Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02565 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2F2

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[J] [F] [D] [Y]

[I] [E] [V] [S] [Y]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [J] [F] [D] [Y]

domicilié : chez Mme [M] [N] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [I] [E] [V] [S] [Y]

domiciliée : chez Madame [M] [N] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de [Z] [R], Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 août 2017, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 298,36 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023 aux locataires.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA leur a fait signifier des commandements de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2023 et le 16 décembre 2024.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 08 septembre 2025 pour obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et aux réparations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de condamner solidairement Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme actualisée de 3.685,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;de condamner solidairement Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme de 714,65 euros à titre de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; de condamner in solidum Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Interrogée par le Tribunal, elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois.

Convoqués par acte de Commissaire de Justice signifié le 08 septembre 2025 à Étude, Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] comparaissent en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, ils reconnaissent le principe et le montant de la dette. Concernant les réparations locatives, ils expliquent qu’ils n’ont pas fait de déclaration auprès de leur assurance suite à un sinistre provenant du logement au-dessus de celui qu’ils occupaient. Concernant leur situation personnelle, Madame [I] [E] [V] [S] [Y] est en arrêt de travail suite à un licenciement pour inaptitude professionnelle. Monsieur [J] [F] [D] [Y], quant à lui, est à la retraite et perçoit une pension de 300 euros par mois.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent de verser la somme de 20 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme de 3.685,69 euros. Elle produit un décompte arrêté au 24 octobre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, si le décompte mentionne la somme de 4.349,94 euros à laquelle, il convient de déduire la somme due au titre des réparations locatives, soit la somme de 714,65 euros, la somme due à la société bailleresse n’est pas de 3.685,69 euros mais 3.635,29 euros.

Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y], présents à l’audience, reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3.635,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2025.

II- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y], présents à l’audience, ont sollicité l’octroi de délais de paiement en proposant de payer la somme de 20 euros par mois.

Monsieur [J] [F] [D] [Y] est à la retraite et perçoit une pension d’une somme de 300 euros.

Madame [I] [E] [V] [S] [Y] est en arrêt de travail et a fait l’objet d’un licenciement pour inaptitude professionnelle suite à un accident vasculaire cérébral en août 2024.

Ces derniers ne perçoivent aucune allocation pour le logement et bénéficient d’une aide par une assistante sociale.

En outre, la S.A. PLURIAL NOVILIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte-tenu de la somme due par Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] à la S.A. PLURIAL NOVILIA, de la situation économique des débiteurs, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

III- Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1353 du même code dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, en vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 du même code dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »

Par un arrêt du 03 avril 2001, la Cour de cassation a énoncé qu’en l’absence d’état des lieux lors de la restitution du bien au bailleur, la charge de la preuve des réparations locatives incombe à ce dernier (Civ. 3, 03 avril 2001, n°99-11.312).

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] au paiement de la somme de 714,65 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de ses prétentions, elle verse à la procédure :

l’état des lieux d’entrée du 28 août 2017 (pièce n°8-1), l’état des lieux de sortie du 01 avril 2025 (pièce n°8-2), des photographies (pièce n°9), le compte de sortie (pièce n°10), le justificatif du remboursement du badge (pièce n°11).

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 28 août 2017 et l’état des lieux de sortie du 01 avril 2025 que les défendeurs qui avaient pris possession des locaux en bon état, les ont rendus avec des désordres.

En effet, des dégradations ont été commises sur certains murs du logement objet de la présente procédure, à savoir les murs de l’entrée, lesquels ont leur papier peint dégradé et déchiré, ainsi que les murs de la salle bain dont la peinture est dégradée. De plus, le plafond de la cuisine a été défraichi tandis qu’il était neuf à l’arrivée des locataires.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’un badge de la porte d’entrée commune était manquant, toutefois, la société bailleresse justifie du remboursement de ce badge d’une somme de 10,40 euros, déduite de la somme due dans le décompte de sortie qui mentionne la somme de 725,05 euros.

En conséquence, Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 714,65 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2025 au titre des réparations locatives.

Compte tenu de la fixation de l’intérêt au taux légal à la date de l’assignation, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. En effet, cela reviendrait à assortir d’intérêts les sommes dont les débiteurs sont redevables en fonction notamment des délais d’audiencement et de délibérés, événements qui ne sont pas de leur fait. Par conséquent, les demandes formulées à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

IV- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des locataires.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.635,29 euros (trois mille six cent trente-cinq euros et vingt-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 octobre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux à compter du 08 septembre 2025, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 30 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 714,65 euros (sept cent quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2025 ;

REJETTE les demandes de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [F] [D] [Y] et Madame [I] [E] [V] [S] [Y] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,