MINUTE N° : 25/00185

DÉCISION DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00293 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DC5V

NAC : 5AA

AFFAIRE : [Z] [U] C/ [H] [N] [E], [B] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [X] [R], sa fille munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS

Madame [H] [N] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [K]

né le 21 Février 1991 à [Localité 9] ROUMANIE

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 28 décembre 2019, Mme [Z] [U] a donné à bail à M. [B] [K] et à Mme [H] [N] [E] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6] ([Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 430 euros outre une provision pour charges de 110 euros.

Par acte du 5 février 2025, dénoncé le 6 février 2025 à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX), Mme [Z] [U] a fait signifier à M. [B] [K] et à Mme [H] [N] [E], un commandement de payer la somme de 1.519,64 euros représentant des charges impayées.

Ledit commandement a été signifié à la caution, le 11 février 2025.

Par acte du 12 juin 2025, dénoncé le même jour, par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Mme [Z] [U] a fait assigner M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

le constat de la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée,

l’expulsion des lieux loués de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E], conjointement et solidairement, au paiement par provision de la somme de 1.519,64 euros au titre des loyers et charges arriérés outre ceux à échoir avec intérêts à compter du commandement de payer,

la condamnation de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E], conjointement et solidairement, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, surloyers et charges du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

la condamnation de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E], conjointement et solidairement, aux frais et dépens de l’instance,

la condamnation de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E], conjointement et solidairement au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [Z] [U], représentée par sa fille, expose que les locataires, s’ils paient le loyer, ne s’acquittent jamais de la provision pour charges. Ainsi, ils n’ont pas respecté l’échéancier de règlement mis en place en 2024 prévoyant des échéances de 100 euros. Des démarches amiables sont restées sans réponse, et, depuis la signification du commandement, un seul versement de 50 euros a été effectué en exécution d’un nouvel échéancier. Cette situation durerait depuis 2021. Elle maintient ses demandes initiales telles que visées dans l’acte d’introductif d’instance.

M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] exposent n’avoir pu s’acquitter «d’un seul coup»de la somme importante de 900 euros qu’ils ne contestent pas devoir.

Ils précisent avoir effectué un versement de 50 euros et payer leur loyer. Ils réclament un échéancier.

MOTIVATION

Sur la recevabilité :

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience .

En l’espèce, l’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 12 juin 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN, le 12 juin 2025, l’accusé de réception électronique étant produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 16 octobre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

Les dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, le Mme [Z] [U] n’étant pas une personne morale. La dénonce du commandement à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives n’était donc pas nécessaire.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation au paiement des charges incombant à M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [Z] [U] justifie de sa demande en paiement par provision de l’arriéré en produisant un décompte actualisé.

Ce décompte actualisé a été porté à la connaissance des locataires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 octobre 2025.

Il en découle que la dette s’élève à la somme de 409,68 euros soit (1534,68 euros + 195 euros – 1320 euros acquittés).

M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] ne justifient pas de paiement supplémentaire.

Par conséquent, M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] seront condamnés solidairement au paiement par provision de la somme de 409,68 euros .

En application de l’article 1231-6 du code civil cette somme produit intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit à compter du 5 février 2025.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Le contrat de bail consenti à M. [B] [K] et à Mme [H] [N] [E] est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. C’est en conséquence un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire favorable au locataire, qui doit être retenu.

Par acte du 5 février 2025, Mme [Z] [U] a fait signifier à M. [B] [K] et à Mme [H] [N] [E], un commandement de payer la somme de 1.519,64 euros représentant des charges impayées.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et l’arriéré a continué à augmenter. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, la résiliation du bail doit être constatée à effet du 6 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le loyer courant est payé, ce sont les charges que les locataires persistent, sans justifier d’aucun motif, à ne pas acquitter.

Le bailleur expose que cette situation dure depuis 2021 sans toutefois offrir la preuve de cette affirmation.

Il apparaît qu’un plan d’apurement a été proposé aux locataires pour le règlement de l’arriéré de charges en exécution duquel ils ont payé 50 euros.

Au regard du paiement du loyer courant et de la reprise du paiement des charges, il sera fait droit à la demande de délais .

Par conséquent, M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 8 mensualités de 50 euros et une 9ème mensualité du montant du solde restant dû, à compter du 1er novembre 2025, en sus du loyer courant ou de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il résulte des dispositions rappelées ci-dessus que la juridiction ne peut accorder d’office une suspension de la clause résolutoire . Celle-ci n’ayant été réclamée à l’audience ni par le bailleur, ni par les locataires, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation:

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] et de tous occupants de leur chef, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Une indemnité mensuelle d’occupation est due à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement d’une somme provisionnelle mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuellement prévu, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

L’équité commande que soit allouée à Mme [Z] [U] une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire,

DÉCLARE Mme [Z] [U] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [Z] [U] d’une part et d’autre part M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6] ([Adresse 4], sont réunies à la date du 6 avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 8] Publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [K] et Mme [H] [N], solidairement,à payer à Mme [Z] [U] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

CONDAMNE M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E], solidairement, à payer à Mme [Z] [U] une provision de 409,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025,

AUTORISE M. [B] [K] et Mme [H] [N] [E] à s’acquitter du paiement de cette somme en 8 mensualités de 50 euros et une 9 ème mensualité du montant du solde restant dû, en sus des indemnités mensuelles d’occupation continuant à courir,

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 1er décembre 2025 et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait paiement,

Disons que faute de paiement d’une seule mensualité à son terme, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [B] [K] et Mme [H] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, des assignations et dénonce au préfet du département du Tarn,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge