :

* de la somme de 4.712,79 euros représentant les loyers, charges et frais impayés arrêtés au 19 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 7 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [S] [V] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 12.113,70 euros, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025 et s’opposent aux délais sollicités.

Ils expliquent qu’il n’y a pas eu de paiement depuis juillet 2025 et que le dossier de surendettement déposé par le locataire a été déclaré recevable et qu’il ressort de ce dossier qu’il perçoit des revenus à hauteur de 3.295 euros et dispose d’une capacité de remboursement à hauteur de 1.200 euros par mois.

Monsieur [B], comparant en personne, sollicite que lui soit octroyé des délais de paiement à hauteur de 400 à 500 euros par mois en sus du loyer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique avoir réglé le loyer de juillet 2025 en intégralité mais que, tant que la commission de surendettement ne fixe pas d’échéancier aux fins de règlement de ses dettes, ses créanciers continuent à effectuer des prélèvements, l’empêchant de régler son loyer. Il ajoute qu’en début 2026 il aura la possibilité d’avoir une aide de son frère aîné.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent notamment aux débats :

— le contrat de bail du 4 août 2021,

— le contrat d’assurance souscrit par les bailleurs pour le compte de Monsieur [B] et signé par ce dernier en date du 4 août 2021, lequel prévoit une cotisation annuelle de base, frais et taxes d’assurances compris de 203,88 euros,

— le commandement de payer du 14 octobre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2.561,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

— le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de septembre 2024 à octobre 2024 inclus,

— un décompte établi par commissaire de justice, arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 12.113,70 euros,

— les avis de taxe foncières au titre des années 2024 et 2025,

— le décompte de régularisation annuelles des charges de co-propriété pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— le décompte de régularisation annuelles des charges de co-propriété pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le décompte de régularisation annuelles des charges de co-propriété pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— les avis de révision annuelle du loyer pour les 1er janvier 2022, 1er janvier 2023, 1er janvier 2024 et 1er janvier 2025.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [B] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges, indemnités d’occupation et cotisations d’assurance habitation, les bailleurs ayant souscrit un contrat d’assurance contre les risques locatifs pour son compte comme convenu entre eux selon le contrat du 4 août 2021 précédemment cité et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 12.113,70 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, ce qu’il ne conteste pas.

Il convient de préciser que, bien que Monsieur [B] ait déposé un dossier aux fins de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers du Calvados, que celui-ci ait été déclaré recevable en date du 4 juin 2025 et qu’une orientation vers un réaménagement des dettes ait été envisagé, cette mesure n’a pas encore été imposée et n’est pas devenue exécutoire ; de sorte que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [W] [B] est sans incidence sur sa condamnation au paiement de la dette.

Par conséquent, Monsieur [B] sera condamné à payer aux époux [S] [V] [O] la somme de 12.113,70 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et cotisations d’assurance habitation dus au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4.712,79 euros à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [B] par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 2.561,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, le locataire n’a effectué aucun règlement durant ce délai de deux mois ; de sorte qu’à l’issue dudit délai la dette locative s’élève à la somme de 4.461,90 euros, terme de décembre 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 14 décembre 2024.

Il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Monsieur [B] est également sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et ce, dans la mesure où cette décision de recevabilité, datant du 4 juin 2025, est postérieure au délai de 2 mois du commandement de payer, soit à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [B] sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, bien que comme vu précédemment, la commission de surendettement ait déclaré recevable le dossier déposé par Monsieur [B] en date du 4 juin 2025, ce dernier n’a pas repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges en intégralité avant l’audience ; de sorte qu’aucun délai de paiement sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la même loi ne peut être octroyé à Monsieur [B].

En outre, faute pour Monsieur [B] de ne pas régler ses loyers et charges depuis septembre 2024, à l’exception du terme de juillet 2025 qu’il a entièrement réglé, ni de verser une quelconque somme à ce titre, la dette locative ne cesse de s’accroître chaque mois du montant de l’échéance courante.

Aussi, au regard du montant important de la dette locative et de l’opposition des bailleurs quant à l’octroi de délais de paiement en faveur du locataire, la demande formée de ce chef par Monsieur [B] sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre depuis la résolution du bail au 14 décembre 2024, Monsieur [B] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, soit le 14 décembre 2024, Monsieur [B] cause un préjudice aux époux [S] [V] [O] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges augmentée de la cotisation d’assurance habitation qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 853,98 euros (par référence au terme de décembre 2024), à compter du 14 décembre 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, les époux [S] [V] [O] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers, charges et cotisations d’assurance habitation par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, ils ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer aux époux [S] [V] [O] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] la somme de 12.113,70 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et cotisations d’assurance habitation dus au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4.712,79 euros à compter du 23 décembre 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [W] [B] ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 4 août 2021 entre d’une part Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] et d’autre part, Monsieur [W] [B] portant sur un logement à usage d’habitation (lot 115) avec un emplacement de parking extérieur (lot 27), une cave (lot 346) et un parking intérieur (lot 311), l’ensemble situé [Adresse 5], à la date du 14 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [W] [B] ;

DIT que Monsieur [W] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 14 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [B] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] à faire expulser Monsieur [W] [B] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer à Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 853,98 euros, à compter du 14 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers, charges et cotisations d’assurance habitation initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] [V] [O] et Madame [H] [Z] épouse [S] [V] [O] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION