Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03025 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3CU

ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[I] [K]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2024, Monsieur [B] [F] a donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 377 euros et 63 euros de charges locatives.

Par acte du 12 juillet 2024, Monsieur [B] [F] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [B] [F] a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1760 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 16 juin 2025.

Par notification électronique du 30 juin 2025, Monsieur [B] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025 signifié à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de différentes sommes.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 3 février 2026.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprenant les termes de l’assignation après actualisation de sa créance, demande au Juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

en tout état de cause, de condamner Monsieur [I] [K] à lui payer les sommes suivantes:

2200 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation au service de la préfecture le 24 octobre 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES énonce que le locataire a manqué à son obligation de payer les loyers pendant plusieurs mois, et n’a pas régularisé sa situation en dépit d’un commandement de payer. Elle fait valoir sa subrogation dans les droits du bailleur et sa qualité à solliciter le paiement de l’arriéré locatif, la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire.

Monsieur [I] [K] a expliqué que ses proches ont rencontré des problèmes de santé nécessitant qu’il paie des frais médicaux. Il indique avoir repris le versement du loyer courant, notamment le mois de décembre 2025 et sollicite de pouvoir apurer sa dette en procédant à des versements de 200 euros outre le versement du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 24 octobre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 3 février 2026.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé à Monsieur [B] [F], bailleur, les loyers et charges exigibles, par la production de quittances subrogatives dont la dernière en date du 30 septembre 2025 suite à la défaillance du locataire et avoir reçu une quittance subrogative dans laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions.

Monsieur [B] [F] justifie avoir signifié à la locataire le 27 juin 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de six semaines suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines soit le 11 juillet 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au vu du décompte et de la quittance subrogative, il apparaît que Monsieur [I] [K] reste devoir la somme de 2 370,52 euros à la caution. Monsieur [I] [K] ne conteste pas ce montant.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1760 euros, à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [I] [K] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer sa dette locative. La reprise du loyer courant n’est pas contestée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui ne fait pas état de nouvelles quittances subrogatives après le 14 janvier 2026.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Monsieur [I] [K] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [I] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et sur justification d’une quittance subrogative par la demanderesse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [K] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [I] [K], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamné aux dépens, Monsieur [I] [K] sera également condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2024 entre Monsieur [B] [F] aux droits duquel vient désormais la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une part, et Monsieur [I] [K] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 11 juillet 2025  ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2 370,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 juin 2025 sur la somme de 1760 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [I] [K] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire sur justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros en application des dispositions du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 2 avril 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION