N° RG 24/03598 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAP6

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

50D

N° RG 24/03598

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAP6

AFFAIRE :

[M] [E]

[K] [T]

C/

[Y] [X]

[J]

le :

à

M^e Damien BARRÉ

M^e Bénédicte DELEU

1 copie à monsieur [D] [L], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Novembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [M] [E]

né le 27 Août 1974 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [K] [T]

né le 1er Mars 1983 à [Localité 8] (FINISTÈRE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [X]

née le 25 Mars 1980 à [Localité 9] ([Localité 7]-ATLANTIQUE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Damien BARRÉ, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 novembre 2019, messieurs [M] [E] et [K] [T] ont acquis de madame [Y] [X] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Adresse 6], moyennant le prix de 438.000 euros.

Se plaignant de la survenance de dégâts des eaux affectant la partie de l’immeuble située en rez-de-jardin, par acte du 14 novembre 2022 messieurs [E] et [T] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX qui, par ordonnance du 26 juin 2023 a désigné un expert en la personne de monsieur [H], ultérieurement remplacé par monsieur [L] qui a déposé son rapport le 05 décembre 2023.

Par acte du 25 avril 2024 messieurs [E] et [T] ont saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action indemnitaire dirigée contre madame [X].

Par conclusions d’incident du 18 septembre 2025, madame [X] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir tendant à voir déclarer irrecevable comme prescrite la demande de messieurs [E] et [T] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Les parties ont été avisées que cette fin de non recevoir serait examinée par le juge du fond, ainsi que le permet l’article 789 6° du code de procédure civile en sa rédaction applicable au litige.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 26 novembre 2025 par messieurs [E] et [T],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 novembre 2025 par madame [X],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur le fondement des articles 1641, 1604, 1217 et 1221 du code civil, messieurs [E] et [T] sollicitent la condamnation de madame [X] à leur payer la somme de 67.008 euros au titre des travaux réparatoires destinés à mettre fin aux infiltrations affectant leur immeuble, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 09 septembre 2025 outre 36.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et moral ainsi que 4.177,20 euros au titre du dressing endommagé.

I- SUR LA PRESCRIPTION.

L’examen de la fin de non recevoir soulevée par madame [X] et tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés ayant été renvoyé par le juge de la mise en état devant le juge du fond en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, il convient de statuer sur son mérite, observation étant faite qu’en application de l’article 123 du code de procédure civile elle peut être soulevée à tout moment, et ce quand bien même son auteur aurait précédemment conclu au fond.

Il est également sans importance que cette fin de non recevoir n’ait pas été soulevée dans le cadre de l’instance en référé.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 1 du code civil l’action résultant des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et le point de départ de ce délai est constitué par la date à laquelle l’acquéreur en a eu connaissance du vice, dans toute son ampleur et ses conséquences (en ce sens civ 1ère, 05 avril 2018, pourvoi n° 17-15.345).

Madame [X] considère que messieurs [E] et [T], dont le premier acte interruptif remonte au 14 novembre 2022, ont découvert le vice qu’ils allèguent dès le mois de mai 2020 en constatant des dégâts majeurs dans le rez-de-jardin, à la suite d’un important événement pluvieux et que leur demande indemnitaire est conforme à cette chronologie, l’évaluation de leur préjudice de jouissance débutant au mois de juin 2020.

Messieurs [E] et [T] précisaient dans leur acte introductif d’instance avoir déclaré ce sinistre à leur assureur mais ne produisent pas cette déclaration relative à un dégât des eaux.

Un premier rapport amiable du 16 février 2021 l’a imputé à un phénomène de remontée capillaire et un second rapport, de la société STDH, concluait le 18 mars 2021 à un défaut d’étanchéité de l’infrastructure se traduisant par des pressions latérales et un important problème d’humidité nécessitant la mise en oeuvre d’un cuvelage.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que ces entrées d’eau et l’humidité consécutive trouvent leur origine dans les remontées du niveau de la nappe souterraine du sous-sol du jardin en période pluvieuse et qui met en charge le mur de façade de la maison, favorisant ainsi les cheminements hydrauliques souterrains vers le rez-de-jardin semi-enterré, l’étanchéité originelle de l’immeuble ayant été fragilisée par les travaux d’agrandissement réalisés en 2005 pour augmenter l’espace habitable.

La connaissance du vice devant se distinguer de celle des dommages qui en résultent, ce n’est que le rapport du 18 mars 2021 et les conclusions techniques de l’expert judiciaire qui ont permis à messieurs [E] et [T] d’accéder à la connaissance du vice constructif dans toute son ampleur et ses conséquences.

La prescription biennale a été interrompue par l’assignation en référé du 14 novembre 2022 et à compter de l’ordonnance de référé du 26 juin 2023 elle a été suspendue jusqu’au 05 décembre 2023, date de dépôt du rapport d’expertise, conformément à l’article 2239 du code civil.

La nouvelle prescription ayant débuté à cette date a valablement été interrompue par l’assignation au fond du 25 avril 2024.

Cette fin de non recevoir sera donc rejetée et l’action en garantie des vices cachés déclarée recevable.

II- SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES.

Aux termes de l’article 1603 du code civil le vendeur est tenu de garantir et délivrer la chose objet du contrat mais, selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente reçu le 07 novembre 2019 par Maître [F], notaire, comporte une clause disposant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Cette exonération ne peut s’appliquer à un vendeur professionnel de l’immobilier ou au vendeur profane mais qui connaissait le vice.

