Minute n°

RG n° 11-25-000003

Nature de l’affaire : 5AA

[V] [R]

C/

[U] [C]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE CHÂTELLERAULT

A l’audience publique du Tribunal de proximité tenue le 20 mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Marion SAINT-GENEZ, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Poitiers, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT, assistée de Madame Morgane PILORGET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4],

[Localité 1],

comparant et assisté par [V] [K], son épouse,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2],

[Localité 5],

assisté(e) de M^e NOCENT Isabelle, avocat au barreau de Poitiers

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2018 à effet au même jour, [R] [V] représenté par [Y] [I], a donné à bail à usage d’habitation à [C] [U] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 €.

Le 27 septembre 2024, un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative et de payer la somme de 7.092 € en principal, visant les clauses résolutoires insérées au bail, était signifié à [C] [U] (signification à étude).

Par acte du commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, [R] [V] a assigné [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

— constater par l’effet du jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance et défaut de règlement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de [C] [U] et de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner [C] [U] à lui payer la somme de 9.292 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus à la date du 7 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter de la décision,

— condamner [C] [U] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

— condamner [C] [U] à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [C] [U] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, [R] [V], assisté de son épouse Mme [K] [V], sollicite que le dossier soit retenu bien qu’ayant été destinataire des conclusions adverses le jour de l’audience.

Il maintient les demandes et actualise la dette à la somme de 10.392€ au 1er mars 2025 et sollicite le rejet des demandes de M. [U]. Il précise n’avoir aucune attestation d’assurance avant le 1er mars 2025.

M. Et Mme [V] expliquent avoir toujours été “arrangeants” avec M. [U] qui n’a pas versé le dépôt de garantie et n’a pas réglé pendant plusieurs mois les loyers avant de régulariser la situation mais que la situation s’était aggravée par la suite, les contraignant à introduire une action en justice.

Sur l’état du logement, ils déclarent que l’humidité du logement constatée en 2020 (humidité et gouttelettes eau au plafond) provenait du fait que M. [U] bouchait les aérations et n’utilisait pas la chaudière, préférant l’usage d’un chauffage au pétrole. Ils expliquent que M. [U] s’est alors engagé à déboucher les grilles d’aération et les avait informés avoir repeint le plafond et avoir remis la chaudière en route. Ils ajoutent avoir été ensuite informés en octobre 2023 d’infiltrations d’eau causées par la gouttière de la maison mitoyenne voisine de celle louée à M. [U]. Ils déclarent avoir contacté la voisine puis M. [U] en vue d’une déclaration de sinistre et lui avoir adressé en novembre 2023 un courrier en réponse à celui reçu par le locataire. Ils précisent que M. [U] n’a pas été cherché le recommandé et ne les a pas recontactés depuis lors. Ils indiquent avoir été informés par la propriétaire de la maison voisine que les travaux avaient bien été réalisés. Ils déclarent n’avoir jamais été contactés depuis lors par M. [U] et par les services de la mairie de [Localité 6] et apprendre à l’audience que le logement serait en mauvais état. Ils expliquent ignorer jusque là l’obligation de remise du DPE au locataire.

Représenté à l’audience, [C] [U] demande sur le fondement des articles 1719,1720 et 1721 du code civil, des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989

— constater qu’il ne conteste pas la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 29 novembre 2024 avec toutes conséquences en découlant sur le plan légal,

— fixer la dette de loyers due au 30 novembre 2024 à 8.192€,

— ordonner un sursis à statuer sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et dire qu’il sera procédé à la réouverture des débats sur transmission au greffe du rapport du service communal d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 6] et au plus tard d’ici un délai de 4mois afin de statuer sur cette question,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de sursis à statuer, l’autoriser à produire en cours de délibéré ledit rapport,

— dans l’hypothèse où le logement ne serait pas déclaré insalubre au terme du dit rapport, fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 à la somme de 200€ par mois,

— dans l’hypothèse où le logement serait déclaré insalubre au terme du dit rapport, dire qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre de l’occupation à compter du 1er décembre 2024,

— en tout état de cause, condamner M. [V] à lui verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en raison de l’état d’indécence du logement,

— débouter M. [V] de ses demandes,

— débouter M. [V] des demandes faites au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrepetibles.

En défense, M. [U] explique ne pas contester la dette de loyers et que le bail s’est ainsi trouvé résilié. Il précise que s’agissant de l’assurance locative, il a toujours fait le nécessaire et justifie de la souscription d’une assurance pour l’année en cours. Il indique avoir déposé une demande de logement social.

M. [U] soutient que le bailleur n’est cependant pas exempt de tout reproche dès lors qu’il a manqué à son obligation de remise des diagnostics techniques obligatoires, ce qui n’a pas été sans incidence sur la connaissance de l’état du logement et des risques qu’il présentait s’agissant de l’installation électrique et de gaz.

M. [U] soutient avoir constaté l’apparition de traces d’humidité tout en procédant régulièrement à une aération du logement et qu’il a sollicité à plusieurs reprises la communication du DPE sans que M. [V] ne lui réponde, affirmant que M. [V] l’a menacé si bien qu’il a du déposer une main courante. M. [U] déclare avoir adressé le 13 novembre 2023 un courrier au bailleur pour l’informer de désordres et au regard de la carence du bailleur a saisi le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6]. M. [U] déclare que le service a conclu dans un premier temps que les désordres relevaient du décret du 30 janvier 2022 sortant du champ de compétence et qu’il revenait au bailleur de rendre le logement conforme au décret s’agissant des problèmes liés à l’insuffisance du renouvellement de l’air puisque le logement est dépourvu de VMC. M. [U] déclare que les désordres se sont aggravés et qu’il a ainsi ressaisi le service qui s’est déplacé à son domicile le 20 janvier 2025. Il explique être dans l’attente du dépôt du rapport et verse au débat des photographies et vidéos attestant de l’humidité du logement de l’infiltration d’eau par les plafonds. Il demande que soit fait un distinguo entre

— d’une part la dette de loyer arrêtée au 30 novembre 2024 à 8.192€, déclarant ne pas solliciter des délais de paiement dès lors qu’il est séparé de son épouse, qu’il ne bénéficie pas de l’allocation logement et a comme seul ressources le RSA,

— d’autre part l’indemnité d’occupation, sollicitant que soit ordonné à titre principal le sursis à statuer dans l’attente du rapport du service de la mairie sur l’état du logement, et de réduire voire supprimer l’indemnité d’occupation si le logement est déclaré insalubre.

M. [U] soutient avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l’état d’indécence du logement.

Suivant note en délibéré autorisée par le juge et transmise par mail du 1er avril 2025, copie étant faite à M. [V], M. [U] a transmis le rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6].

M. [U] soutient que le logement est bien insalubre, justifiant de faire droit aux demandes reconventionnelles formées à titre principal.

Suivant note en délibéré autorisée par le juge et transmise par mail du 24 avril 2025, copie étant faite au conseil de M. [U], M. [V] rappelle à titre liminaire avoir été contacté fin 2020 par M. [U] car de l’air passait selon le locataire au niveau de la porte d’entrée. Il explique avoir procédé au changement de la porte. M. [V] rappelle avoir été informé en 2021 par le locataire de l’existence de condensation sur les fenêtres et avoir constaté que les locataires ne chauffaient pas avec le chauffage fixe de la maison (radiateurs), mais avec un seul et unique poêle à pétrole portatif pour tout le logement, ce qui était dangereux et contribuait à l’humidité et aux moisissures dans un logement. M. [V] explique que les locataires s’étaient engagés à ne plus user de ce mode de chauffage.

M. [V] affirme que les impayés n’ont pas été régularisés à compter de début 2023 et que les échanges avec les locataires se sont compliqués, M. [U] bloquant leurs appels ou n’allant pas chercher les courriers adressés par lettre recommandée. Il affirme que M. [U] n’a pas répondu en 2023 à l’entreprise en charge de l’entretien de la chaudière que le bailleur a mandaté et qu’en 2024, la dite entreprise a certes pu intervenir au domicile de M. [U] et l’a informé que la chaudière ne fonctionne pas car une pièce électronique a été retirée par une tierce personne.

M. [V] rappelle avoir été informé en octobre 2023 de l’existence d’une fuite au niveau du plafond de la cuisine et avoir entrepris des démarches pour en trouver la cause. Il déclare avoir adressé le 8 novembre 2023 un message à M. [U] pour lui dire que les infiltrations au niveau du plafond de la cuisine, étaient causées par la gouttière d’une des maisons voisine et qu’il avait contacté la propriétaire qui avait fait une déclaration auprès de son assurance en vue de procéder aux réparations. Il ajoute avoir demandé à M. [U] de déclarer ce sinistre dégât des eaux auprès de son assureur, afin de remettre en état le plafond qui présentait des taches d’humidités et auréoles et n’avoir eu ensuite aucun retour de M. [U], nous informant que son assureur ne prenait pas en charge le dégât des eaux. Il explique que s’il avait été informé d’un défaut de prise en charge par l’assureur du locataire, il aurait alors fait intervenir son propre assureur.

M. [V] souligne ne pas savoir si lors du sinistre M. [U] était assuré, puisque l’attestation fournie par son conseil date du 1ermars 2025 et est postérieure au sinistre.

M. [V] explique n’avoir plus eu de nouvelles de M. [U] depuis novembre 2023 et n’avoir pas été informé s’il y a eu une aggravation des dégâts, pour intervenir de nouveau dans le logement.

M. [V] fait part de sa surprise d’apprendre lors de l’audience du 20 mars 2025 que le logement serait indécent et du passage à deux reprises du service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6], et ce sans qu’il en soit informé par les services ou par M. [U].

S’agissant du contenu dudit rapport, il observe que le bail a été établi au nom de M. [U] et avoir été informé à l’audience que sa femme avait quitté les lieux. Il souligne que contrairement à ce qu’est indiqué dans le rapport, la CAF de la [Localité 8] ne leur verse plus l’allocation logement depuis janvier 2024 et affirme avoir pris attache avec la CAF de la [Localité 8] et avec M. [N], qui a rédigé le rapport, qui les a informés que l’allocation est versée à Mme [U] pour un autre logement.

M. [V] relève qu’il est indiqué dans le rapport qu’une première visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] a eu lieu en août 2024, ce dont ils n’ont pas été informés. M. [V] constate à la lecture du rapport de 2025 que la visite de 2024 a relevé des désordres mineurs.

M. [V] déclare qu’il a été constaté dans le rapport de 2025 l’existence de désordres plus importants, dont une nouvelle fuite au niveau du plafond de la cuisine dont le locataire ne les a jamais informés et constate en page 4 de ce rapport que la toiture de la cuisine est détériorée par des pierres du mur mitoyen qui sont tombées sur les ardoises et que les gouttières du bâtiment voisin sont détériorées, laissant le passage de l’eau de pluie sur les ardoises cassées.

M. [V] indique que cette nouvelle fuite est différente de la première constatée en 2023, puisque ce mur et cette gouttière n’appartiennent pas au même propriétaire, rappelant qu’il y a plusieurs maisons mitoyennes autour de celle louée par M. [U].

M. [V] précise avoir échangé depuis lors avec M. [N], agent responsable du rapport de la Ville de [Localité 6], qui leur a transmis les coordonnées du propriétaire et leur a indiqué ne pas être informé de l’existence d’une procédure d’expulsion en cours. M. [V] précise avoir pris contact avec ledit propriétaire voisin qui doit faire les démarches auprès de son assurance, en vue des réparations à faire. M. [V] ajoute avoir également fait une déclaration de sinistre auprès de son assurance. Il demande également à M. [U] de déclarer ce sinistre dégât des eaux auprès de son assureur, afin de remettre en état le plafond qui présente des nouvelles traces de moisissures et auréoles.

M. [V] explique avoir également pris rendez-vous pour le diagnostic immobilier

M. [V] explique que sa situation devient très compliquée pour sa femme et lui, sur le plan financier, puisque comme exposé lors de l’audience, ils paient avec son épouse le prêt immobilier de leur logement principal d’un montant de 1 322,60 €, ainsi que le prêt immobilier du logement loué à M. [U] sans percevoir de loyer si bien qu’il souhaite que M. [U] quitte rapidement le logement.

M. [V] a joint à son courriel :

— récapitulatif des sommes dues

— copie de la facture du changement de la porte d’entrée en 2021,

— copie d’un SMS adressé à M. [U] le 8 novembre 2023,

— photos de la gouttière de la maison voisine réparée en 2023,

— copie de la facture du 25 novembre 2024 d’entretien de la chaudière,

— copie de l’attestation d’assurance remise par M. [U] pour la période du 1/03/2025 au 28/02/2026,

— copie du rapport annoté des services de la mairie de [Localité 6],

— copie des échanges de mails entre le 3 avril 2025 et le 11 avril 2025 avec M. [N], agent du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6],

— copie de la déclaration du 3 avril 2025 dégât des eaux auprès de la MAIF, assureur,

— copie du rendez-vous pris le 13 mai 2025 avec CA DIAGNOSTIC IMMOBILIER pour l’établissement des diagnostics,

— copie de leurs relevés bancaires.

M. [V] a adressé le 12 mai 2025 au juge une nouvelle note en délibéré, non autorisée car transmise au delà du délai indiqué par le juge à l’audience et au surplus sans copie faite au conseil de M. [U], pour l’informer du report à la demande de M. [U] du rendez-vous pour l’établissement des diagnostics, et communiquer le devis de réfection de la toiture.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III. de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

[R] [V] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat le 9 janvier 2025 pour l’audience du 20 mars 2025.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

A titre liminaire, il y a lieu de constater que le bail n’a été signé que par M. [U] mais que le logement donné à bail servait manifestement à l’habitation de M. Et Mme [U], mariés.

Pour autant, l’instance a été engagée exclusivement contre M. [U], et il s’évince des déclarations des parties et de l’ordonnance d’orientation en divorce du 20 janvier 2025 du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de POITIERS que le couple est séparé et que Mme [U] vit dans un logement propre.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire a l’obligation “de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”.

En l’espèce, le bail signé par les parties stipule en page 3 au paragraphe “CLAUSE RÉSOLUTOIRE” que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement infructueux à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été signifié le 27 septembre 2024 à [C] [U] (signification à étude).

Si [C] [U] verse au débat un calendrier des prélèvements du contrat d’habitation pour la période du 1er mars 2025 au 28 février 2026, il ne peut être déduit de ce seul document qu’il était assuré lors de la signification du commandement, alors qu’il lui appartenait de justifier auprès du bailleur dans le délai d’un mois de la signification dudit commandement de la souscription d’une assurance locative pour le logement donné à bail, et à tout le moins de produire à l’audience une attestation pour la période litigieuse 2024/2025.

Le commandement étant resté infructueux dans le délai légal, il convient de constater la résiliation du bail au 27 octobre 2024.

Le bail étant résilié pour défaut de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il n’y a lieu d’examiner le moyen tendant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Il y a lieu de constater que M. [U] ne s’oppose pas à la résiliation du bail, justifiant avoir déposé une demande de logement social.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié pour défaut de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [C] [U] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Il convient, par application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [C] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande en paiement des loyers échus et demeurés impayés

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte du bailleur qu’au 27 octobre 2024, date de résiliation du bail, le locataire était redevable de la somme totale de 7.192 € au titre des loyers échus et demeurés impayés, ce que M. [U] ne conteste pas, sa contestation ne portant que sur le montant de l’indemnité d’occupation.

M. [U] n’a pas sollicité l’octroi de délais de grâce, expliquant ne pas être en mesure de régler la dette locative et envisager le dépôt d’une demande de traitement de sa situation de surendettement.

En conséquence, il y a lieu de condamner [C] [U] au paiement de la somme de 7.192€ au titre des loyers échus et non réglés à la date du 27 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par M. [V] et sur les demandes reconventionnelles formées par M. [U] au titre de l’indécence du logement

Il importe de rappeler qu’à partir du moment où le locataire est devenu occupant sans droit ni titre, s’il se maintient dans les lieux, il peut être condamné à la demande du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation qui est destinée à compenser les pertes de loyers subies par le bailleur mais également à indemniser le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation rendant le logement indisponible.

Le montant de cette indemnité d’occupation est fixé souverainement par le juge en fonction des circonstances particulières de chaque affaire.

M. [V] sollicite la condamnation de M. [U] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 550€, et révisable selon les modalités du bail.

M. [U] s’y oppose et argue de l’état d’indécence du logement non pas au soutien d’une éventuelle exception d’inexécution ou pour s’opposer à la résiliation du bail mais pour solliciter la réduction voire la suppression de l’indemnité d’occupation et l’allocation de dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que selon l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En vertu de ce même article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;[…]

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent a précisé les conditions devant être remplies par le logement.

L’article 2 du décret dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

[…]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il est produit par M. [V] l’état des lieux d’entrée établi à l’amiable avec M. [U] dont il ressort que les murs et plafonds étaient en état d’usage, sans mention particulière d’humidité ou d’infiltrations d’eau.

M. [V] justifie par la production d’une facture et du procès verbal de réception des travaux du changement de la porte d’entrée en 2021 et de l’entretien de la chaudière en 2024, mention étant faite qu’une pièce retirée par une autre société a été remise par la société AUDI THERMIQUE qui est intervenue au domicile de M. [U].

Il ne peut être tiré aucune conséquence de la déclaration de main courante de M. [U] le 30 octobre 2023 dès lors qu’il s’agit des seules affirmations de M. [U] quant aux agissements de M. [V].

M. [U] verse au débat un courrier du 13 novembre 2023 qu’il a adressé à M. [V] au terme duquel il fait état de l’indécence du logement notamment quant

— au défaut de fonctionnement d’un volet électrique dans le salon,

— dans la cuisine: de l’humidité, d’une fuite d’eau, du sol creusé par endroits,

— dans l’escalier: défaut de porte, d’une marche défectueuse, d’une fuite,

— dans la salle de bain : humidité, absence de VMC et joint de douche noir,

— d’une fuite dans la chambre principale,

— du défaut d’isolation des murs et d’une mauvaise isolation des fenêtres.

Force est de constater qu’aucun élément probant démontrant l’existence des désordres susvisés n’est joint au courrier de M. [U].

M. [V] produit un courrier du 23 novembre 2023 adressé en lettre recommandée avec avis de réception (non réclamé) à M. [U] au terme duquel il rappelle à M. [U] qu’il a procédé au changement de la porte d’entrée, qu’il lui demande de ne pas boucher les aérations des fenêtres, cause selon M. [V] d’humidité dans le logement, que le sol de la salle de bain n’était pas cassé à l’arrivée dans les lieux de M. [U] et qu’il n’a pas l’obligation d’installer une porte intérieure comme le demandait M. [U].

Si M. [V] reconnaît l’existence de désordres à cette date résultant d’une fuite de la gouttière d’une maison voisine, il justifie avoir informé le locataire par SMS du 8 novembre 2023 qu’il avait engagé des démarches auprès de la propriétaire de la maison voisine, laquelle s’était engagée à procéder aux réparations.

M. [V] verse au débat les photos de la gouttière qu’il dit être celle de la maison voisine de celle louée à M. [U] et à l’origine des désordres.

M. [V] soutient n’avoir ensuite eu aucun contact avec M. [U] quant à la persistance d’humidité résultant d’une fuite de la gouttière de la maison voisine.

Les déclarations de M. [V] sont corroborées par le contenu du courrier du 5 novembre 2024 du technicien du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] adressé à M. [U] au terme duquel il n’est pas fait état de désordres sur la toiture ou d’infiltrations d’eau.

Le courrier fait en effet uniquement allusion à une insuffisance du renouvellement de l’air et invite M. [U] à se rapprocher du bailleur.

Si le rapport complet de 2024 n’est pas produit par M. [U], il s’évince du rapport établi le 7 février 2025 par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] au titre de l’historique du dossier que la “première visite” soit celle réalisée en août 2024, a révélé des désordres mineurs n’entraînant pas de danger à court terme pour le locataire, qu’aucune trace de moisissure ni d’humidité n’avait été relevée à cette période, que M. [U] avait nettoyé toute trace de moisissures mais que constatant de nouvelles traces il avait demandé une nouvelle visite effectuée le 20 janvier 2025 en présence du seul locataire, sans qu’il soit établi que le bailleur n’ait été convié.

Il ressort du rapport du 7 février 2025 du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] l’existence d’infractions au règlement sanitaire départemental et au décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés :

— insuffisance du système de ventilation dans l’ensemble du logement,

— état dégradé de la toiture au dessus de la cuisine,

— infiltrations et ruissellement au plafond de la cuisine,

— présence de moisissures dans la cuisine, salle d’eau et la chambre,

— présence de fils électriques non protégés mécaniquement dans l’ensemble du logement,

— dangerosité de répartition électrique,

— absence de raccordement à la terre de prises électriques dans l’ensemble du logement,

— suintement de l’arrivée d’eau du chauffage dans la chambre.

Ainsi, il s’évince du rapport que les traces d’infiltration et manifestement des moisissures résultent d’une détérioration du toit de la cuisine dans la mesure où des pierres du mur mitoyen sont tombées sur les ardoises, qui se sont cassées, et que les gouttières du bâtiment voisin sont détériorées laissant un passage pour l’eau de pluie sur les ardoises cassées, de sorte que l’étanchéité à l’eau doit être contrôlée par un professionnel.

S’agissant du tuyau de chauffage qui suinte, il est mentionné une “réparation de fortune” faite par le locataire.

Il en résulte que sans être inhabitable, le logement occupé désormais sans droit ni titre par M. [U] ne satisfait pas aux critères du logement décent.

Si le bailleur justifie avoir engagé des démarches auprès de son assureur et de la propriétaire de la maison voisine, aucun élément ne permet au jour du jugement d’établir que les réparations ont été faites ni le délai dans lequel il va y être procédé.

Ainsi, au vu de l’état du logement, la valeur locative du bien ne peut qu’être minorée et l’indemnité d’occupation sera fixée à 200€ par mois depuis la résiliation du bail dès lors que les désordres sont manifestement apparus fin 2024, provoquant une visite du service communal en janvier 2025.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, M. [U] fait valoir que M. [V] n’aurait pas mis à sa disposition un logement décent et n’aurait pas fait les travaux de mise en conformité du logement, faisant observer que le bailleur n’a pas remis ni même établi les diagnostics obligatoires.

M. [U] déclare avoir subi un préjudice de jouissance constitué par le fait de vivre dans un logement humide, non ou mal isolé, privé d’un système de ventilation suffisant et dans lequel des fuites d’eau apparaissent.

Le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

S’agissant des infiltrations d’eau à l’origine d’une dégradation des murs et des plafonds du logement et de l’apparition de moisissures, il n’est pas établi au vu de l’état des lieux d’entrée que ces désordres existaient dès la prise de possession des lieux par le locataire.

Il ressort du rapport du 7 février 2025 que ces infiltrations résultent d’une détérioration du toit de la cuisine causé par des pierres tombées du mur mitoyen sur les ardoises, qui se sont cassées, et par la détérioration des gouttières du bâtiment voisin laissant un passage pour l’eau de pluie sur les ardoises cassées, si bien que l’étanchéité à l’eau doit être contrôlée par un professionnel.

Pour autant, l’indemnisation du trouble de jouissance évoqué par M. [U] sera ainsi exclue en l’absence d’information par le locataire ou de mise en demeure de M. [V] qui a découvert l’existence des désordres à l’audience et a engagé des démarches pour y remédier dès réception du rapport comme il en a justifié durant le délibéré.

Par ailleurs, il s’évince du courrier du 5 novembre 2024 et du rapport du 7 février 2025 que le système de ventilation du logement apparaît manifestement insuffisant depuis le début du bail puisqu’il est noté que les fenêtres de l’ensemble du logement ne comportent pas de grille d’entrée d’air et que la salle d’eau ne comporte pas de ventilation (naturelle ou mécanique).

En outre, l’installation électrique n’est manifestement pas conforme et ce depuis l’entrée dans les lieux de M. [U] aux normes de sécurité (fils électriques non protégés, tableau électrique sans capot de protection, prises électriques non raccordées à la terre) et présente ainsi un danger pour la sécurité des occupants ; il est établi que le bailleur n’a pas fait établir comme il est prescrit par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 un état de l’installation intérieure d’électricité afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Le bailleur a ainsi manqué de ces chefs à son obligation de délivrance d’un logement décent, il sera alloué la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [C] [U] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 8].

Au regard de la situation précaire de M. [U], des considérations d’équité justifient de débouter M. [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande en résiliation de bail formée par [R] [V];

Constate à la date du 27 octobre 2024 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement situé [Adresse 3] pour défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Constate que depuis cette date, [C] [U] est occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 3];

Dit qu’à défaut pour [C] [U] d’avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [C] [U];

Condamne [C] [U] à payer à [R] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS), et révisable selon les modalités prévues au bail ;

Condamne [C] [U] à payer à [R] [V] une somme de 7.192,00 € (SEPT MILLE CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS) au titre des loyers échus et non réglés à la date du 27 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamne [R] [V] à payer à [C] [U] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute [R] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [C] [U] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 8] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE