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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALON SUR SAONE

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE N° RG 20/00233 – N° Portalis DB2L-W-B7E-DYEP DU 19 JANVIER 2021

DEMANDERESSE:

LA S.A.R.L. JD CHATENOY LE ROYAL Société à Responsabilité limitée au capital de 7500 €, immatriculée au RCS de CHALON SUR SAONE sous le n°533 744 124 dont le siège social est […], prise en la personne de son Représentant Légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e William ROLLET de la SCP ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES substitué par M^e THABARD de la SCP ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

DEFENDERESSE :

LA SCI ADELROC Société civile immobilière au capital de 1 000 €,immatriculée au registre de commerce et des sociétés de DIJON sous le numéro 790 258 602, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son Représentant Légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION :

Président lors des débats, du délibéré et du prononcé : B C Greffier lors des débats et du prononcé : Z A

DÉBATS : Audience publique du 22 décembre 2020

ORDONNANCE : Contradictoire

PRONONCÉE : le dix neuf Janvier deux mil vingt et un, en premier ressort, publiquement par mise à disposition dactylographiée au greffe du juge des référés en application de l’article 450§2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1 juillet 2011, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL a régularisé avecer la société DE LA COTE CHALONNAISE un bail commercial portant sur un local situé Avenue Franchet d’Esperey 71880 à CHATENOY-LE-ROYAL pour une activité de salle de sport, moyennant un loyer mensuel de 3 650 € HT. La SCI ADELROC a fait l’acquisition de l’immeuble en 2013.

Se plaignant de subir des infiltrations et des engorgements de canalisation qui nuisent à son image auprès de ses clients, 13 février 2019, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL a mis en demeure la SCI ADELROC d’effectuer les travaux nécessaires.

Par acte du 20 février 2019, la SCI ADELROC a fait signifier à la SARL JD CHATENOY LE ROYAL un commandement de payer la somme de 12 768,80

€ correspondant au solde des loyers dus et de justifier de son assurance.

Le 27 février 2019, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL a adressé à son bailleur la liste des désordres subis dans le local et les a fait constater par huissier le 28 novembre 2019.

La SCI ADELROC a signifié à la SARL JD CHATENOY LE ROYAL un congé avec offre de renouvellement le 21 juillet 2020.

Par acte du 10 septembre 2020, la SCI ADELROC a fait signifier à la SARL JD CHATENOY LE ROYAL un commandement de payer la somme de 20 869,43

€ correspondant au solde des loyers dus au 1 septembre 2020, outre le coûter de l’acte et les frais de procédure.

Par acte du 6 octobre 2020, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL a fait assigner la SCI ADELROC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône aux fins de voir : Ordonner une mesure d’expertise, Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du commandement de payer du 10 septembre 2020, Autoriser la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre qu’il plaira à la présente juridiction de désigner, Condamner à titre provisionnel la SCI ADELROC à payer à la société requérante la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner la SCI ADEL ROC à payer à la société requérante la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, Condamner la SCI ADEL ROC aux dépens.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 22 décembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL a maintenu ses prétentions et y ajoutant demande le rejet des prétentions de la partie adverse, des délais de 24 mois pour apurer sa dette locative et qu’il soit jugé que les loyers du 2ème et 4ème trimestre 2020 ne sont pas dus.

Au dernier état de ses écrits du 16 novembre 2020 auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la SCI ADELROC demande au juge des référés de :

A titre principal

Débouter la SARL JD CHATENOY LE ROYAL de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel : Condamner la SARL JD CHATENOY LE ROYAL sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à produire les justificatifs d’assurance des locaux loués suivant bail en date du 1 juilleter

2011, Se déclarer compétent pour liquider le montant de l’astreinte,

Condamner la SARL JD CHATENOY LE ROYAL au paiement de la somme de 41 597,37 € TTC, sauf à parfaire à titre provisionnel, au titre des impayés de loyer depuis le mois de septembre 2018, des impayés de taxe foncière depuis l’année 2018 et des frais de relance au titre des factures impayées, Condamner la SARL JD CHATENOY LE ROYAL au paiement de la somme de 8 319,47 euros au titre des indemnités de retard prévues dans le bail commercial en date du 1 juillet 2011,er

Condamner la SARL JD CHATENOY LE ROYAL à retirer le verrou apposé dans le sous sol de la salle de sport , à libérer entièrement cet espace de tous biens lui appartenant et à laisser cet espace à l’entière disposition de son propriétaire et de ses autres locataires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Se déclarer compétent pour liquider le montant de l’astreinte, Condamner la société JD CHATENOY LE ROYAL au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 22 décembre 2020, les parties ont repris leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2021 prorogé au 19 janvier 2021.

SUR CE,

Sur la demande de production du contrat d’assurance sous astreinte :

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL justifie d’un contrat d’assurance garantissant le local professionnel valable jusqu’au 31 décembre 2020 (pièce 12).

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la production du contrat sous astreinte.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le bailleur est débiteur envers son locataire d’une obligation de délivrance ainsi que d’une obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail.

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL fait la preuve des désordres qu’elle invoque par un constat d’huissier en date du 28 novembre 2019 attestant d’auréoles et de traces orange dans la grande salle et au niveau du bureau ainsi que sur les dalles du faux plafond de la petite salle et des vestiaires de l’étage.

Il est joint au constat d’huissier des photos du 8 août 2013 sur lesquelles sont visibles des remontées d’eau usée, des photos du 8 octobre 2018 sur lesquelles apparaissent des flaques d’eau, des photos du 16 décembre 2018 qui montrent des dalles tombées du plafond et des traces d’infiltrations, une photo d’infiltrations du 2 janvier 2019.

Il est également justifié de l’intervention à cinq reprises de la SARP GRAND EST sur les canalisations (février 2017, mai 2017, février 2018, décembre 2018 et janvier 2019)

La SCI ADELROC qui soutient que les traces d’humidité sont dues à l’activité de sa locataire n’en rapporte pas la preuve. Elle invoque sans en justifier du passage d’une société LATOUR en janvier 2020 pour des infiltrations dans la salle de sport et chez Monsieur X Y, autre locataire de l’immeuble. Elle justifie également du paiement de certaines factures de la SARP en 2017, 2018 et 2019.

Toutefois, la SCI ADELROC ne justifie pas de travaux en toiture, ni sur les canalisations alors qu’il est démontré des infiltrations régulières et la nécessité d’intervenir de manière récurrente sur les canalisations.

Dans ces conditions, la SARL JD CHATENOY LE ROYAL justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise de la toiture et des canalisations en cause dans la perspective d’un éventuel litige.

L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SARL JD CHATENOY LE ROYAL qui a intérêt à sa réalisation.

Sur la demande de provision de la SCI ADELROC :

Il y a lieu de constater que le bailleur ne sollicite pas que la résiliation du bail soit constatée, ni l’application de la clause résolutoire.

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL ne justifie pas avoir été dans l’obligation, en raison du trouble subi du fait de l’humidité et des problèmes sur les canalisations, de cesser son activité. Il n’est fait état d’aucune nouvelle infiltration depuis janvier 2019.

En l’état de ces éléments, il ne peut être considéré que la SARL JD CHATENOY LE ROYAL était en droit de suspendre le paiement des loyers pour inexécution grave de ses obligations par le bailleur.

Au jour de l’audience, sa dette s’élève à la somme de 41 597,37 euros qu’elle sera condamnée à payer.

La société SARL JD CHATENOY LE ROYAL justifiant se trouver dans une situation difficile en raison de l’impossibilité d’exploiter la salle depuis le début de la crise sanitaire , il convient de lui octroyer vingt quatre mois de délais de paiement pour se libérer de sa dette.

Sur la demande de versement des loyers entre les mains d’un séquestre :

Cette demande n’apparaît pas fondée. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision de la SARL JD CHATENOY LE ROYAL:

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL fait valoir qu’elle a réalisé à ses frais des travaux de nettoyage et de réparation à hauteur de 3 470 € alors que ces travaux incombaient à la SCI ADELROC. Elle ajoute que le bailleur a mis en vente l’immeuble sans l’en informer, l’empêchant d’exercer dans de bonnes conditions son droit de préemption. Elle estime que cette mise en vente lui cause un préjudice puisque la vente de l’immeuble pourrait créer une confusion.

L’expertise ordonnée vise notamment à démontrer si l’immeuble a été mal entretenu par le bailleur.

En conséquence, il convient d’attendre les conclusions de l’expert avant d’apprécier les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, d’assurer la jouissance paisible et d’effectuer les grosses réparations, ce qui ne relève pas du juge des référés.

En outre, le préjudice allégué résultant d’une mise en vente de l’immeuble n’est démontré par aucune pièce.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande d’annulation des loyers du deuxième et du quatrième trimestre 2020 :

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL fait valoir que par arrêté du 15 mars 2020, le ministre de la solidarité et de la santé a interdit l’accueil du public à certaines catégories d’établissement et que le local loué par la concluante ne pouvait être exploité à compter du 15 mars 2020. Elle estime que cette situation répond aux critères d’impossibilité absolue posée par la Cour de Cassation.

Il n’appartient pas au juge des référés d’annuler des loyers prévus contractuellement. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point

Sur la demande de libération du sous-sol sous astreinte :

La SCI ADELROC fait valoir que la SARL JD CHATENOY LE ROYAL occupe indûment un sous-sol qu’elle s’est appropriée sans demande préalable, en changeant le canon du verrou et en investissant petit à petit par des dépôts de vieux matériel et objets divers. Elle fait valoir que dans ce local se trouvent les deux sous compteurs d’eau de deux appartements empêchant le bailleur d’effectuer des régularisations de charges annuelles.

La SARL JD CHATENOY LE ROYAL fait valoir quant à elle que le local fait partie intégrante des locaux loués et qu’en outre elle a bénéficié d’un accord verbal du bailleur pour occuper ce sous-sol. Elle conteste avoir changé le verrou et soutient laisser les clefs à disposition des locataires dans la salle de sport. Elle indique avoir été amenée à couper l’eau pour éviter une inondation dans l’attente de l’intervention d’un plombier.

Il est constant que ce local ne fait pas partie du bail. Le bailleur reconnaît un accord verbal pour que la SARL JD CHATENOY LE ROYAL puisse accéder au local mais pas pour un usage exclusif.

Il n’est pas démontré par la SARL JD CHATENOY LE ROYAL que ce local fait partie intégrante des lieux loués.

Il ressort de l’attestation de D-E F que la SARL JD CHATENOY LE ROYAL s’est appropriée le local qui n’est plus accessible aux autres locataires et au propriétaire. Elle sera en conséquence condamnée à retirer le verrou apposé dans le sous sol , à libérer entièrement cet espace de tous biens lui appartenant et à laisser cet espace à l’entière disposition de son propriétaire et de ses autres locataires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes :

Aucune des parties n’ayant pleinement obtenu satisfaction, chacune d’entre elle gardera à sa charge ses propres dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le, Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE une expertise judiciaire.

DESIGNE pour y procéder :

HANOTTE Yves 5 rue Carnot – 71300 MONTCEAU LES MINES E.mail. yves.hanotte@orange.fr

Expert auprès de la cour d’appel de Dijon avec la mission de :

1°) se rendre sur place, […] en présence des parties ou celles-ci convoquées afin de visiter contradictoirement l’immeuble litigieux et les lieux loués ;

2°) se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission ; entendre tous sachant qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et en demandant l’aide s’il y a lieu de tout spécialiste de son choix.

3°) établir un historique succinct des éléments du litige en indiquant notamment les intervenants concernés par les désordres objet du litige, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige ;

4°) examiner les désordres allégués dans l’assignation, en donner une description précise, en indiquant sa nature et en produisant dans toute la mesure du possible des photographies ; En rechercher les causes et dire s’ils sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou de porter atteinte à sa solidité,

5°) Déterminer et évaluer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état des lieux tant pour la réfection de la toiture que pour la réfection du local exploité par la SARL JD CHATENOY LE ROYAL ;

6°) Donner au tribunal les éléments lui permettant d’apprécier les préjudices de tous ordres subis par la SARL JD CHATENOY LE ROYAL,

7°) Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues.

DIT que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

DIT que la SARL JD CHATENOY LE ROYAL devra consigner au régisseur du tribunal une provision de 2000 € (deux mille euros) avant le 20 février 2021,

RAPELLE qu’en application de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans un délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque, sauf prolongation de délai ou relevé de caducité décidé par le juge chargé du contrôle des expertises,

RAPELLE que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion laquelle devra se dérouler dans un délai maximum de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra en concertation avec les parties dresser un programme de ses investigations et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport.

DIT que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du tribunal dans les quatre mois suivant l’avis de consignation,

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises de référés pour suivre les opérations d’expertise et de faire rapport en cas de difficultés,

DIT qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert commis, il sera pourvu d’office son remplacement,

CONDAMNE la SARL JD CHATENOY LE ROYAL à payer à la SCI ADELROC une provision de 41 597,37 euros à valoir sur le montant des loyers et charges impayées arrêtés à décembre 2020, terme de décembre inclus, outre 8 319,47 euros au titre des indemnités de retard.

DIT que la la SARL JD CHATENOY LE ROYAL pourra se libérer de cette dette en 23 échéances égales de 1 500 euros et une 24 ème égale au montant du solde, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision.

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme rendra la dette intégralement et immédiatement exigible sans nouvelle formalité.

CONDAMNE la SARL JD CHATENOY LE ROYAL à retirer le verrou apposé dans le sous-sol de la salle de sports, à libérer entièrement cet espace de tous biens lui appartenant et à laisser cet espace à l’entière disposition de son propriétaire et des autres locataires, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte.

DIT n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que chaque partie gardera à sa charge ses propres dépens.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

Z A, B C,