No Minute: 26/2

RG N° N° RG 25/00018 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JRG2

JUDICIAIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGE DE L’EXPROPRIATION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

Nous, X Y, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire de Caen, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados, assistée lors des débats de O. MELLITI, Greffière et de E. TACNET, Greffière lors de la mise à disposition;

dans l’instance

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE dont le siège social est sis […] représentée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS et Madame Z AA

AB

ET

Monsieur AC AD demeurant […] Représenté par M^e Arnaud DEBUYS

Monsieur AE AD

demeurant […] Représenté par M^e Arnaud DEBUYS

Monsieur AF AD demeurant […] Représenté par M^e Arnaud DEBUYS

Monsieur AG AD

demeurant […] Comparant assisté de M^e Arnaud DEBUYS

Madame AH AI

demeurant 8 rue de la Grande Prise – St Michel des Andaines – 61600 BAGNOLES DE L’ORNE NORMANDIE

Représentée par M^e Arnaud DEBUYS

EXPROPRIES

En présence de Monsieur AJ AK, Inspecteur Divisionnaire des Finances Publiques, désigné par Monsieur l’Administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire du Gouvernement. En présence de M. AL AM, élève avocat et de Madame AN AD épouse de Monsieur AG AD.

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Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Vu la requête, le mémoire de saisine en fixation de prix et les pièces de l’Etablissement Public Foncier de Normandie (l’EPFN), agissant pour le compte de la communauté urbaine Caen La Mer, enregistrés le 12 décembre 2025,

2026,

Vu l’ordonnance du 18 décembre 2025 fixant le transport sur les lieux au 5 février

Vu les mémoire n°1, n°2 et n°3 de M. AC AO, M. AE AO, M. AF AO, M. AG AO et M^me AH AP des 8 janvier, 26 janvier et 2 février 2026,

2026,

Vu le mémoire en réponse et récapitulatif de l’EPFN du 28 janvier 2026, Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement reçues au greffe le 26 janvier

Vu le transport sur les lieux du 5 février 2026, Vu l’audience du 5 février 2026 qui s’est tenue à la Mairie de […],

Vu les pièces du dossier.

Exposé du litige

M. AC AO, M. AE AO, M. AF AO, M. AG AO et M^me AH AP sont propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée n°AH212 sise sur la […] (14790).

Souhaitant céder cette parcelle, les membres de l’indivision AO se sont rapprochés de la société VINCI qui a proposé d’acquérir cette parcelle pour le prix de 1.100.000 euros. Le bien étant soumis au droit de préemption urbain, une déclaration d’intention d’aliéner a été transmise à hauteur de 1.100.000 euros au Président de Caen la Mer qui a délégué le droit de préemption urbain à l’EPFN par une décision en date du 21 juillet 2025. Par une décision du 9 octobre 2025, signifiée aux propriétaires les 10, 13 et 14 octobre 2025, l’EPFN a notifié à l’indivision AO sa décision de préempter son bien immobilier au prix de 500.000 euros pour la réalisation d’un projet communal d’ordre social. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 novembre 2025, l’indivision AO a refusé l’offre de l’EPFN et a accepté que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation. Faute d’accord sur le prix, par mémoire enregistré au greffe le 12 décembre 2025, l’EPFN a saisi le juge de l’expropriation du Département du Calvados. Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audience le 5 février 2026.

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif, l’EPFN demande au juge de l’expropriation de fixer à CINQ CENT MILLE euros (500 000 €) le prix du bien immobilier, objet de la déclaration d’intention d’aliéner du 11 juillet 2025, sur lequel il a exercé son droit de préemption. Dans son mémoire nº3, l’indivision AO demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de UN MILLION CENT MILLE EUROS (1.100.000 €) le prix de la parcelle cadastrée n°AH212 sise à […] (14790) lui appartenant. Elle réclame en outre une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement demande au juge de l’expropriation de fixer à NEUF CENT CINQUANTE MILLE EUROS (950.000€) le prix du bien immobilier appartenant à l’indivision AO.

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La position des parties concluantes peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet.

L’EPFN fait valoir les moyens et observations suivants : – s’agissant des caractéristiques du bien, de nombreuses contraintes juridiques et urbanistiques grèvent le bien et sont des sources importantes de moins-value pour son évaluation, le terrain étant en pente et la parcelle étant située dans le périmètre de protection des monuments historiques, dans une zone de risque d’inondation des infrastructures profondes et dans une zone humide, ce qui grève directement sa constructibilité;

— s’agissant de la valeur vénale du bien:

* pour l’application de la méthode par comparaison analytique les termes de comparaison retenus (récents, proches et de surface habitable comparable) pour l’application de la méthode par comparaison analytique permettent de retenir une valeur moyenne pour la maison de 2.479 €/m² auquel l’EPFN applique un abattement de 50% compte tenu des contraintes précitées, et une valeur moyenne pour le terrain de 109 €/m² auquel l’EPEN applique un abattement de 40 % compte tenu des contraintes susvisées, des coût de. viabilisation au regard de la taille importante du reliquat de terrain et de l’emplacement au centre de la maison qui constitue un encombrement, soit une valeur retenue de 450.635 €; pour l’application de la méthode par récupération foncière, pertinente selon l’EPFN lorsque la valeur du terrain est supérieure à celui de la maison, la valeur du terrain calculée selon les mêmes termes de comparaison et avec un abattement de 25% en raison des contraintes relevées doit être fixée à 82€/m² dont il convient de déduire un coût de démolition et de désamiantage de 46.000 €, soit une valeur retenue de 415.168 €;

L’EPFN sollicite en outre que soient écartés les termes de comparaison proposés par l’indivision AO dès lors qu’il n’est produit ni acte de vente ni référence de publication au service de publicité foncière de Caen.

L’exproriant conteste en outre que la méthode analytique soit utilisée en comparant le terrain bâti litigieux avec des terrains nus, les termes devant être comparables en consistance. Il conteste également la prise en compte de terrains à lotir qui ne sont nullement comparables au terrain de l’indivision AO. Enfin, s’agissant des termes proposés par les défendeurs pour l’application de la méthode par récupération foncière, et notamment les parcelles bâties et non bâties AH 347 et AH 348, 1'EPFN soutient qu’aucun de ces termes n’est comparable puisqu’il s’agissait de terrains supportant des biens bâtis ou, le cas échéant de cession de droits à construire ou même de vente en l’état de futur d’achèvement.

L’EPFN conteste l’application de la méthode d’évaluation dite « méthode du promoteur » dès lors que cette pratique suppose de déterminer les options de reconversion ou de construction les plus favorables en termes de destination des immeubles et le potentiel de constructibilité maximale en fonction du PLU, ce qui est contraire aux articles L. 321-1 et L. 322-2 et suivants du code de l’expropriation ou à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

S’agissant des conclusions du commissaire du gouvernement, l’EPFN fait valoir que l’ensemble des termes de comparaison analysés par ce dernier concernaient la vente de terrains à bâtir, viabilisés, avec des permis purgés, donc des droits à construire, de sorte que ces termes n’ont pas d’utilité pour la comparaison sauf à appliquer un abattement déterminant pour tenir compte des couts de viabilisation d’un terrain d’une superficie de plus d’un demi hectare. L’EPFN remarque en outre que le commissaire du gouvernement n’explique pas les raisons pour lesquels il retient une « valeur haute » de son étude pour 175 €/m² alors que la moyenne calculée est de 145 €/m², et souligne que celui-ci ne se prononce nullement sur les moins-values exposées par l’EPFN. L’indivision AO fait valoir les moyens et observations suivants: – s’agissant des caractéristiques du bien,

*son bien est situé au plein cœur de […], commune recherchée de l’agglomération caennaise, au sein d’une zone pavillonnaire, se trouve à proximité immédiate des réseaux d’eau potable, d’électricité basse tension et d’assainissement, dispose de deux voies d’accès

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NAL

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en voiture outre une voie d’accès piéton, et est située à proximité immédiate de l’ensemble des commodités (commerces, établissements scolaires, équipements sportifs…..); s’agissant des contraintes juridiques et urbanistiques soulevées par l’EPFN, l’indivision AO fait valoir qu’il n’y pas lieu d’appliquer de moins- values car: le classement du bien dans le périmètre de monuments historiques est indifférent dès lors que les monuments historiques inscrits et classés, à savoir la croix du cimetière, l’église et le manoir des fontaines ne sont pas visibles depuis la parcelle préemptée, ce classement se trouvant alors plutôt être un atout," le risque d’inondation par remontée de nappes ne concerne que les infrastructures profondes, ce qui n’obère pas les possibilités de construction et est indifférent à la valeur du bien, si l’emprise au sol maximale du terrain est bien de 40%, le terrain pourra techniquement accueillir 2 249,6 m² d’emprise au sol dès lors que l’assiette de la parcelle préemptée est de 5 624m², ce qui représente une surface de plancher maximale de 4 499,2 m² dès lors que les constructions peuvent être édifiées en R+1, la part de la parcelle réellement située en zone non pas humide mais faiblement prédisposée à la présence de zone humide est particulièrement résiduelle (extrémité Sud de la parcelle que les 40% d’emprise maximale devront simplement éviter), ° la déclivité du terrain n’obère pas les possibilités de construire.

— s’agissant de la valeur vénale du bien:

L’ensemble des termes de comparaison qu’elle évoque dans ses écritures sont référencés avec leurs références de publication au SPF. * le bien a été mis en vente et une offre à hauteur de 1.100.000 € été émise par la société Vinci, laquelle figure dans la DIA, Les méthodes d’évaluation proposées dans le rapport amiable établi par M. Giraud, expert immobilier près la Cour d’appel de Caen, mandaté par ses soins, conduisent à évaluer le bien à environ 1.100.000 euros, tant en appliquant la méthode par comparaison analytique que la méthode par récupération foncière, dans le cadre d’une application de la méthode par comparaison analytique que l’indivision AO estime pertinente compte tenu d’une possible division de la parcelle en 9 lots, dont un lot constitué du bâti et de 1.500 m² de terrain et de 8 lots de terrain nu, les défendeurs contestent les termes de comparaison de l’EPFN, peu comparables à son bien, et contestent l’application des moins-values, inopérantes sur la valeur vénale d’un bien déjà construit, ils font valoir que le terrain a bien la qualification de terrain à bâtir et que les coût de branchement sont intégrés dans les calculs de l’expert, * dans le cadre d’une application de la méthode par récupération foncière que l’indivision AO estime pertinente et propose de retenir dès lors que l’ensemble des parties s’accordent sur son intérêt pour le cas d’espèce, les défendeurs réitèrent leurs observations tendant à contester les termes de comparaison de l’EPFN et s’opposent à l’abattement de 25 % que retient l’EPFN, ils contestent également les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement qui concernent des biens situés dans l’écoquartier de […], *ils soumettent la méthode d’évaluation proposée par l’expert amiable dite « méthode du bilan promoteur » qui consiste à déterminer le prix de vente théorique d’un immeuble collectif d’habitation qui pourrait être réalisé sur la parcelle, et indiquent qu’en l’espèce, en l’absence de tout terme de comparaison réellement pertinent compte tenu de la taille du terrain, rien ne s’oppose à l’utilisation de cette méthode. Le commissaire du gouvernement observe que : – si la méthode d’évaluation par comparaison des biens doit être privilégiée, elle ne s’avère toutefois pas adaptée lorsqu’il n’existe pas de termes de comparaison réellement pertinents, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu des spécificités du bien et notamment de l’importance de la superficie de la parcelle en coeur de bourg, la méthode par comparaison analytique doit également être écartée en raison de la dissociation arbitraire entre le bâti et le terrain et de l’incertitude quant au choix de l’abattement pour encombrement, la méthode la plus pertinente en l’espèce est la méthode par récupération foncière,

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— le service des domaines a retenu dans son avis du 29 juillet 2025 des termes de comparaison concernant des terrains à bâtir «< habitation» de plus de 2.500 m² à destination d’acquéreurs privés, et en a déduit une valeur de terrain de 170 €/m² et une valeur de surface de plancher habitable de 220 €/m², outre un coût de démolition de 30.000 €, soit une valeur totale basée sur le terrain de 926.080 € et une valeur totale basée sur la surface de plancher de 960.000 €, le service des domaines ayant proposé de retenir la valeur la plus haute, -5 termes de comparaison sur la ZC de l’écoquartier de […] peuvent être retenus dont la valeur moyenne est de 145 €/m², outre la cession de deux parcelles en nature de terrain à bâtir non viabilisées, contiguës à la parcelle objet du droit de préemption, l’une sur laquelle est édifiée une maison individuelle vendue au prix de 153€ par m² pour le terrain et 250 €/m² pour la surface de plancher, et l’autre sur laquelle ne se trouve qu’un abri de jardin, parcelle vendue à un prix de 193 €/m². Le commissaire du gouvernement propose alors une valeur de 175 €/m² appliquée au 5.624 m² de terrain dont il déduit 34.500 euros au titre du coût de la démolition, soit une valeur de 949.700 € arrondie à 950.000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4. En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8. Les dispositions des articles L 213-11 et L213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. L’article L 213-4 alinéa 1 er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas : 1º La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien; 2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif; 3º A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus UDICIAIRE communément utilisée.

AL.

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CAEN

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Sur la date de référence

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 25 mars 2021, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le dernier acte de modification du plan local d’urbanisme adopté le 18 mars 2021. La date de référence sera alors fixée au 25 mars 2021 ce qui n’est pas contesté par

les parties.

Sur la consistance du bien et les données d’urbanisme

Le bien concerné par la décision de préemption est une parcelle cadastrée située au coeur de la […], commune limitrophe de la ville de Caen, d’une superficie de de 5.624 m² et sur laquelle est édifiée une maison des années 1930 de 80m² d’emprise au sol et 130m² de surface utile, inoccupée depuis quelques mois. Il a pu être confirmé lors du transport sur les lieux le 5 février 2026 que la maison d’habitation construite au centre de cette parcelle d’une superficie très supérieure aux autres parcelles sur lesquelles sont édifiées les maisons d’habitation de la commune, est une maison globalement à état d’usage. La toiture, les murs sont en bon état à l’exception de fissures importantes dans une chambre du premier étage, les huisseries sont en bois, simple vitrage. L’électricité est aux normes et la maison dispose d’un chauffage au fioul. L’ensemble des chambres, cuisine, salles de bain et points d’eau sont à l’état d’usage et nécessitent un fort rafraîchissement.

Le terrain présente une déclivité importante. Il est sommairement entretenu. La parcelle dispose de deux voies d’accès sur les voies publiques et d’un accès piéton. La parcelle est située en zone Ub du PLU de […] qui est une zone urbaine mixte à vocation principale d’habitat pavillonnaire, laquelle autorise de nombreuses destinations, et notamment la construction d’immeubles à usage d’habitation. Il n’est nullement contesté que la parcelle faisant l’objet du droit de préemption peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Sur la fixation du prix

* Sur la méthode d’évaluation à retenir

Il est de principe que le juge de l’expropriation détermine la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux adaptée; cependant sauf au cas où une disposition particulière lui impose de déroger à la méthode dite par comparaison, celle-ci doit être privilégiée, cette méthode impliquant que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables au bien préempté. La méthode d’évaluation par récupération foncière ne doit être utilisée que si les constructions édifiées sur le terrain n’ont aucune valeur par elles-mêmes; il en est de même quand le bâti a une valeur inférieure à celle du terrain. La valeur du terrain, considérée comme s’il était nu et muni de son potentiel de construction, est diminuée des frais de démolition des constructions.

En l’espèce, les parties proposent toutes plusieurs méthodes d’évaluation. Fu égard à la superficie du terrain supérieure à 3.000 m², les parties n’ont pas pu soumettre de terme de comparaison présentant des caractéristiques comparables au bien DICH préempté, ce qui exclut la méthode par comparaison « classique ».

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Elles proposent alors une évaluation selon la méthode d’évaluation par comparaison « analytique » au terme de laquelle est retenue pour valeur vénale d’un ensemble immobilier composite, l’agrégation des valeurs de ces différents biens. Cette méthode est toutefois critiquée par le commissaire du gouvernement au regard de la dissociation arbitraire sur laquelle elle repose entre le poste terrain et le poste construction, et en raison de l’incertitude quant au choix de l’abattement pour encombrement. Enfin, l’indivision AO propose une méthode d’évaluation « dite du bilan promoteur », laquelle permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des coûts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération. Outre que cette méthode d’évaluation est inadaptée en matière de préemption ou d’expropriation car elle suppose de calculer le coût de revient d’un projet immobilier précis et suffisamment élaboré pour permettre des calculs non purement hypothétiques ou théoriques, d’autant que le coût de la construction est très aléatoire depuis quelques années, elle n’est nullement proposée par le commissaire du gouvernement et est clairement contestée par l’EPFN. Aucune des parties n’émettant de contestation quant à l’adoption de la méthode d’évaluation par récupération foncière dans la mesure où il est admis par tous que la valeur du bâti est en l’espèce très inférieure à celle du terrain, il convient d’utiliser cette méthode pour évaluer le bien, méthode par ailleurs préconisée par le commissaire du gouvernement et par l’indivision AO dans ses écritures, et adoptée par le service des domaines dans son évaluation du 29 juillet 2025.

Sur la détermination de la valeur du terrain

Il convient alors de valoriser le terrain par comparaison avec des terrains nus puis de déduire les coûts de démolition du bâti et de remise en état. *termes de comparaison évoqués par l’EPFN pour l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière

L’EPFN verse 5 termes de comparaison de terrains nus à bâtir :

Ref

Date

Cadastre

Commune Surf.

Prix

Valeur

terrain

2020P100 10/12/2020

[…]

ZS 264 à […] 277

6919 m²

749 674 €

108 €/m²

2021P085 […] ZS 278

[…]

2 164 m²

276 000 €

128 €/m²

46

2020P017 […] ZM 333 et

78

353

Bretteville sur Odon

12 152 m²

936 000 €

77 €/m²

2019P003 11/01/2019 […] 390 à

Carpiquet

9 427 m²

1013 592

108 €/m²

39

401

€

2023P063 […] BK 47

Carpiquet

5067

635 000 €

125 €/m²

36

OCIAL

CAEN

L’EPFN fait valoir que la valeur moyenne est de 109 €/m².

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Il demande alors de retenir cette valeur après y avoir appliqué :

— un coefficient de dépréciation de 25% pour tenir compte d’une part des coûts de viabilisation et de voirie pour garantir des réseaux sur l’ensemble de la parcelle de 5 624 m2 qui ne dispose que de réseaux utiles pour une maison de 128 m2, et d’autres part de toutes les contraintes précédemment exposées.

L’EPFN en déduit une valeur de 82 €/m2 pour le terrain préempté.

* termes de comparaison évoqués par l’indivision AO pour l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière :

L’indivision AO verse 3 termes de comparaison de terrains nus :

L’indivision AO fait valoir que la valeur moyenne est de 266 €/m2 .

Elle demande de retenir une valeur de 234 € du m2 afin de tenir compte de l’exclusion de la marge de l’opérateur et de la TVA.

* termes de comparaison évoqués par le commissaire du gouvernement pour l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière :

CAEN

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2025-69251 25/04/202 AH348

[…]

5[…] m²

120 000 €

204 €/m²

Non disponible sur DVF

AH349

[…]

1192 m²

230 000 €

193 €/m²

Si la moyenne est d’environ 150 € par m², le commissaire du gouvernement propose de retenir la moyenne haute de 175 €/m² dans la mesure où tous ces termes correspondent à des parcelles de terrains à bâtir viabilisés et aménagés situés dans la ZAC écoquartier de […] dont certaines parcelles sont destinées à accueillir des logements sociaux, ce qui ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien préempté. * Analyse de l’ensemble des ces termes de comparaison par les parties Force est de relever que le commissaire du gouvernement n’apporte pas de critique sur les termes produits pas les autres parties.

L’EPFN demande que soient écartés les termes de l’indivision AO dès lors qu’ils ne comportent pas les références de publication au service de publicité foncière. Il critique le terme relatif à la parcelle AH 348 sis à […] vendu le 25 avril 2025 au motif que ce bien aurait été cédé tout d’abord pour 290 000 € comprenant les parcelles bâties et non bâties AH 347 et AH 348 comme l’indiquent les vendeurs eux-mêmes dans leurs écritures, que dès lors, si une cession a été réalisée en 2025 pour la seule partie non bâtie au prix de 120 000 €, il s’agit d’une cession de droits à construire, ce qui n’a aucun point de comparaison avec la présente espèce. Quant aux termes versés par le commissaire du gouvernement, l’EPFN souligne pour l’ensemble des termes, qu’il s’agit de cessions réalisées dans la Zac Ecoquartier de […] entre des promoteurs et non entre des « personnes privées », cessions concernant des terrains déjà viabilisés, l’EPFN demande alors à voir écarter ces termes de comparaison sauf à appliquer un abattement déterminant pour tenir compte des coûts de viabilisation d’un terrain d’une superficie de plus d’un demi hectare. L’EPFN souligne enfin que le commissaire du gouvernement ne justifie pas les motifs tendant à retenir la valeur haute des termes produits. L’indivision AO conteste tout d’abord les termes de comparaison de l’EPFN, faisant valoir que les deux termes sis à […] en section ZS concernent l’écoquartier de […] où la valeur du foncier présente de très grandes fluctuations, d’autres cessions présentent d’ailleurs des valeurs bien supérieures, de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier la valeur réelle par m² constructible au regard des cessions de ce projet. S’agissant du terme concernant une cession sur la commune de […], les défendeurs exposent que les parcelles concernées sont situées dans une immense zone d’aménagement et présentent des caractéristiques incomparables avec celles de leur bien. Quant aux deux termes relatifs à des cessions de biens sis à Carpiquet, ils font valoir que la cession des biens cadastrés B1390 à B1401 est ancienne, ces parcelles ne figurant en outre plus au cadastre, et que la parcelle BK47 n’est pas une parcelle située intégralement en zone U mais en grande partie en zone AU. Ils contestent enfin l’abattement de 25% appliqué par l’EPFN. S’agissant des termes du commissaire du gouvernement, l’indivision AO fait valoir que ces termes de comparaison de l’écoquartier de […] n’apparaissent pas pertinents au regard de la très grande versatilité des prix qui peut être constatée. S’agissant de la parcelle AH348, elle considère que la valeur du terrain à bâtir doit donc être appréciée par rapport à une parcelle de 470m² et non par rapport à une parcelle de 600m² compte tenu des 130 m² affectés à la voierie.

Sur ce

A l’issue de cette analyse, il convient en premier lieu d’indiquer que l’ensemble Jurdes références de publication au service de publicité foncière ayant été mentionnées dans le demier mémoire de l’indivision AO, il n’y a pas lieu d’écarter de termes de comparaison sur ce motif.

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Il convient en revanche d’écarter les termes de comparaison suivants: – la cession référencée 2019P00339 citée par l’EPFN en ce qu’elle est ancienne de plus de 5 ans. – la cession référencée 2023P06336 citée par l’EPFN en ce qu’elle concerne un terrain qui n’est pas entièrement situé en zone U mais en grande partie en zone AU. S’agissant des trois autres termes cités par l’EPFN et des 5 termes cités par le commissaire du gouvernement, ils concement tous des parcelles situées dans de grands quartiers d’aménagement, l’écoquartier de […] pour la plupart et la zone d’aménagement du quartier de la Maslière pour la parcelle sise à […]. Bien que situés sur la même commune ou une commune très proche, il n’en demeure pas moins que l’environnement de ces terrains, situés dans ce type de zone, est profondément différent de celui du bien objet du droit de préemption, situé en en centre bourg, en zone de protection des monuments historiques, et à proximité de toutes les commodités de la commune. En outre, force est de constater que les prix de cession des parcelles dans l’écoquartier de […] ne témoignent d’aucune cohérence, ces prix pouvant quasiment varier du simple au double pour des terrains parfaitement similaires. Il apparaît alors que le bien récemment cédé le plus comparable au bien litigieux est la parcelle contigue à la parcelle de l’indivision AO, cadastrée AH348, qui constitue le terme de comparaison référencé 2025-69251, cité tant par l’indivision AO que le commissaire du gouvernement. Il n’est pas contesté que ce terme concerne la cession d’une parcelle de terrain à bâtir, laquelle a pu être visitée lors du transport sur les lieux compte tenu de sa proximité immédiate avec la parcelle litigieuse. Si l’indivision AO propose de ne retenir cette parcelle que pour 470 m² en raison de la voie d’accès créée, le commissaire du gouvernement la retient pour une surface globale de 5[…] m² telle que cela apparaît dans l’acte de vente. Il n’y a pas lieu en effet de déduire la partie relative à la voie d’accès, créée ultérieurement à la vente, ce qui sera probablement le cas également en cas de découpage de la parcelle préemptée. L’EPFN conteste par ailleurs ce terme en ce qu’il se rapporte à une vente de droit à construire car le terrain aurait été vendu viabilisé. Force est toutefois de constater qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que des travaux permettant de raccorder les réseaux, lesquels sont à proximité immédiate tant de ce terrain que du terrain de l’indivision AO, auraient été ou non réalisés entre la vente des parcelles bâties cadastrée AH347 et AH348, et la vente de la seule partie non bâtie AH 348, le commissaire du gouvernement indiquant à cet égard que ce terme concerne un terrain à bâtir non viabilisé. Il ya alors lieu de le retenir. Le terme cité par le commissaire du gouvernement relatif à la parcelle cadastrée AH349, situé également à proximité immédiate de la parcelle litigieuse et concemant la vente d’un d’un terrain à bâtir non viabilisé est également particulièrement pertinent, pour des raisons identiques au terme précité. Il s’ensuit alors une valeur moyenne de 198,5 € par m². S’agissant des moins values que l’EPFN souhaite voir appliquer à la valeur retenue pour l’ensemble des contraintes qu’il allègue, il convient de retenir que le commissaire du gouvernement n’en fait pas état, qu’au terme du rapport d’expertise extra judiciaire versé par l’indivision AO, soumis au contradictoire et à la libre discussion des parties, les contraintes évoquées par l’EPFN ne justifient pas la dévalorisation du terrain en ce qu’elles n’impactent pas le potentiel de constructivité de celui-ci, et enfin que les termes de comparaison finalement retenus concernent des terrains présentant des caractéristiques identiques et connaissant les mêmes contraintes que le terrain préempté, de sorte qu’elles ont nécessairement été prises en compte dans les prix de vente de ces deux parcelles de terrain à bâtir. Il n’y a pas lieu, dès lors, d’appliquer un abattement à la valeur moyenne retenue.

L’indivision AO accepte dans son mémoire de voir fixer le coût de la démolition de la construction existante à un montant de 48.000 euros, ce qui est supérieur au montant évalué par l’EPFN de ce chef ainsi que par le commissaire du gouvernement, ce montant de 48.000 euros sera alors retenu. La valeur vénale du bien de l’indivision AO par récupération foncière doit alors être évalué à un montant de: (198,5 x 5 624 m²)-48 000 € 1 068 364 euros.

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Le prix d’acquisition sera fixé à la somme arrondie de 1 070 000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’EPFN sera condamné à verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à M. AC AO, M. AE AO, M. AF AO, M. AG AO et M^me AH AP. Conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation l’EPFN sera condamné aux dépens

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Fixe le prix d’acquisition du bien appartenant à M. AC AO, M. AE AO, M. AF AO, M. AG AO et M^me AH AP situé au 12 rue de l’Eglise à […] (14790) cadastré section AH […] à la somme de 1 070 000 euros (UN MILLION SOIXANTE DIX MILLE EUROS); Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie à verser à M. AC AO, M. AE AO, M. AF AO, M. AG AO et M^me AH AP une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie aux dépens.

LA GREFFIÈRE

Eva TACNET

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

X Y

MANDATEMENT

En conséquence, la Republique Française mande et ordonne & tous les huissiers de Justice sur ce requis de metre les pr sentes à exécution Aux Procureurs Généraux Procureurs de la République Alous les Commandanta et Officiers da te Force Pubque préter main fone longus en seront également requ En foi de quale pre grosse ale signed Sadu Tribun

A Con

le 07/04/2026

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