Madame [X] n’était pas un vendeur professionnel et l’activité de son compagnon, qui n’est pas intervenu à l’acte de vente et n’était pas propriétaire de ce bien, ne suffit pas à lui conférer la qualification de vendeur averti.

Il appartient dès lors à messieurs [E] et [T] de démontrer, selon les mêmes critères que ceux retenus pour apprécier le point de départ du délai de prescription de leur action, que madame [X] connaissait non seulement la manifestation de ce vice sous forme de dégât des eaux mais également, et dans toute son ampleur et ses conséquences, le vice constructif à l’origine de ces inondations et de l’humidité.

La venderesse avait acquis ce bien par acte au rapport de Maître [Z], notaire, du 15 juillet 2014 soit postérieurement aux travaux d’agrandissement réalisés en 2005 par un précédent propriétaire et qui, ainsi que cela s’évince du rapport d’expertise de monsieur [L], ont fragilisé l’étanchéité d’origine alors que le mur Sud du pavillon, déplacé à cette occasion, n’avait pas été imperméabilisé.

Madame [X] n’est donc pas à l’origine de ces travaux et ceux qu’elle avait projetés en 2018 avec le concours du cabinet GROUPE A 40 ARCHITECTES en vue d’une surélévation sont totalement étrangers au vice identifié par l’expert judiciaire et n’avaient pas davantage vocation à y remédier.

Le rapport de monsieur [L] fait apparaître d’autre part que le processus de mise en charge du mur de façade est certes ancien mais aussi qu’il ne se manifeste que par fortes périodes pluvieuses provoquant l’engorgement du sol du jardinet.

Alors que l’expert judiciaire recense une unique inondation du rez-de-jardin survenue en 2005/06, soit plusieurs années avant l’acquisition de ce bien par madame [X] qui n’a jamais déclaré de sinistre pendant sa période de possession, l’analyse de la pluviométrie à laquelle il s’est livré avec minutie démontre que les années 2014 à 2019 ont été moins pluvieuses que l’année 2020, confirmant ainsi que ce phénomène ne se soit pas manifesté.

L’attestation de monsieur [N], produite par les demandeurs, corrobore l’analyse de l’expert en ce qu’elle relate les travaux réalisés en 2005/2006 par madame [S] par déplacement de la façade sur jardin ainsi qu’un unique dégât des eaux survenu quelques mois plus tard, événement isolé ne permettant pas de conclure de manière objective que “cette maison était connue dans la rue comme ayant un point faible au niveau de l’aménagement de sa cave qui présentait donc un risque important d’inondation” alors que madame [X] verse aux débats trois attestations contraires de témoins indiquant n’avoir jamais eu connaissance d’inondations ou senti d’humidité lorsque la défenderesse était propriétaire.

L’existence d’une pompe de relevage, destinée à remédier à des infiltrations mineures, était parfaitement visible par un profane et ne peut constituer un vice caché.

Enfin et surtout, ce n’est que le rapport d’expertise judiciaire qui a permis à madame [X], par ses conclusions techniques, de prendre connaissance du vice constructif affectant l’immeuble qu’elle avait vendu quatre ans auparavant, dans toute son ampleur et ses conséquences qui ne se révèlent qu’en cas de fortes précipitations.

Les demandes seront en conséquence rejetées en ce qu’elles reposent sur la garantie des vices cachés.

III- SUR L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME.

Selon l’article 1604 du code civil « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur » et la méconnaissance de l’obligation de délivrance implique une non-conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles.

La conformité s’apprécie au moment de la délivrance (en ce sens Cass. 3e civ. 16 mars 2023, n° 21-19.460).

Il est fait grief à madame [X] d’avoir décrit le bien vendu comme comprenant en rez-de-jardin deux chambres, WC, salle de bains et deux celliers alors que le rapport d’expertise judiciaire établit que l’une des chambres au moins n’est pas habitable.

Or, s’il résulte effectivement du rapport de l’expert judiciaire que la pièce située en rez-de-jardin reste habitable, même de façon spartiate, par temps sec, son usage normal n’est entravé qu’en raison de la destruction du plancher consécutive à l’inondation du mois de mai 2020, événement postérieur à la délivrance du bien le 7 novembre 2019 et qui était alors conforme à la description contractuelle.

Ce moyen sera donc rejeté.

IV- SUR LA RÉTENTION D’INFORMATIONS.

Les demandeurs soutiennent que madame [X] leur a volontairement dissimulé une information qu’elle savait déterminante de leur consentement, à savoir le caractère partiellement inondable du rez-de-jardin.

L’article 1112-1 du code civil stipule que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

S’il est certain que la possible survenance d’inondations en partie basse du bien vendu avait un lien direct avec le contrat de vente, il appartient à messieurs [E] et [T] de démontrer que la défenderesse connaissait cette possibilité d’inondation et la leur a volontairement dissimulée.

Or, pour les motifs sus-mentionnés, il n’est pas établi que madame [X] ait disposé, lors de la vente de son bien au profit de messieurs [E] et [T], d’informations relatives à ne serait-ce qu’à une seule inondation du rez-de-jardin ou bien aux conséquences des travaux exécutés en 2005/2006 par un précédent propriétaire de telle sorte que ce moyen sera également rejeté, les demandeurs étant en conséquence intégralement déboutés de leurs prétentions.

V- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, messieurs [E] et [T] seront condamnés à payer à madame [X] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront les dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par madame [Y] [X] et tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés,

Déboute messieurs [M] [E] et [K] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne messieurs [M] [E] et [K] [T] à payer à madame [Y] [X] une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne messieurs [M] [E] et [K] [T] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT