TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00110 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYQ3

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

ayant pour avocat LEGACITE, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [J] [K] épouse [H]

domiciliée [Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa BELTRAMI, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 15 juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2021, la société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES-RHÔNE, a donné à bail à Madame [J] [K] épouse [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 393 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 68,40 euros.

La société [Adresse 9] a fait signifier un commandement de payer en date du 22 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 15 avril 2025 et sollicite :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [K] épouse [H], ainsi que tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [J] [K] épouse [H] à payer à titre provisionnel les sommes portées au commandement, à savoir 1294,94 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [J] [K] épouse [H] à payer à la S.A SOLLAR la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, l’audience a été renvoyée à la demande de la partie défenderesse.

A l’audience du 15 juillet 2025, la société [Adresse 9], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 1866,57 euros et sollicite les pénalités d’enquête sociale. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [K] épouse [H], représentée par son conseil, comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant d’échelonner la dette pendant 36 mois. Elle demande en outre le rejet de sa condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile. La locataire déclare percevoir le chômage et avoir 3 enfants.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par voie électronique dont il a été accusé réception le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 1294,94 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [J] [K] épouse [H] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, elle a réglé le loyer du mois de mai 2025 en versant la somme de 100 euros, soit une somme supérieure au loyer une fois les prestations sociales déduites. De plus, le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [J] [K] épouse [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

* Sur les pénalités d’enquête sociale :

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose dans son premier alinéa que “Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.”

En l’espèce, la société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES-RHÔNE ne justifie nullement avoir demandé au locataire la production de son dernier avis d’impôts ou de non imposition dans un délai imparti. Dans cette mesure,la société [Adresse 9] n’est pas fondée à obtenir sa condamnation au paiement de pénalités d’enquête sociale en application de la disposition précitée.

*Sur l’arriéré locatif :

La société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES-RHÔNE produit un décompte démontrant que Madame [J] [K] épouse [H] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête sociale, la somme de 1828,47 euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [J] [K] épouse [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2021 entre d’une part la société [Adresse 9] et d’autre part Madame [J] [K] épouse [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] épouse [H] à payer à la société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES-RHÔNE la somme provisionnelle de 1828,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de juin 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Madame [J] [K] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [K] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [J] [K] épouse [H] soit condamnée à verser à la société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES-RHÔNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par la société [Adresse 9] au titre des pénalités d’enquête sociale ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] épouse [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 26 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION