TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02026 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JJJJ

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2026

S.A. 3F NORMANVIE

C/

[H] [V]

[U] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Jeansy MITATA – 30

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. 3F NORMANVIE – RCS [Localité 2] 552 141 541

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Jean-charles JOBIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jeansy MITATA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jeansy MITATA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2025

Date des débats : 06 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 02 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 novembre 2023, la SA 3F Normanvie a donné à bail à Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] un logement conventionné à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 5] 2 – [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 558,94 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 164,61 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée à la CAF du Calvados le 22 octobre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2024, la SA 3F Normanvie a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.950,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice remis en date du 13 mai 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 14 mai 2025, la SA 3F Normanvie a fait assigner les époux [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts,

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 5.663,54 euros, représentant les loyers et charges impayés au 2 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* des loyers et charges impayés postérieurement à cette date et jusqu’au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* de la somme de 250 euros pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 6 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA 3F Normanvie, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 6.588,47 euros, arrêtée au 18 décembre 2025.

Les époux [V], représentés par leur conseil s’en référant aux conclusions déposées à l’audience, sollicitent :

– à titre principal, des délais de paiement sur une période 3 ans pour le paiement des sommes dues,

– à titre subsidiaire, des délais de paiement sur une période de 2 ans pour le paiement des sommes dues,

En tout état de cause,

– suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit, pendant le cours des délais de paiement accordés,

– ne pas ordonner leur expulsion du logement,

– rejeter la demande en paiement à hauteur de 250 euros formulée par la SA 3F Normanvie pour résistance abusive et injustifiée.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F Normanvie produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 23 novembre 2023, lequel contient une clause de solidarité entre les locataires, selon laquelle ils « seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du présent bail »,

– le commandement de payer du 30 décembre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2.950,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

– un décompte locatif détaillé depuis l’origine du bail et arrêté au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5.663,54 euros,

– un décompte locatif, depuis l’origine de la dette et actualisé au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6.588,47 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, les époux [V] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation ce qu’ils ne contestent pas par ailleurs.

Toutefois, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice, ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la dette locative en principal s’élève à la somme de 6.433,78 euros (calculée comme suit : 6.588,47 euros – 154,69 euros représentant le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice et injustement mis au débit du compte locatif), selon décompte arrêté au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, les époux [V] seront solidairement condamnés à payer à la SA 3F Normanvie la somme de 6.433,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Toutefois, le bail litigieux, bien que postérieur à la loi du 27 juillet 2023, comprend une clause résolutoire prévoyant que le contrat sera résilié notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet et le commandement de payer délivré aux locataires vise également un délai de 2 mois. De sorte que, ce délai plus favorable aux locataires sera retenu.

Un commandement de payer a bien été signifié aux époux [V], par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 2.950,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, seuls des règlements au titre des APL ont été effectués durant ce délai de 2 mois et ceux-ci n’ont pas permis d’apurer la dette locative augmentée des échéances courantes de loyer et charges, dans la mesure où les règlements effectués par les locataires ont été rejetés ; de sorte qu’à l’issue de ce délai de 2 mois la dette locative s’élève à la somme de 5.653,42 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 février 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, les époux [V] sollicitent des délais de paiement sur une période de 3 années, tout en justifiant de leurs ressources.

Il s’infère de l’ensemble des justificatifs produits aux débats qu’ils apparaissent en situation de régler leur dette locative.

En outre, il ressort effectivement du décompte locatif actualisé au 18 décembre 2025 que, depuis l’échéance d’octobre 2025, les époux [V] ont repris le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’oppose pas à cette demande de délais de paiement.

Dès lors, les époux [V] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder aux époux [V] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et les locataires apparaissant en situation d’apurer leur dette locative, des délais de paiement leur ont été accordés.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’oppose pas à cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés aux locataires et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué, si les époux [V] se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifié ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, les époux [V] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Les époux [V] dans ce cas seront condamnés à payer à la société bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglée à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de février 2025, à compter du 28 février 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la SA 3F Normanvie sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA 3F Normanvie ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, la SA 3F Normanvie ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Les époux [V], parties succombantes au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] à payer à la SA 3F Normanvie la somme de 6.433,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette locative en 35 mensualités de 180 euros et une 36e du solde de la dette, intérêts et frais, la première mensualité étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 23 novembre 2023, entre d’une part la SA 3F Normanvie et d’autre part, Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 5] [Adresse 6] – [Localité 3], à la date du 28 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] devront dans ce cas payer solidairement à la SA 3F Normanvie une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, fixée par référence au terme de février 2025 et à compter du 28 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA 3F Normanvie ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [V] et Monsieur [U] [V] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,