Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02154 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZIB

[O] [X]

[Y] [K] épouse [X]

C/

[F] [T]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Y] [K] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [F] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 27 septembre 2019, M. [X] et Mme [K] épouse [X] ont donné à bail à M. [F] [T] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 370 euros, outre 80 euros de charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, les époux [X] ont fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 12 août 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2025.

M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens. A l’audience, les bailleurs indiquent que la dette locative s’élève désormais à 14.080 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié étude, M. [T] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action :

Les époux [X] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de l’action

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 8.360 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 01 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [F] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, M. [F] [T] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 01 décembre 2024. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] lesquels sont privés de la jouissance du bien au sens de l’article 1240 du code civil.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [T] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 14.080 euros, les bailleurs produisent un décompte arrêté au 31 octobre 2025 échéance d’octobre incluse.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à leur devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 01 décembre 2024, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 14.080 euros.

M. [T], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 14.080 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11.400 euros à compter de l’assignation (12 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, les époux [X] ne justifient pas de ce que le retard de paiement des loyers leur ait causé un préjudice indépendant. Ils ne justifient pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, leur demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [T], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer aux époux [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] à l’encontre de M. [F] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2019 entre M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] et M. [F] [T] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies au 1er décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [T] à payer à M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] la somme de 14.080 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 11.440 euros à compter de la date de l’assignation et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [T] à payer à M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025, échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [T] à verser à M. [O] [X] et Mme [Y] [K] épouse [X] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 03 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme. Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par M^me Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,