Minute n°

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJ6J

S.C.I. RSOL

C/

[K] [J], [M] [X]

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. RSOL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Madame [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Mars 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 15 Mai 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous la forme authentique en date du 14 janvier 2022, la S.C.I RSOL a donné à bail à Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel révisable de 1 346 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 8 486 euros.

Les impayés de loyers ont été signalés le 22 octobre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.C.I. RSOL a fait assigner en référé Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 14 janvier 2022,

— prononcer l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 12 822,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

À cette audience, la S.C.I. RSOL, représentée par son conseil, maintient ses demandes formulées dans l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 15 626 euros.

Bien qu’assignés à étude, Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation en date du 16 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. RSOL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 mars 2025, jour de l’audience, la dette locative de Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] s’élève à la somme de 15 626 euros, terme du mois de mars inclus, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Il conviendra toutefois de déduire la somme de 410 euros correspondant à l’une des deux taxes d’ordures ménagères figurant dans le décompte dont l’année correspondante n’apparait pas, ce qui ne permet pas de déterminer pour quelle période elle est due.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité entre tous les coobligés au paiement du loyer.

Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15 216 euros à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 8 486 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-V de cette même loi précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail entre les parties stipule une clause résolutoire visant le non-paiement des loyers et des charges à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de payer, de sorte que c’est ce délai contractuellement prévu qui doit s’appliquer.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J], absents à l’audience, ne sollicitent pas de délais de paiement. Compte tenu de l’absence d’élément sur la situation personnelle et financière des locataires ainsi que de la non-reprise du versement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur la demande en expulsion

La résiliation du bail étant acquise à la S.C.I. RSOL à la date du 18 décembre 2024, Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. RSOL, Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;

AU PROVISOIRE,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail entre Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] et la S.C.I. RSOL en date du 14 janvier 2022 et concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies au 18 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. RSOL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] à verser à la S.C.I. RSOL la somme de 15 216 euros (décompte arrêté au mois de mars 2025, mois de mars inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8 486 euros à compter du 17 octobre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] à verser à la S.C.I. RSOL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] à verser à la S.C.I. RSOL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELONS l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge