TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00268 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E33F

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 1][Adresse 6]

[Localité 3]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 28 mai 2020, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [N] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 420,68 euros outre une provision sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [N] [L] a informé l’OPAC Savoie de son départ effectif du logement à compter du 14 juin 2023, laissant ainsi Monsieur [K] [M] seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, OPAC Savoie a fait signifier à Monsieur [K] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3725,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, OPAC Savoie a fait assigner Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 9 septembre 2025 et dire que Monsieur [K] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 4630,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 septembre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [K] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur.

À l’audience du 16 décembre 2025, OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes, en réactualisant celle relative à l’arriéré locatif à un montant de 6635,28 euros selon un décompte actualisé au 10 décembre 2025. Il indique que 500 euros ont été versés le 25 août 2025, ce qui correspond à une somme inférieure au loyer, qui s’élève à 754 euros. Le bailleur précise qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [M] comparaît et déclare être en accord avec le montant de la dette. Il explique avoir versé 400 euros la veille de l’audience. Il indique que ses droits à la CAF ont été suspendus et souhaite déposer un dossier de surendettement. Il déclare que la société dans laquelle il travaillait a fermé. Il explique verser 250 euros de pensions alimentaire pour ses deux enfants. S’agissant de ses charges, il indique payer 100 euros pour internet et le téléphone ainsi que 100 euros pour l’eau et l’électricité. Il précise ne pas avoir d’autres dettes.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

Par note en délibéré autorisée par le juge et reçue au greffe le 23 décembre 2025, OPAC SAVOIE indique qu’un versement de 400 euros a eu lieu le 15 décembre 2025, portant ainsi la dette actualisée à 6235,28 euros.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’OPAC Savoie justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 11 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie, qui en a accusé réception le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre l’OPAC Savoie et Monsieur [K] [M] contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 9 juillet 2025, pour une somme en principal de 3725,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025.

Monsieur [K] [M] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 10 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC Savoie produit un décompte établissant que Monsieur [K] [M] restait leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5951,08 euros, incluant le loyer du mois de novembre 2025.

Monsieur [K] [M] ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [K] [M] n’a effectué que des règlements partiels du loyer courant en versant 400 euros le 13 mai 2025, 500 euros le 25 août 2025 et 400 euros le 15 décembre 2025. En outre, Monsieur [K] [M] n’a pas formulé à l’audience de demande tendant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, en application des articles 24 V et 24 VII précités, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement ni sur la suspension des effets de la clause résolutoire, la condition tenant à la reprise du paiement intégral du loyer courant n’étant pas remplie.

6°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, OPAC Savoie sollicite l’expulsion de Monsieur [K] [M] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [K] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 mai 2020 entre l’OPAC Savoie d’une part, et Monsieur [K] [M] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 septembre 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPAC Savoie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] à payer à l’OPAC Savoie la somme provisionnelle de 5951,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant l’échéance du mois de novembre 2025, outre indemnités d’occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 3725,23 euros, à compter du 3 octobre 2025 sur la somme de 905,15 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION