TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile,

[Adresse 1],

[Adresse 2] ,

[Localité 1]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00064 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JTWA

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 25 Mars 2026

,

[S], [F]

C/

,

[J], [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M., [J], [O]

M^e David ALEXANDRE – 70

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Mars 2026

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur, [S], [F]

né le 29 Juillet 1956 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur, [J], [O]

né le 01 Mars 1996 à, [Localité 3] (94), demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2023, Monsieur, [S], [F] a donné à bail à Monsieur, [J], [O] un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 5].

Le 20 juin 2025, Monsieur, [S], [F] a fait intervenir l’entreprise, [T], pour une recherche de fuite d’eau, laquelle n’a pas identifié de fuite dans l’appartement n°32 mais a identifié un joint souple HS dans l’appartement n°31, soit celui occupé par Monsieur, [J], [O], comme « certainement la cause du dégât des eaux ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2025, Monsieur, [S], [F] a mis en demeure Monsieur, [J], [O] de lui laisser accéder à son logement pour procéder à des travaux.

Le 2 décembre 2025, le syndic de copropriété de la résidence, la société LE STRAT IMMOBILEIR, a mis en demeure Monsieur, [F] d’avoir à réaliser des travaux de plomberie suite à un sinistre subi par le cabinet médical se situant au-dessous de l’appartement.

Par courriel du 22 décembre 2025, Monsieur, [S], [F] a indiqué au syndic qu’il ne pouvait s’exécuter n’ayant pas de réponse de Monsieur, [J], [O].

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2026, Monsieur, [S], [F] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour voir entendre

Ordonner à Monsieur, [J], [O] de laisser le libre accès à son appartement situé, [Adresse 6], [Localité 4], [Adresse 7] (et correspondant aux lots n°503 et 531) aux fins de permettre aux entreprises mandatées par Monsieur, [S], [F] pour effectuer une recherche de fuite et de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme à ces fuites et infiltrations, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Autoriser Monsieur, [S], [F], en l’absence de Monsieur, [J], [O] ou s’il refuse l’accès, et ce passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :A ouvrir et pénétrer, avec toute entreprise mandatée par le requérant, dans l’appartement loué à Monsieur, [J], [O] avec l’assistance d’un commissaire de justice et le concours au besoin d’un serrurier ;A faire exécuter la recherche de fuite et la réalisation des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations ;A faire appel à un commissaire de justice, ou à deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service, pour assister au déroulement des opérations des entreprises mandatées, et à tout expert dont le diagnostic ou les prestations s’avéreraient nécessaires ; A faire procéder à la mise en sécurité de la porte et faire fermer l’appartement par le serrurier après l’intervention ;Condamner Monsieur, [J], [O] à payer à monsieur, [S], [F], la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais afférents à l’intervention du commissaire de justice et du serrurier ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit assortissant l’ordonnance à intervenir ;

Il fonde ses demandes sur les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’article 1724 du code civil ainsi que sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 février 2026, Monsieur, [S], [F] a soutenu le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur, [J], [O], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la demande de pouvoir accéder au logement afin d’identifier une fuite d’eau et, le cas échéant, exécuter des travaux, relève d’un cas d’urgence justifiant la compétence du juge des référés.

Sur l’accès au logement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En droit commun, l’article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Il résulte de ces dispositions que Monsieur, [S], [F] doit pouvoir accéder au logement de Monsieur, [J], [O] pour pouvoir y effectuer des travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble dans les conditions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Selon Monsieur, [F], malgré plusieurs sollicitations, Monsieur, [J], [O] ne répond pas à ses demandes afin de pouvoir effectuer des travaux. Il est ainsi justifié d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2025.

L’absence de Monsieur, [J], [O] à l’audience empêche de remettre en cause ces dires. Cette absence ne permet pas non plus d’envisager une justification à ce refus d’accès au logement, pour effectuer des réparations qui apparaissent impérieuses.

Dès lors, Monsieur, [J], [O] ne pourra qu’être condamné à laisser l’accès à son logement à Monsieur, [F] pour y effectuer, d’une part, les recherches de fuite, et d’autre part, le cas échéant, les réparations nécessaires.

Un délai de 8 jours passé la signification de la présente décision sera accordé au défendeur pour s’exécuter.

A défaut, Monsieur, [F] sera autorisé à faire procéder à l’ouverture du logement.

Compte tenu de cette autorisation, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la condamnation d’une astreinte pour assurer l’accès effectif au logement.

Les frais de serrurier et de commissaire de justice – s’ils devaient être mis en œuvre – seraient à la charge du défendeur.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [J], [O], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Il devra également payer au demandeur une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

ORDONNONS à Monsieur, [J], [O] de laisser le libre accès à son appartement situé, [Adresse 8], [Localité 5], [Adresse 7] (et correspondant aux lots n°503 et 531) aux fins de permettre l’accès aux entreprises mandatées par Monsieur, [S], [F] pour effectuer une recherche de fuite et, le cas échéant, de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme à ces fuites et infiltrations

AUTORISONS Monsieur, [S], [F], en l’absence de Monsieur, [J], [O] ou s’il refuse l’accès, et ce passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision :

A ouvrir et pénétrer, avec toute entreprise mandatée Monsieur, [S], [F], dans l’appartement loué à Monsieur, [J], [O] avec l’assistance d’un commissaire de justice et le concours au besoin d’un serrurier ;

A faire exécuter la recherche de fuite et la réalisation des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations ;A faire appel à un commissaire de justice, ou à deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service, pour assister au déroulement des opérations des entreprises mandatées, et à tout expert dont le diagnostic ou les prestations s’avéreraient nécessaires ; A faire procéder à la mise en sécurité de la porte et faire fermer l’appartement par le serrurier après l’intervention ;

DISONS que si cette intervention devait impliquer un changement de serrure de la porte du logement, Monsieur, [S], [F] devra tenir à la disposition de Monsieur, [J], [O] la nouvelle clef, dans autant d’exemplaires que ceux qui avaient été remis lors de l’entrée dans les lieux ;

DISONS que les frais de serrurier et de commissaire de justice, si leurs intervenions étaient nécessaires, seront mis à la charge de Monsieur, [J], [O] ;

DÉBOUTONS Monsieur, [S], [F] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [O] à payer à Monsieur, [S], [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION