TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02493 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLCG

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[U] [E]

C/

[N] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [Z]

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [E]

né le 25 Février 1935 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120 substitué par M^e Mathilde LARONCHE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z]

né le 31 Juillet 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2025

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2013, Monsieur [U] [E] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 4] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 342 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, Monsieur [U] [E] a fait assigner Monsieur [N] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail;

— ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux qu’il occupe dans les 2 mois suivant commandement, si besoin est avec concours de la force publique s’il y a lieu ;

— être autorisé à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls ;

— être autorisé à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

— fixer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, outre indexation contractuelle;

— le condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [U] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que valablement assigné à étude, Monsieur [N] [Z] n’a pas comparu.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’assignation

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

L’article 24 IV de la loi précitée ajoute que, cette règle est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [U] [E] contient une demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Monsieur [N] [Z].

Il ressort des débats que le bailleur fonde cette demande sur la non-jouissance paisible des lieux par le locataire et non sur le défaut de paiement des loyers et charges.

Dès lors, l’assignation est bien recevable s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux par le locataire, laquelle ne nécessite pas que l’assignation soit notifiée à la préfecture conformément aux dispositions de l’article 24 IV précité.

Enfin, il y a lieu de préciser que, la notification de l’assignation à la préfecture n’est pas non plus une condition de recevabilité de la demande en paiement des loyers et charges.

Par conséquent, l’assignation délivrée à Monsieur [N] [Z] par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, ayant pour demande principale la résiliation judiciaire du bail pour non-jouissance paisible des lieux est bien recevable.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’user de la chose louée paisiblement suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Il est admis, en application de l’article 1728 du code civil, que le preneur ne doit rien faire non plus qui trouble la jouissance de ses voisins, il doit respecter leur tranquillité et ne pas avoir comportement agressif envers son bailleur ou d’autres locataires.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte, que la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat, elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il est admis qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient de rappeler que, l’obligation de jouissance paisible impose tout d’abord au locataire de jouir des locaux loués dans les conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, sans les dégrader et sans créer aux colocataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] soutient que l’ensemble du voisinage de Monsieur [N] [Z] se plaint de ses comportements, et notamment d’agressions verbales et physiques, de tentative d’intrusion dans un appartement voisin, d’actes de vandalisme répétés dans les parties communes et sur les serrures des portes, de nuisances sonores à tout moment de la journée, de jour comme de nuit (cris, agitations, coups de marteau au mur…). Ainsi, Monsieur [E] n’userait pas paisiblement des lieux, au mépris de ses obligations de locataire.

Il est patent et incontestable, notamment compte tenu du nombre de pièces produites (attestations, plaintes, courriers de mise en demeure) et émanant d’une multitude de personnes (nombreux locataires de l’immeuble, syndic de copropriété, propriétaire, CCAS de [Localité 5], gestionnaire locatif) que Monsieur [N] [Z] a causé des troubles anormaux à leur voisinage tels que décrits par le bailleur.

Il émane de l’ensemble des documents, une récurrence importante dans la reproduction des comportements et agissements du locataire.

En effet, les nuisances et tapages causés par le locataire ont persisté malgré mises en demeure et plaintes.

Il convient donc de faire droit à la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à son obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Sur les demandes subséquentes à la résiliation du bail

Il ressort de ce qui précède que, la résiliation du bail ayant été prononcée, il sera fait droit aux demandes de Monsieur [U] [E] tendant à voir ordonner l’expulsion du locataire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, être autorisé à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués ainsi qu’à solliciter les services de la SPA, et la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges avec indexation contractuelle jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] [Z], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à Monsieur [U] [E] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée le 23 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 26 mars 2013, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4], à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celui-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

AUTORISE Monsieur [U] [E] à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [Z] ;

AUTORISE Monsieur [U] [E] à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à Monsieur [U] [E], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, outre indexation contractuelle, à compter du présent jugement, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à Monsieur [U] [E] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION