TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01320 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTB4

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. LA PETITE CANTOCHE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Ludovic SCHRYVE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A. MAGASINS HD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-françois CORMONT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 06 novembre 2023, la SA Magasins HD a consenti à la société Court Debout, aux droits de laquelle sont venues successivement, par l’effet de cessions du fonds de commerce, la société LCD, puis la SAS La Petite Cantoche, en juin 2021, un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 7].

Un incendie s’est déclaré dans les lieux, le 30 juin 2023 endommageant le local commercial et empêchant toute exploitation.

Le preneur a perçu de son assureur des acomptes de 50.000 euros et 40.000 euros, en août et septembre 2023, au titre de la réparation des dommages matériels subis par les aménagements du locataire et à valoir sur l’indemnisation de la perte d’exploitation, l’assureur du locataire refusant d’intervenir au titre des désordres d’ordre immobilier, qui incombent selon lui, au bailleur ou à son assureur.

Exposant que le bailleur, en dépit de nombreuses mises en demeure, n’a pas fait procéder aux travaux immobiliers et que par ailleurs le versement de l’indemnité pour perte d’exploitation est subordonné à la reprise d’activité, la SAS La Petite Cantoche a fait assigner la SA Magasins HD devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, par acte du 1er août 2024, aux fins d’injonction à réaliser les travaux, de suspension des loyers et charges et de désignation d’un expert pour chiffrer la perte d’exploitation, outre indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 19 novembre 2024.

A cette date, la SAS La Petite Cantoche représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions aux fins de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 1219 du code civil,-Dire et juger recevable et bien fondée, l’action de la société LA PETITE CANTOCHE ;

— Condamner la société MAGASIN H.D. à faire réaliser les travaux d’ordre immobiliernécessaires en suite du sinistre incendie du 30 juin 2023 permettant à la société LAPETITE CANTOCHE de reprendre son activité, selon devis [P] (Devis 413878) pour les menuiseries, SAFE (Devis D2023/392b) pour le rideau métallique,PAT’ELEC (Devis 197, 198, 199 et 200) pour la reprise des parquets, des peintures,des placos et de l’électricité, JCM PLOMBERIE CHAUFFAGE (Devis DV0004552) pour les évacuations, plomberie et climatisation et BLUE NETTOYAGE (Devis 133) pour le nettoyage, sous peine de versement d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et jusqu’à la possibilité de reprise de jouissance paisible du localcommercial ;

— Autoriser la société LA PETITE CANTOCHE à interrompre le paiement des loyers et charges issues du bail à la société MAGASIN H.D., rétroactivement depuis le 1er septembre 2023 et jusqu’à la possibilité de reprise de jouissance paisible du local commercial ;

— Condamner à titre provisionnel la société MAGASIN H.D. à payer à la société LA PETITE CANTOCHE la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice lié à la perte d’exploitation, -Désigner tel expert qu’il appartiendra au tribunal de commettre avec pour mission de :

1° – se rendre sur les lieux du sinistre, [Adresse 2] à [Localité 6], entendre les parties concernées et recueillir leurs prétentions ; prendre connaissance de tous documents utiles et établir tous plans, croquis, schémas ou photographies utiles à la compréhension des faits de la cause ; établir un commémoratif des faits ;

2° – décrire les dommages causés par l’incendie survenu le 30 juin 2023 dans les locaux loués par la société MAGASIN H.D. à la société LA PETITE CANTOCHE ;

3° – se faire communiquer tous documents utiles concernant l’activité de LA PETITE CANTOCHE, notamment les documents comptables des trois années précédant le sinistre ; donner au tribunal tous éléments d’information relatifs à l’évolution de l’activité de la société LA PETITE CANTOCHE avant, pendant et après le sinistre en litige ; rechercher si et dans quelles limites, cette évolution est en relation avec le sinistre susvisé ;

4° – préciser si les désordres constatés sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ; évaluer le coût et la durée des travaux de remise en état de l’immeuble sinistré ;

5° – donner son avis sur les préjudices de toutes natures causés à la société LA PETITE CANTOCHE par lesdits désordres et en évaluer le montant ; déterminer les préjudices d’ores et déjà indemnisés ;

— Débouter la société MAGASIN H.D. de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions.

— Condamner la société MAGASIN H.D. à payer à la société LA PETITE CANTOCHE la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens de la procédure et de ses suites.

La SA Magasins HD représentée par son avocat a développé oralement ses écritures n°2, déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :

Vu le bail commercial

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil

Vu l’article 1733 du code civil,

— Déclarer la SAS La Petite Cantoche irrecevable en ses demandes et en tout état de cause, non fondée

— Débouter la SAS La Petite Cantoche de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence

— Recevoir la SA Magasins HD en ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

— Condamner la SAS La Petite Cantoche au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exécution de travaux sous astreinte

Se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et rappelant les obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible, incombant au bailleur, la locataire expose que la SA Magasins HD manque de manière caractérisée à ses obligations lui occasionnant un dommage d’une extrême gravité pouvant la conduire à la ruine, dès lors qu’elle est dans l’impossibilité de reprendre son activité.

La SAS La Petite Cantoche s’oppose à l’argumentation développée par le bailleur, soutenant que la clause de non-recours insérée au bail ne dispense pas le bailleur de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux. Elle ajoute que le principe de présomption de responsabilité du preneur, prévu à l’article 1733 du code civil, n’est pas de nature à dispenser le bailleur de son obligation de délivrance.

La SA Magasins HD soulève l’irrecevabilité des réclamations formées à son encontre, indiquant d’une part, que la réclamation est fondée sur des devis de travaux qui n’ont été validés ni par l’assureur du preneur, ni par celui du bailleur, et d’autre part, que le bail comporte une clause de renonciation réciproque, faisant interdiction à SAS La Petite Cantoche de fonder son action sur l’absence de délivrance du bien loué au mépris des dispositions de l’article 1719 du code civil, ajoutant en tout état de cause qu’il n’appartient pas au juge des référés de se livrer à une interprétation d’une telle clause, ce qui excède ses pouvoirs.

La SA Magasins HD invoque par ailleurs la présomption légale issue de l’article 1733 du code civil selon laquelle le preneur est responsable, sauf force majeure ou cas fortuit, de l’incendie et de ses conséquences, qui a pour effet d’imposer au locataire d’indemniser le bailleur au titre de la perte de loyers et de supporter le coût de la remise en état des lieux.

La SA Magasins HD en conclut qu’il n’appartient pas au bailleur de répondre des conséquences de l’incendie et de prendre en charge quelconque travaux de remise en état. En outre, certains travaux dont il est sollicité la réalisation aux frais du bailleur sont aux termes du bail, exclusivement à la charge du preneur, celui-ci étant tenu d’entretenir le local loué, y faire les réparations locatives qui lui incombent et prendre en charge les dégradations résultant de son fait ou de ses préposés ou de sa clientèle.

En application de l’article 835 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Et selon les articles 1719 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu en application du droit commun du contrat de louage, de délivrer la chose louée, de l’entretenir pour un usage conforme à sa destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription (…)” .

Les moyens invoqués par le bailleur, tirés de l’existence d’une clause contractuelle de renonciation réciproque et de la présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie, ont trait aux conditions de fond de l’intervention du juge des référés, déterminant le bien-fondé ou non des réclamations formées et ne constituent pas des moyens d’irrecevabilité au sens du texte précité.

Il est constant que le bailleur est tenu d’une obligation de résultat essentielle qui est celle de délivrer la chose louée, en conformité avec l’usage auquel elle est destinée et que cette obligation existe non seulement à la date de conclusion du bail, mais persiste tout au long de l’exécution du contrat. Pour autant, outre que l’interprétation de la clause de non-recours insérée au bail liant les parties, excède les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut par conséquent en connaître, l’obligation de délivrance à laquelle est tenu le bailleur est limité à la reprise des vices et défaut de conformité et ne s’étend pas aux travaux de toute nature et notamment à ceux de remise en état du local commercial endommagé par un incendie survenu en cours de bail. L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, ne s’étend pas à la reconstruction, en cas de perte totale ou partielle.

En outre, l’article 1733 du code civil édicte une présomption de responsabilité du preneur, en cas de survenance d’un incendie dans les lieux loués, sauf force majeure ou cas fortuit, de sorte que le preneur à bail, dont les locaux ont été détruits par un incendie, est présumé responsable du sinistre et en conséquence, tenu à supporter les réparations de remise en état nécessaires.

Il s’ensuit que l’obligation de la SA Magasins HD de prendre en charge les travaux de réparation du local détruit par l’incendie est sérieusement contestable, de sorte que la demande à ce titre formée par la SAS La Petite Cantoche doit être rejetée.

Sur la suspension des loyers et charges

La SAS La Petite Cantoche invoquant l’inertie du bailleur à exécuter les travaux lui incombant et l’impossibilité totale d’exploitation des lieux loués, sollicite en application de l’exception d’inexécution par le bailleur de ses propres obligations, d’être dispensée rétroactivement depuis le 1er septembre 2023 et jusqu’à la reprise de la jouissance paisible du local, du paiement du loyer, ce sur quoi le bailleur s’oppose, exposant que la responsabilité présumée du preneur à bail dont le local a subi un incendie, s’étend également à la perte de loyers subie par le bailleur et soutenant que la clause de non-recours interdit au locataire de formuler une telle demande.

En l’espèce, si l’impossibilité d’exploitation des lieux est avérée, le bailleur ne peut être considéré, ainsi qu’il a été dit précédemment, comme défaillant dans l’exécution de son obligation de délivrance, dès lors que la remise en état ne lui incombe pas. En outre, le locataire, présumé responsable de la survenance de l’incendie, est également tenu le cas échéant à indemniser le préjudice du bailleur, du fait de la perte de loyers subie.

Dès lors la demande de dispense de paiement du loyer du fait des défaillances graves du bailleur, est sérieusement contestable.

Sur la perte d’exploitation et la demande de provision au titre de la perte d’exploitation.

La SAS La Petite Cantoche sollicite la désignation d’un expert afin d’évaluer la perte d’exploitation qu’elle subit ainsi que la condamantion à titre provisionnel de la défenderesse à lui payer la somme de 100.000 euros.

De telles demandes cependant ne peuvent qu’être rejetées, selon le bailleur, dès lors que la clause de non-recours interdit au locataire de se retourner contre le bailleur et que l’objet et le but de l’expertise ont vocation à permettre au preneur d’initier une action contre le preneur. La demande de provision n’est pas justifiée.

En l’occurrence, l’action du locataire en responsabilité à l’égard du bailleur, du fait de la survenance de l’incendie, eu égard aux précédents développements, est manifestement vouée à l’échec, de sorte que la SAS La Petite Cantoche ne dispose pas d’un intérêt légitime, au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, à obtenir la désignation d’un expert. Cette demande sera écartée.

La demande provisionnelle au titre de la perte d’exploitation, n’est pas non plus fondée et doit être écartée.

Sur les autres demandes

La SAS La Petite Cantoche qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA Magasins HD, la somme de 2500 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SAS La Petite Cantoche de sa demande d’exécution de travaux de remise en état du local commercial,

Disons n’y avoir lieu à suspension du paiement du loyer, depuis le 1er septembre 2023,

Déboutons la SAS La Petite Cantoche de sa demande de désignation d’un expert judiciaire aux fins de détermination de la perte d’exploitation subie,

Déboutons la SAS La Petite Cantoche de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle au titre de la perte d’exploitation,

Condamnons la SAS La Petite Cantoche à payer à la SA Magasins HD la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,

Condamnons la SAS La Petite Cantoche aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET