N° RG 24/02537 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DIGL

S.C.I. DES CAPUCINS C/ S.A.R.L. [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE DES CAPUCINS

prise en la personne de son representant legal, domicilié es qualité audit siège

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 327 708 871,

15 Rue Neuve des Capucins – 59400 Cambrai

représentée par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat associé au barreau de LILLE,

A :

DEFENDERESSE

LA SOCIETE [O]

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 812 4090 985,

prise en la personne de son représentant legal domicilié es qualité audit siege

19 Rue des Capucins – 59400 Cambrai

représentée par M^e Sandrine BLEUX, avocat au barreau de CAMBRAI,

rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 07 Mai 2026, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Mars 2026, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

en présence de Madame [Q] [Y], auditrice de justice,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

Jugement rédigé par Madame [Q] [Y], auditrice de justice, sous le contrôle de Madame Carole DOTIGNY, juge. Madame [Q] [Y],

auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 5 avril 2023, la SCI DES CAPUCINS, en qualité de vendeur, et la SARL [O], en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier à usage de bureaux situé 9, 9b, 13, 15 et 17 rue Neuve des Capucins à CAMBRAI (59400), cadastré section n° AR177, AR178, AR179, AR394, AR395, pour un prix de 450 000 euros.

Six avenants au compromis de vente du 5 avril 2023 ont été conclus, en date des 20 juin 2023, 30 juin 2023, 28 juillet 2023, 19 septembre 2023, 11 octobre 2023, et 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mai 2024, la SCI DES CAPUCINS a fait sommation à la SARL [O] d’avoir à comparaître à l’étude de Maître [P] [E], notaire à GOUZEAUCOURT le 13 mai 2024, afin de signer l’acte définitif de vente désigné par le compromis de vente du 5 avril 2023, et d’avoir à payer la somme de 524 997,06 euros à la même étude, comprenant le prix de vente, les taxes foncières, des frais d’assurances, d’énergie, d’expertise-comptable, de remplacement de double-vitrage et de serrurier à la suite d’une effraction en septembre 2023, de gardiennage, de temps consacré pour le dépôt d’une plainte, de correspondance et d’injonction de payer.

Selon acte en date du 13 mai 2024, Maître [P] [E] a dressé un procès-verbal de carence en raison de l’absence de la SARL [O] au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente.

Selon courrier du 13 mai 2024, la SARL [O] a informé Maître [P] [E] de son refus de régulariser la vente en raison de la découverte de désordres avec le voisin de l’immeuble, Monsieur [T] [F], affectant la solidité de la structure et qui n’ont pas été dévoilés par la SCI DES CAPUCINS.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2024, la SCI DES CAPUCINS a fait assigner la SARL [O] devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI, aux fins de paiement de la somme de 80 872 euros avec intérêts au titre de la clause pénale.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état et l’audience de plaidoirie s’est tenue le 12 mars 2026.

La date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 31 octobre 2025, la SCI DES CAPUCINS demande de :

— condamner la SARL [O] à lui payer la somme de 80 872 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024,

— débouter la SARL [O] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande en paiement, et en application des articles 1103 et 1104 du code civil, et du compromis de vente du 5 avril 2023, la SCI DES CAPUCINS fait valoir que, outre la clause pénale, elle a subi des préjudices correspondant au prorata de taxe foncière, à des factures liées au changement de serrures, à des factures d’énergie, au temps de gardiennage réalisé par son gérant, ainsi qu’aux frais de conseil. Elle précise que, du fait de l’inertie de la SARL [O], l’immeuble a été immobilisé pendant près de quatorze mois et qu’il s’est dégradé.

En réponse à la défenderesse, et sur le fondement de l’article 1137 du code civil, la SCI DES CAPUCINS expose que Monsieur et Madame [F] sont propriétaires d’un fonds contigu à l’immeuble objet du compromis de vente, sur lequel ils ont construit une extension de leur habitation. Elle précise qu’ils lui imputent à tort la responsabilité d’un dégât des eaux intervenu dans cette extension. Contestant tout dol, la SCI DES CAPUCINS affirme que la SARL [O] ne saurait en rapporter la preuve par une lettre non datée, un courrier daté de cinq ans avant la signature de l’acte authentique, et une facture de l’intervention d’une entreprise en 2021 pour le nettoyage des canalisations du voisin de l’immeuble litigieux. Elle ajoute que la défenderesse est une professionnelle de l’immobilier, que l’avenant du 19 septembre 2023 précise que le vendeur a informé l’acquéreur de la vétusté des locaux et notamment de traces d’humidité dans le bureau situé au n°17, lequel a accepté d’acquérir le bien en l’état, que Monsieur [T] [F] a été indemnisé par son assureur, qu’il n’y a aucune procédure à ce titre, et qu’il existe une collusion entre Monsieur [T] [F] et la SARL [O]. A cet égard, la SCI DES CAPUCINS relève que le conseil de Monsieur [T] [F] lui a écrit un courrier relatif à ce dégât des eaux le 10 mai 2024, soit trois jours avant la date fixée pour la signature de l’acte authentique de vente, et qu’il est également le conseil de la SARL [O]. Enfin, la demanderesse fait valoir qu’il ne saurait y avoir de dol à la date de la signature du compromis de vente, l’incident avec les voisins du fonds s’étant produit au moins dix mois après.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 25 novembre 2025, la SARL [O] demande de :

A titre principal,

— prononcer la nullité du compromis de vente du 15 avril 2023,

— débouter la SCI DES CAPUCINS de ses demandes,

— condamner la SCI DES CAPUCINS à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rappeler l’exécution provisoire de la présente décision,

A titre subsidiaire,

— réduire à la somme de un euro symbolique le montant de la clause pénale,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la SCI DES CAPUCINS aux dépens,

— condamner la SCI DES CAPUCINS à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale de nullité du compromis de vente, et sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, et des articles 1112-1, 1130 et 1137 du même code, la SARL [O] fait valoir que la SCI DES CAPUCINS a commis un dol en ne l’informant pas d’un problème d’écoulement des eaux pluviales affectant la structure du l’immeuble jouxtant le bien objet du compromis de vente. Elle précise que, du fait d’un défaut d’entretien des toitures par la SCI DES CAPUCINS, qui sont couvertes de mousse, en cas de fortes pluies, la descente d’eau se bouche et des débordements affectent le fonds de Monsieur [T] [F], et que ces difficultés sont connues d’elle depuis l’année 2012. La défenderesse estime que la SCI DES CAPUCINS a la qualité de professionnelle en ce que ses gérants sont notaires, et qu’elle connaît les difficultés relatives au fonds de Monsieur [T] [F] en ce que l’un de ses gérants a reçu la vente de ce dernier. Enfin, elle indique qu’une assignation en référé a été délivrée à la SCI DES CAPUCINS aux fins d’expertise.

S’agissant de sa demande indemnitaire, la SARL [O] se fonde sur l’article 1240 du code civil, soutenant que la présente procédure est abusive et que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi.

Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction de la clause pénale, elle se fonde sur l’article 1231-5 du code civil.

S’agissant des demandes indemnitaires complémentaires, elle affirme qu’il n’est pas démontré que la SCI DES CAPUCINS a subi un préjudice, que les frais relevés ont été établis unilatéralement par l’un de ses gérants-associés et qu’elle ne saurait en être tenue responsable.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « voir constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

Sur la demande d’annulation du compromis de vente

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, bien qu’il s’agisse d’une demande reconventionnelle, la demande de la SARL [O] nécessite d’être abordée en premier lieu pour une meilleure compréhension de l’affaire.

La SARL [O] produit une lettre de Monsieur [T] [F], propriétaire de l’immeuble situé 23 bis rue des Capucins à CAMBRAI quant au règlement d’une facture payée le 24 mai 2012, indiquant que les eaux des toitures se déversent chez lui, ainsi qu’une lettre du 7 juin 2018 de Monsieur [T] [F] informant Maître [K] [M], gérant de la SCI DES CAPUCINS, d’un dégât des eaux survenu le 24 mai 2018 qu’il impute aux mousses se trouvant sur les toitures de l’immeuble sis 17 rue Neuve des Capucins à CAMBRAI, bouchant le chéneau.

Il n’est pas démontré que ces deux courriers, dont le premier n’est pas daté, ont été reçus par la SCI DES CAPUCINS, de sorte qu’il n’est pas justifié de la connaissance d’un désordre affectant l’immeuble jouxtant son fonds.

Ensuite, il ressort des factures du 8 juillet 2021 et du 4 février 2022 que Monsieur [T] [F] a fait procéder au nettoyage de canalisations et à la réfection des murs intérieurs côté chéneau de son immeuble, voisin à celui objet du compromis de vente.

Si ces éléments établissent la réalisation de travaux relatifs aux canalisations, il n’est pas davantage démontré que la SCI DES CAPUCINS a été informée de ces travaux, ni de leur cause.

Enfin, selon courrier officiel du 10 mai 2024, Monsieur [T] [F] a informé la SCI DES CAPUCINS que, du fait de l’obstruction du chéneau situé en bordure de leurs propriétés, les eaux se déversent à l’intérieur de son immeuble, générant divers dégâts, et qu’une modification du chéneau cause des nuisances, ainsi que certains trous d’aération. Par constat d’huissier en date du 17 avril 2024, il est fait état de ladite obstruction du chéneau en raison de mousses et de dégâts d’humidité dans l’extension contiguë à l’ensemble immobilier sur lequel porte le compromis de vente du 5 avril 2023.

Seul le courrier officiel du 10 mai 2024, que la SCI DES CAPUCINS confirme avoir reçu, démontre sa connaissance du différend avec Monsieur [T] [F] en raison de désordres relatifs au chéneau et à l’écoulement des eaux. Or, ce courrier étant postérieur à l’acte authentique du 5 avril 2023, il n’est pas démontré que la SCI DES CAPUCINS connaissait, lors de la signature du compromis de vente, l’existence d’un problème d’écoulement des eaux pluviales affectant la structure du bien immobilier de Monsieur [T] [F], jouxtant l’immeuble objet du compromis de vente.

Il n’est pas davantage établi que la SCI DES CAPUCINS a reçu l’acte de vente de l’immeuble de Monsieur et Madame [F], et la qualité d’expert immobilier prêtée par la SARL [O] à cette dernière n’est pas démontrée et ne saurait prouver sa connaissance des désordres évoqués.

Dans la mesure où il n’est pas démontré que la SCI DES CAPUCINS avait connaissance de cette information, aucune réticence dolosive ne saurait être retenue.

Par conséquent, il convient de débouter la SARL [O] de sa demande d’annulation du compromis de vente du 5 avril 2023.

Sur la demande en paiement de la SCI DES CAPUCINS

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente du 5 avril 2023 prévoit une clause pénale aux termes de laquelle : " Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (45 000,00 €). "

L’avenant en date du 4 avril 2024 prévoit la régularisation de l’acte authentique de vente au plus tard le 13 mai 2024.

Il ressort du procès-verbal de carence du 13 mai 2024 que la SARL [O] ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, malgré une sommation du 7 mai 2024 d’avoir à comparaître à l’étude de Maître [P] [E]. Cette sommation s’analyse en une mise en demeure de la SARL [O] d’exécuter ses obligations.

Il en résulte que la SARL [O] a commis un manquement contractuel en ne régularisant pas l’acte authentique de vente, en dépit d’une mise en demeure par la SCI DES CAPUCINS.

La SARL [O] est donc redevable du paiement de la clause pénale prévue à l’acte authentique du 5 avril 2023, d’un montant de 45 000 euros.

Son montant n’étant pas manifestement excessif, il ne saurait être modéré.

Quant aux autres préjudices invoqués par la SCI DES CAPUCINS, il convient de rappeler qu’en présence d’une clause pénale, le juge ne peut allouer une somme plus importante.

Par conséquent, la SARL [O] sera condamnée à payer à la SCI DES CAPUCINS la somme de 45 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date à laquelle la SARL [O] a effectivement été mise en demeure de payer cette somme.

Sur la demande indemnitaire de la SARL [O]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la présente procédure tendant à faire valoir les droits de la SCI DES CAPUCINS, elle ne saurait être qualifiée d’abusive. De même, la SARL [O] n’établit pas sa mauvaise foi.

Il n’est donc démontré aucune faute de la SCI DES CAPUCINS.

Par conséquent, la SARL [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL [O], condamnée aux dépens, devra payer à la SCI DES CAPUCINS, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La SARL [O] ne motive ni ne démontre la nécessité d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL [O] de sa demande d’annulation du compromis de vente établi le 5 avril 2023 par acte authentique entre la SCI DES CAPUCINS et la SARL [O] ;

DEBOUTE la SARL [O] de sa demande de modération du montant prévu par la clause pénale issue du compromis de vente du 5 avril 2023 ;

CONDAMNE la SARL [O] à payer à la SCI DES CAPUCINS la somme de 45 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 ;

DEBOUTE la SARL [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL [O] aux dépens ;

CONDAMNE la SARL [O] à payer à la SCI DES CAPUCINS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL [O] de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice à ce requis de pourvoir à l’exécution de la présente décision, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

Le Greffier.