Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01769 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYJ2

S.A. ICF NORD EST

C/

[W] [Q]

[L] [Y]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. ICF NORD EST

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par la SCP GUILBAULT, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 mai 2017, la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord-est a donné à bail à M. [W] [Q] et Mme [L] [Y] un logement de type 5 à usage d’habitation n°018259 situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 570,51 euros outre 25,95 euros de provisions mensuelles sur charge et 35,53 euros de loyer des locaux annexes.

Une clause de solidarité a été stipulée dans le contrat.

Selon courrier reçu par la société bailleresse le 15 novembre 2023, Mme [Y] a indiqué quitter le logement.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Icf nord-est a fait assigner M. [Q] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par actes de commissaire de justice du 16 mai 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, l’expulsion de M. [Q] et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Elle a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société Icf nord-est, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que le montant de la dette actualisée au jour de l’audience s’élève à 8 912,56 euros et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Mme [Y], représentée par son conseil, sollicite à titre principal de :

Limiter le montant de la condamnation au paiement des arriérés locatifs dus jusqu’au 9 décembre 2025 soit la somme de 5 524,24 euros ; Condamner la société Icf nord-est à lui payer la somme de 6.331,63 eurosOrdonner la compensation des créances réciproques ; A titre subsidiaire, elle sollicite :

Le report dans la limite de deux ans du paiement des sommes ; D’ordonner l’imputation des délais de paiement en priorité sur le capital ; En tout hypothèse : de condamner M. [Q] à lui payer la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q], présent, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il propose de payer 250 euros par mois outre le loyer et charges courantes.

Le diagnostic social et financier indique qu’il a cessé de payer ses loyers à compter d’octobre 2024 suite à la fin de son contrat de travail. Courant octobre 2025, M. [Q] a retrouvé du travail dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Il a deux enfants. Il bénéficie d’une garde alternée pour l’un et de droits de visite et d’hébergement pour l’autre.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2027 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de M. [Q]

Sur la recevabilité de la demande

La société Icf nord-est justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 15 janvier 2025 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2025 pour la somme en principal de 2 819,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Au soutien de sa demande de paiement au titre de la dette locative, la société Icf nord-est produit un relevé du compte locataire de M. [Q] arrêté au 5 décembre 2025 présentant un solde négatif de 8.912,56 euros.

Il convient de retirer les frais de poursuite d’un montant de 164,97 euros lesquels ne peuvent s’analyser comme faisant partie de la dette locative.

La dette locative s’élève alors à la somme de 8.747,59 euros.

M. [Q] ne conteste pas la dette, ni dans son montant, ni dans son principe.

Si Mme [Y] a pu dans un premier temps indiquer que la solidarité ne s’appliquait pas en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle reconnait être solidaire de la dette locative jusqu’au 9 novembre 2025.

Elle conteste toutefois le montant de la dette.

Il y a tout d’abord lieu d’écarter le moyen selon lequel la société bailleresse ne ventile pas les différents postes des sommes sollicitées puisqu’elle produit les avis d’échéances du 30 novembre 2025 au 30 septembre 2025 lesquels distinguent notamment de manière mensuelle, le loyer de la dépendance, du logement et les charges récupérables. Ces distinctions permettent donc parfaitement à l’ancienne locataire de comprendre les montants facturés.

Au soutien de sa demande de diminution du montant de la dette locative, elle met ensuite en évidence deux moyens, l’un relatif au calcul erroné du loyer principal et l’autre sur l’absence d’explications liées à l’augmentation annuelle des loyers.

Il ressort tout d’abord du contrat de bail que le loyer est régi par la convention n°51/3/10.1979/79.444/2-21.051/007, que les montants des loyers et des charges peuvent être modifiés selon les conditions énoncées dans les articles 4.1 à 4.4 du contrat. Il est ainsi stipulé que « si le logement est conventionné avec l’Etat (APL), le loyer pratiqué est au plus égal au loyer maximum fixé par la convention, dont le montant dépend de la zone géographique et du type de financement et qui est indexé annuellement sur l’indice de référence des loyers (IRL) au 1er janvier. Le loyer est calculé par m2 de surface corrigée pour les logements construits jusqu’au 1er juillet 1996. »

Il n’est pas contesté par Mme [Y] que le loyer maximum fixé par la convention doit, s’agissant de l’appartement objet du présent litige, être calculé par m2 de surface corrigée et non pas de surface habitable. La société bailleresse produit en outre le calcul de la surface corrigée en pièce n°18. Dès lors, les calculs réalisés par la partie défenderesse en page 5 de ses conclusions sont erronés puisqu’ils se fondent sur la surface habitable et non la surface corrigée. Le calcul des loyers appliqué par la société demanderesse s’agissant des années 2021 à 2025 est donc régulier et aucun trop-perçu ne saurait être caractérisé. Le moyen est mal fondé.

Concernant l’augmentation des loyers, il y a préalablement lieu de relever que Mme [Y] se contente d’indiquer que la société Icf Nord-est ne lui a pas communiqué les modalités de révision des loyers. Elle explique ainsi que le rappel effectué par la société bailleresse de la clause contractuelle prévoyant la révision annuelle des loyers au 1er janvier en fonction de l’IRL n’est pas suffisant. Il convient toutefois de constater que ce rappel permet parfaitement à Mme [Y] de calculer l’augmentation des loyers puisque, par définition, il convient d’appliquer au loyer mensuel l’indice de référence des loyers.

Au demeurant, Mme [Y] indique qu’il résulte de l’absence de précision sur le calcul de l’augmentation un trop-perçu de loyer sans toutefois expliquer le montant de ce trop-perçu et l’erreur dans le calcul alors que les stipulations contractuelles lui auraient permis de le faire et que l’article 6 du code de procédure civile dispose que les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs allégations.

La révision appliquée par la société bailleresse est par conséquent régulière et Mme [Y] n’apporte pas la preuve d’un trop-perçu.

S’agissant de la taxe des ordures ménagères, Mme [Y] indique qu’il est impossible que la taxe sur les ordures ménagères puisse s’élever à 235 euros en 2024 et à 251 euros en 2025. La société demanderesse produit toutefois les taxes foncières pour l’année 2024 votées et perçues par la commune d'[Localité 5] dont il ressort que pour l’année 2024, elle s’élevait à la somme de 232,25 euros soit une différence de 2,75 euros. Concernant l’année 2025, la société demanderesse n’est pas en mesure de produire l’avis d’imposition puisque celui-ci n’a pas encore été réalisé. Elle produit néanmoins l’avis de nouvelles provisions pour l’année 2026 qui laisse apparaître le mode de calcul.

La dette locative s’élève donc à la somme de 8 744,84 euros.

Concernant les charges, Mme [Y] indique qu’elles ne peuvent être justifiées par un décompte de régularisation de charges établi par le bailleur lui-même, sans communication des pièces venant justifier les montants. Le tribunal relève toutefois que la société bailleresse produit bien l’avis des nouvelles provisions pour l’année 2024, 2025 et 2026 ainsi que le décompte de régularisation des charges pour l’année 2023 et 2024 lesquels ne sont pas discutés par Mme [Y]. Son moyen est donc infondé.

M. [Q] sera par conséquent condamné à payer la somme de 8 744,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Mme [Y] est tenue solidairement du paiement de la dette jusqu’au 9 novembre 2025. Au 31 octobre 2025, échéance incluse, la dette locative s’élevait à la somme de 9 746,58 euros. Il y a lieu d’y ajouter la somme correspondant au loyer au prorata temporis de novembre 2025 soit (733,98/31) x 9 = 213,09 soit la somme totale de 9 959,67 euros.

M. [Q] a effectué deux paiements postérieurs au 9 novembre 2025 d’un montant de 784 euros. En application de l’article 1256 alinéa 2 du code civil, ces paiements se sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Mme [Y] est donc solidairement tenue de la somme de 9 959,67 – (784x2) soit 8 391,67 euros.

En conclusion, M. [Q] sera condamné à payer à la société bailleresse la somme de 8 744,84 euros, Mme [Y] étant solidairement tenue au paiement de ladite somme à hauteur de 8.391,67 euros.

Elle sera par conséquent déboutée de la demande tendant à condamner la société bailleresse à lui payer la somme de 6 331,63 euros. Par conséquent sa demande tendant à ordonner la compensation des créances réciproques est sans objet.

Sur les demandes de délais de paiement

Sur la demande de M. [Q]

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [Q] justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer la dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier ainsi que de ses déclarations qu’il est en mesure de payer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à M. [Q] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire lesquels seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Icf Nord-est sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Icf Nord-est. L’expulsion de M. [Q] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, M. [Q] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de Mme [Y]

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [Y] sollicite le report du délai de paiement de sa créance sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil sans justifier qu’elle serait davantage en mesure de payer les sommes dans un délai de deux ans.

Elle apparaît en outre en mesure de régler la situation de la dette locative et M. [Q] a repris le paiement des loyers courants.

Il y a ainsi lieu de lui accorder d’office des délais de paiement sur 36 mois et d’ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital si toutefois les délais de paiement étaient bien respectés. A défaut du paiement d’une échéance, l’intégralité des sommes restant dues seraient ainsi exigibles par la société bailleresse et la disposition du présent dispositif selon laquelle les paiements s’imputent d’abord sur le capital serait caduque.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Q] et Mme [Y] supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [Q] et Mme [Y] seront condamnés à payer in solidum à la société Icf nord-est la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE recevable l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est à l’encontre de M. [W] [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2017 entre la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est d’une part et M. [W] [Q] et Mme [L] [Y] d’autre part concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont en principe réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [Q] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est, 8.744,84 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2025, échéance de novembre incluse avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [Y] au paiement de ladite somme représentant les loyers charge et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2025 à hauteur de 8.391,67 euros ;

DEBOUTE Mme [L] [Y] de sa demande formée tendant à condamner la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord au titre du trop-perçu de loyer ;

S’agissant des délais de paiement au bénéfice de M. [Q] :

AUTORISE M. [W] [Q] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [Q] et Mme [L] [Y] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter du 1er décembre 2025 échéance incluse jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société Icf nord-est ou à son mandataire ;

S’agissant des délais de paiement au bénéfice de M. [Y] :

AUTORISE Mme [L] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 215 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

ORDONNE que l’imputation des paiements se fasse d’abord sur le capital si les délais de paiement sont respectés ;

RAPPELLE à Mme [L] [Y] qu’à défaut du paiement d’une échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendrait immédiatement exigible et les paiements s’imputeraient d’abord sur les intérêts et non le capital ;

En toute hypothèse :

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] et Mme [L] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Q] et Mme [L] [Y] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Icf nord est la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [L] [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire,

La Greffière, La Présidente,