DOSSIER N° RG 21/00935 – N° Portalis DB2P-W-B7F-D6UR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 05 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [U]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Véronique LORELLI de la SELARL ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSES :

La société [H] [V], [M] [W] [E] ET [Q] [J], SCP immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 790 871 677, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Monsieur François GORLIER, Juge

Madame Laure TALARICO, Juge

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 27 novembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour 05 mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 23 février 2015, reçu par Maître [O] [N], Notaire associé membre de la société civile professionnelle [ci-après la SCP] [O] [N] ET [H] [V], Notaires à CHAMBÉRY, la société à responsabilité limitée [ci-après la SARL] JCD, ayant pour gérant Monsieur [R] [U], a acquis, contre un prix de 180 000 euros, la pleine propriété de biens immobiliers situés dans la commune de SAINT-JEAN-D’ARVEY (73230), lieudit « Montagny », et plus particulièrement :

— d’un immeuble comprenant à l’ouest une partie habitation, et à l’est une partie agricole avec deux caves, une grange-écurie et un fenil à l’étage, avec terrain attenant, le tout cadastré section B n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2] ;

— d’une parcelle de terrain à bâtir, cadastrée section B n°[Cadastre 3] ;

— d’une bande de terrain cadastrée section B n°[Cadastre 4] ;

— d’un terrain non attenant cadastré section B n°[Cadastre 5].

Par acte notarié du 12 mars 2015 reçu par Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], la SARL JCD a fait établir un règlement de copropriété concernant le bien immobilier situé à [Localité 4], à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], ce règlement de copropriété mentionnant la division du bien en quatre lots de copropriété, soit :

— un lot n°1, constitutif d’un appartement en rez-de-chaussée, et les 273/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°2, constitutif d’un appartement en duplex, et les 246/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°3, constitutif d’un appartement en duplex, et les 240/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°4, constitutif d’un appartement en duplex, et les 241/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Par acte notarié du 12 mars 2015, reçu par Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], la SARL JCD a vendu à Monsieur [R] [U] des biens situés dans l’immeuble en copropriété situé à [Localité 4], à l’angle du [Adresse 6] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], et constitutifs des lots de copropriété n°3 et 4, et ce contre un prix de 280 000 euros.

Dans le cadre de cette vente, les droits de mutation se sont élevés à la somme de 16 259 euros due par Monsieur [R] [U].

Par acte notarié du 30 juillet 2015, reçu par Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], la SARL JCD a vendu à Monsieur [R] [U] un bien situé dans l’immeuble en copropriété situé à [Localité 4], à l’angle du [Adresse 6] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], et constitutif du lot de copropriété n°2, et ce contre un prix de 140 000 euros.

Dans le cadre de cette vente, les droits de mutation se sont élevés à la somme de 8 129 euros due par Monsieur [R] [U].

Par acte notarié du 18 juillet 2016, reçu par Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], la SARL JCD a vendu à Monsieur [R] [U] un bien situé dans l’immeuble en copropriété situé à [Localité 4], à l’angle du [Adresse 6] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], et constitutif du lot de copropriété n°1, et ce contre un prix de 140 000 euros.

Dans le cadre de cette vente, les droits de mutation se sont élevés à la somme de 8 129 euros due par Monsieur [R] [U].

Se plaignant du fait que Maître [O] [N] a commis une faute dans l’appréciation du régime fiscal applicable aux ventes des 12 mars 2015, 30 juillet 2015 et 18 juillet 2016, ce qui l’a empêché de voir le montant des droits de mutation mis à sa charge calculé en fonction d’un taux réduit, Monsieur [R] [U] a, par actes d’huissier du 7 juin 2021, fait assigner la SCP [O] [N] ET [H] [V], devenue la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], et son assureur la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de condamnation solidaire au payement de dommages et intérêts à hauteur de 32 517 euros en réparation de son préjudice.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 novembre 2021, la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J] et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir juger que les demandes de Monsieur [R] [U] au titre des actes du 12 mars 2015 et du 30 juillet 2015 sont irrecevables car prescrites.

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a notamment :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action intentée par Monsieur [R] [U] à l’encontre de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J] et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sur le fondement des actes des 12 mars 2015 et 30 juillet 2015 ;

— débouté Monsieur [R] [U] de sa demande d’indemnité formulée au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de l’incident, avec distraction au profit de la SCP CHRISTINE VISIER-PHILIPPE – CAROLE OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 7 février 2023, Monsieur [R] [U] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 5 décembre 2023, la Cour d’appel de CHAMBÉRY a notamment :

— confirmé la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant :

* condamné Monsieur [R] [U] aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la SCP CHRISTINE VISIER-PHILIPPE – CAROLE OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS ;

* condamné Monsieur [R] [U] à payer à la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J] et à la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur [R] [U] demande au tribunal de :

— condamner la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], solidairement avec la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à lui payer la somme de 7 128 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— dire que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamner la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], solidairement avec la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— les condamner aux dépens, avec distraction au profit de Maître Véronique LORELLI.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la responsabilité de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J] est susceptible d’être engagée en raison de la faute commise par Maître [O] [N] dans l’application du régime fiscal lié aux cessions immobilières qu’il a reçues entre Monsieur [R] [U] et la SARL JCD, que les opérations réalisées sur les actifs immobiliers sont soumises soit à la taxe sur la valeur ajoutée soit aux droits de mutations à titre onéreux de droit commun, que cette distinction dépend de la qualité de l’opérateur et aux caractéristiques de l’immeuble, que la SARL JCD a déclaré dans l’acte litigieux être assujettie à la TVA, que s’agissant des caractéristiques de l’immeuble, et conformément à l’article 257-I du Code général des impôts, il est à souligner que la SARL JCD a procédé à d’importants travaux sur l’immeuble existant, en créant quatre lots distincts à destination d’appartements à partir d’une vieille grange, que la nature et l’ampleur des travaux ainsi réalisés ont incontestablement rendu l’immeuble à l’état de neuf dans sa globalité, que les mutations auraient dû être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total de vente pour la SARL JCD intervenant en tant qu’assujetti et aux droits de mutations au taux réduit de 0.715% pour Monsieur [R] [U], et que Maître [O] [N] a retenu que l’immeuble était achevé depuis 5 ans. Il conteste l’argumentation adverse en faisant valoir que le litige porte uniquement sur son préjudice en qualité de personne physique, et non en tant que gérant de la SARL JCD, que Maître [O] [N] n’a pas appliqué le bon régime de taxation aux cessions qui lui ont été confiées, qu’il aurait dû soumettre la cession au règlement de la TVA pour la SARL JCD et au taux réduit pour Monsieur [R] [U], à titre personnel, que cette faute a causé un préjudice direct et certain à Monsieur [R] [U], qui s’est vu imposer des droits de mutations au taux de droit commun, dont il s’est acquitté avec son patrimoine personnel, alors qu’il aurait dû les payer au taux réduit, qu’il ne s’agit donc pas ici d’obtenir le bénéfice d’un droit de mutation au taux réduit, mais la réparation d’un préjudice en lien avec la faute du Notaire, et que dès lors, la question de la preuve du paiement par la SARL JCD de la TVA est indifférente et hors débat. Il fait valoir, s’agissant des travaux réalisés, que des factures permettent d’établir la réalité des travaux, que la SAS [U] & FILS et la SARL JCD sont deux entités distinctes, de telle sorte que les factures sont parfaitement recevables et de nature à rapporter la preuve de la bonne exécution des travaux, que la rédaction d’un état descriptif de division par Maître [O] [N] permet d’établir sa connaissance des travaux susmentionnés, et qu’il n’était pas nécessaire que les travaux soient achevés pour que l’immeuble soit considéré comme neuf. Monsieur [R] [U] affirme encore, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, que Maître [O] [N] a donc commis une faute engageant la responsabilité de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], que cette faute porte sur le choix du régime fiscal applicable, que la défenderesse ne pouvait pas ignorer, en sa qualité de professionnel, que l’ampleur et la nature des travaux réalisés par la SARL JCD étaient de nature à produire un immeuble neuf, qu’elle a rédigé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et qu’elle avait tous les documents utiles pour connaître l’évolution de la désignation des biens immobiliers, qu’elle avait les plans de l’immeuble, qu’elle était encore le conseil de Monsieur [R] [U], de sorte qu’elle était nécessairement informée de ses projets, que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait effectivement autorisé aucuns travaux, que contrairement à ce qu’a retenu la Cour d’appel de CHAMBÉRY dans son arrêt du 5 décembre 2023, l’objet du litige ne porte pas sur l’identité de l’opérateur, celui-ci pouvant être la SARL JCD, mais sur le choix du bon régime fiscal par la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], que la personne ayant subi le préjudice est bien Monsieur [R] [U] agissant à titre personnel, que par ailleurs l’issue du contrôle de la comptabilité de la SARL JCD est hors débats, et que Monsieur [R] [U] était profane au moment des faits litigieux, parce qu’il s’agissait de son premier investissement immobilier. S’agissant de son préjudice, Monsieur [R] [U] mentionne que le préjudice ne concerne que celui issu de l’acte du 18 juillet 2016, que ce préjudice global doit être évalué à 7 128 euros, correspondant à la différence entre le montant des droits effectivement payé et le montant des droits qui aurait dû être payé par le demandeur, que le principe de réparation intégrale n’est pas exclu en raison d’une perte de chance, qu’il n’existait pas d’aléa particulier s’agissant de l’opération de vente en cause, que Monsieur [R] [U] a perdu de façon certaine la chance de pouvoir conclure une opération immobilière plus avantageuse, et que ce préjudice doit être majoré de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive des défenderesses.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], devenue la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J], et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal :

— à titre principal, de débouter Monsieur [R] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, si le tribunal retenait que Maître [O] [N] a commis une faute dont devrait répondre la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J] et son assureur la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et qu’il en ait résulté un préjudice certain pour Monsieur [R] [U] :

* de réduire dans les plus larges proportions le montant des dommages intérêts qui pourraient être alloués à Monsieur [R] [U], sans que ce montant puisse excéder 1 000 euros ;

* d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause :

* de condamner Monsieur [R] [U] à payer à la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* de le condamner aux dépens avec distraction au profit de la SELARL ENOTIKÓ AVOCATS.

A l’appui de leurs demandes, elles expliquent que ce n’est pas la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] qui pourrait avoir commis une faute, mais Maître [O] [N], aujourd’hui décédé, la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] à laquelle il appartenait pouvant être en revanche, solidairement avec lui, tenue à réparation, et qu’en tout état de cause Maître [O] [N] n’a commis aucune faute. A ce titre, se fondant sur les articles 261 5-2e et 257-2.2 du Code général des impôts, elles font valoir que quelle que soit la qualité de l’acquéreur, la cession d’un immeuble neuf par un vendeur assujetti à la TVA est imposable au paiement de ladite TVA sur le prix total, que dans cette hypothèse, les droits de mutation à titre onéreux dus par l’acquéreur sont, en contrepartie, perçus au taux réduit de 0,715%, par application de l’article 1594F quinquies du Code général des impôts, que le taux du droit de mutation à titre onéreux dépend donc de la nature du bien vendu et du choix fait par le vendeur assujetti à TVA, qu’il appartient à Monsieur [R] [U] de démontrer que la SARL JCD a été soumise au payement de la TVA, que l’acte de vente du 18 juillet 2016 mentionne que la SARL JCD aurait dû payer la TVA, mais que le demandeur ne produit aucune pièce permettant d’établir ce payement. Elle ajoutent que l’obligation de conseil de Maître [O] [N] était borné par ses connaissances de l’opération immobilière, qu’il n’avait pas à vérifier l’exactitude des propos déclarés par les parties à la vente, qu’il n’avait donc pas à vérifier l’état des biens vendus et l’ampleur des travaux réalisés, qu’aucun élément ne lui permettait de constater que la vente portait sur un immeuble neuf, que les factures de travaux produites aux débats ont été émises par la SAS [U] & FILS dont Monsieur [R] [U] est président, et au nom de la SARL JCD, dont Monsieur [R] [U] est le gérant, qu’il n’est pas démontré que ces factures auraient été acquittées, qu’il n’est pas démontré que les travaux remplissent les critères de l’article 257 du Code général des impôts, que ces factures ont été produites plus de cinq ans après la vente litigieuse, que les travaux étaient déjà effectués au moment de l’achat de l’immeuble par la SARL JCD en 2015, et que le demandeur ne démontre pas l’état des travaux dont il se prévaut au jour de la vente. A titre subsidiaire, elles soutiennent que Monsieur [R] [U] n’établit pas les suites du contrôle fiscal ayant visé la SARL JCD en 2017, que son préjudice est uniquement constitutif d’une perte de chance, que celle-ci doit être appréciée au regard des chances du demandeur de payer un droit de mutation à titre onéreux qui serait réduit, que cette perte de chance pourrait raisonnablement être établie à un maximum de 15%, et que la demande au titre de la résistance abusive vise uniquement à contrecarrer le principe de valorisation de la perte de chance. Se fondant sur l’article 514-1 du Code de procédure civile, elles font enfin valoir que le prononcé de l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire dans l’hypothèse où il serait fait droit aux prétentions de Monsieur [R] [U], que celui-ci ne démontre pas l’existence de garanties qui permettraient une restitution de la somme qui lui serait allouée, en cas de réformation, et que cette dernière est possible en ce que la décision sera uniquement constitutive de l’appréciation de magistrats.

L’ordonnance fixant la clôture est intervenue le 22 mai 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 27 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur les demandes relatives à la responsabilité de la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] :

1°) Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, reprenant l’ancien article 1382 dudit Code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours et que dès lors, viole l’article 1382, devenu 1240, du Code civil la cour d’appel qui, pour exclure toute défaillance du notaire dans l’exécution de son obligation d’information sur la fiscalité des ventes dont il a rédigé les actes, énonce que ce dernier n’est pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur qui, en sa qualité d’assujetti à la TVA, se devait de remplir ses déclarations CA3, alors que ces manquements étaient consécutifs à une information incomplète délivrée par le notaire sur la fiscalité des mutations en cause (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 20 décembre 2017, n°16-13.073).

Il est également admis que si le professionnel doit veiller, dans ses activités de conseil et de rédacteur d’actes, à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, il n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 25 mars 2010, n°09-12.294).

Par ailleurs, l’article 261 du Code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée […] :

5. (Opérations immobilières) […] :

2° Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans […] ».

L’article 260 dudit Code, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

« peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée […] :

5° bis : Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l’article 261 […] ».

L’article 257 dudit Code, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

« I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent […].

2. Sont considérés […] :

2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux ».

L’article 245 A de l’annexe II dudit Code prévoit que :

« I. – Pour l’application du d du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants :

a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b. les huisseries extérieures ;

c. les cloisons intérieures ;

d. les installations sanitaires et de plomberie ;

e. les installations électriques ;

f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

II. – La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I ».

L’article 1594 F quinquies dudit Code, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que :

« sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 % :

A. A l’exception de celles qui sont visées au I du A de l’article 1594-0 G, les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs mentionnés au 2° du 2 du I de l’article 257 lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, sauf application des modalités prévues à l’article 268 […] ».

Enfin, aux termes de l’article 251 de l’annexe II dudit Code, le bénéfice des dispositions du A de l’article 1594 F quinquies du Code général des impôts est subordonné à la justification de la prise en charge de la taxe sur la valeur ajoutée par les services des impôts compétents.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] soutient que Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], a commis une faute dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente du 18 juillet 2016, en ce qu’il s’est trompé dans le régime fiscal applicable.

Il produit, en pièce n°2, un acte notarié de vente reçu par Maître [O] [N], Notaire à [Localité 1], aux termes duquel il a acquis de la SARL JCD, dont il est le gérant, un bien situé dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 4], à l’angle du [Adresse 6] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], et constitutif du lot de copropriété n°1, soit un appartement, outre les 273/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales, et ce contre un prix de 140 000 euros.

A titre liminaire, il convient de relever que :

— cet acte notarié mentionne qu’au jour de sa rédaction, Maître [O] [N] était notaire associé au sein de la SCP [O] [N] ET [H] [V], Notaires à CHAMBÉRY ;

— Maître [O] [N] n’est plus notaire au sein de cette société ;

— la SCP [O] [N] ET [H] [V] a évolué pour devenir la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], puis la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] ;

— en vertu de l’article 16 la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit, et la société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes ;

— la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne contestent pas le fait que la première citée puisse être déclarée solidairement responsable des conséquences dommageables des fautes qui ont pu être commises par Maître [O] [N], bien que ce dernier ne soit plus associé au sein de cette société.

Ceci étant dit, il ressort de l’acte notarié du 18 juillet 2016, en page n°5, dans un paragraphe intitulé « Impôts sur la mutation », que :

« Pour la perception des droits, le VENDEUR déclare :

— être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre de son activité économique et agir en tant que tel ;

— que le BIEN vendu est achevé depuis plus de cinq ans.

En conséquence, la présente mutation est exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux dispositions de l’article 261, 5-2° du Code général des impôts et est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l’article 159 D du Code général des impôts, qui est due par l’ACQUEREUR.

— Calcul des droits : l’assiette de la taxe exigible sur la présente mutation est constituée par le prix de la présente vente, de 140 000 euros.

Le taux de la taxe départementale est de 4,50% […].

Total : 8 129 euros  ».

Monsieur [R] [U] soutient que l’immeuble vendu devait être considéré comme un immeuble neuf, ce qui lui aurait permis d’obtenir des droits de mutation réduits prévus par l’article 1594 F quinquies du Code général des impôts.

Les parties s’accordent à retenir, à l’aune des dispositions du Code général des impôts précédemment mentionnés, que le demandeur ne peut légitimement solliciter l’application de droits de mutation à un taux réduit que si deux conditions cumulatives sont réunies.

Il faut en effet que le vendeur soit assujetti à la TVA, et que l’immeuble vendu soit un immeuble neuf au sens de l’article 257 du Code général des impôts, étant précisé que le choix de soumettre la vente au régime de la TVA appartient au vendeur.

S’agissant de la première condition, il ressort de l’acte notarié du 18 juillet 2016 que la SARL JCD a déclaré être assujettie à la TVA, et aucune des parties ne remet en cause la véracité de cette déclaration, de sorte que cette première condition est remplie.

S’agissant de la seconde condition, il ressort de l’acte de vente que la SARL JCD a déclaré que le bien vendu n’était pas un bien neuf.

Cette déclaration entraine donc nécessairement la mise à la charge de Monsieur [R] [U] de droits de mutation calculés au taux de droit commun.

Monsieur [R] [U] fait valoir que la SARL JCD avait engagé d’importants travaux qui permettaient de considérer que l’immeuble était neuf.

Il ressort d’un acte notarié du 23 février 2015, reçu par Maître [O] [N] et produit en pièce n°3 par les défenderesses, que la SARL JCD a notamment acquis, contre un prix de 180 000 euros, la pleine propriété de biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 4], lieudit « [Localité 5] [Adresse 7], et plus particulièrement :

— d’un immeuble comprenant à l’ouest une partie habitation, et à l’est une partie agricole avec deux caves, une grange-écurie et un fenil à l’étage, avec terrain attenant, le tout cadastré section B n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2] ;

— d’un terrain non attenant cadastré section B n°[Cadastre 5].

Il sera précisé que les documents et diagnostics annexés à cet acte de vente ne permettent pas d’établir l’état des biens vendus.

De plus, Monsieur [R] [U] produit en pièce n°9 la copie de deux factures de travaux, émises par la SAS [U] ET FILS et adressées à la SARL JCD, la première datée du 1er décembre 2015, la seconde du 23 décembre 2015, portant sur des sommes de 225 600 euros TTC et 66 624 euros TTC, et mentionnant des prestations telles que :

— « travaux de terrassement » ;

— « semelle de fondation » ;

— « création de mur de soutènement » ;

— « création de dalle » ;

— « travaux de charpente ».

De tels travaux, portant sur les fondations, ou sur les éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, tels que les travaux de charpente, sont de nature à caractériser un immeuble neuf au sens de l’article 257 du Code général des impôts.

Cependant, de telles pièces apparaissent insuffisantes, à elles seules, à établir d’une part le fait que les travaux en question ont porté sur la majorité des fondations ou la majorité des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, et d’autre part le fait que ces travaux ont été effectués et achevés avant la vente survenue le 18 juillet 2016.

Monsieur [R] [U] produit également en pièce n°12 une liasse de photographies représentant un tas de gravats et une pelleteuse à côté d’un immeuble bâti, ou des ouvriers à proximité de pans de murs et de fondations.

Pour autant, ces photographies ne sont pas datées, de sorte que, si elles permettent de s’assurer de la réalité de travaux, elles ne permettent pas de dater ceux-ci.

Enfin sur ce point, et à supposer que ces travaux ont porté sur la majorité des fondations ou la majorité des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, et qu’ils ont été achevés avant la date de signature de l’acte de vente du 18 juillet 2016, il sera relevé que Monsieur [R] [U] ne produit aucun élément permettant d’établir que le fait constitutif de l’existence, et a fortiori de l’ampleur des travaux portant sur le bien vendu pouvaient permettre de considérer qu’il s’agissait d’un immeuble neuf, ait été porté à la connaissance de Maître [O] [N] au moment de la rédaction de l’acte de vente.

Par ailleurs, Monsieur [R] [U] fait valoir que Maître [O] [N] avait nécessairement connaissance de ces travaux en ce qu’il a rédigé un règlement de copropriété portant sur les biens acquis par la SARL JCD le 23 février 2015.

Il produit, en pièce n°11, un acte notarié du 12 mars 2015 dressé par Maître [O] [N] et portant règlement de copropriété et état descriptif de division s’agissant du bien immobilier situé à [Localité 4], à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], cadastré section B n°[Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], ce règlement de copropriété mentionnant la division du bien en quatre lots de copropriété, soit :

— un lot n°1, constitutif d’un appartement en rez-de-chaussée, et les 273/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°2, constitutif d’un appartement en duplex, et les 246/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°3, constitutif d’un appartement en duplex, et les 240/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales ;

— un lot n°4, constitutif d’un appartement en duplex, et les 241/1 000èmes des quote-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Cet acte mentionne effectivement, en page n°2, que « ledit immeuble est composé de deux tènements […]. Le tènement situé à l’est du [Adresse 6] est cadastré section B numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 6]. Il comprend un bâtiment abritant quatre logements, un terrain attenant, une place de stationnement commune et une aire de circulation pour la desserte des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] », ce qui laisse à penser que les logements existent, qu’ils sont habitables, et que les travaux sont déjà achevés.

Cependant, il sera utilement rappelé que les factures de travaux produites par Monsieur [R] [U] sont postérieures de plus de six mois à cet acte notarié, ce qui à tout le moins ne confirme pas la mention figurant dans cet acte.

En outre, il ressort de la description des quatre lots, indiquée en pièce n°10, que touts les pièces des appartements sont « à aménager », et les escaliers des appartements en duplex « à créer », ce qui permet d’établir que les travaux ne sont pas achevés, et que les logements ne sont pas habitables.

Il s’ensuit que, si Maître [O] [N], qui avait procédé à la rédaction de l’acte de vente au profit de la SARL JCD avant de procéder à la rédaction du règlement de copropriété, avait nécessairement connaissance de la volonté de la SARL JCD de procéder à des travaux de construction pour ensuite vendre les lots habitables, cet élément ne saurait induire la connaissance de l’existence de travaux tendant à créer un immeuble neuf au sens de l’article 257 du Code général des impôts.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] [U] ne rapporte pas la preuve que les travaux dont il dit qu’ils ont été engagés par la SARL JCD permettaient, par leur ampleur et par leur date d’achèvement, de retenir que l’immeuble vendu était un immeuble neuf, ni que Maître [O] [N] avait connaissance de cet élément de fait au jour de la vente du 18 juillet 2016.

Ainsi, le demandeur ne démontre pas que Maître [O] [N] avait une raison de remettre en cause la véracité des déclarations de la SARL JCD quant au fait que l’immeuble ne devait pas être considéré comme un immeuble neuf, et donc de procéder à des recherches complémentaires.

Partant, et même à supposer que l’immeuble pouvait être considéré comme un immeuble neuf, il sera retenu que le devoir de Maître [O] [N] ne lui imposait pas d’attirer l’attention des parties quant à l’importance de la déclaration de la SARL JCD quant à l’état du bien vendu, de sorte qu’il ne saurait être retenu qu’il a manqué à son devoir de conseil.

Au surplus, même à considérer que l’immeuble vendu devait être considéré comme un immeuble neuf, et que Maître [O] [N] avait connaissance de cette qualification, il sera relevé qu’une condition supplémentaire pour permettre à Monsieur [R] [U] de bénéficier du taux de mutation réduit est le payement effectif de la TVA par la SARL JCD, et que le demandeur ne produit aucune pièce en ce sens, de sorte qu’il ne démontre pas que la faute de Maître [O] [N] aurait causé à son endroit un préjudice financier lié au payement d’un droit de mutation au taux de droit commun.

Par conséquent, la demande de Monsieur [R] [U] tendant à la condamnation solidaire de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], devenue la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J], et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 7 128 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, sera rejetée.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Vu l’article 1240 du Code civil susmentionné ;

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est admis que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juillet 1995, n°93-14.485).

En l’espèce, Monsieur [R] [U] sollicite la condamnation solidaire de la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Cependant, il a été dit précédemment qu’il n’a pas été fait droit à la demande de Monsieur [R] [U] s’agissant de l’indemnisation de son préjudice financier lié à une faute de Maître [O] [N].

Dès lors, la résistance des défenderesses ne saurait être considérée comme abusive.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre par Monsieur [R] [U] sera rejetée.

B) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux prétentions de Monsieur [R] [U], demandeur à la présente instance, formulées à l’encontre de la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J] et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par conséquent, Monsieur [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens avec distraction au profit de la SELARL ENOTIKÓ AVOCATS.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] a été condamné aux dépens, et il serait inéquitable que la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [R] [U] sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est par principe de droit pour les décisions de première instance.

Or il n’existe aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats publics, après en avoir délibéré, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de Monsieur [R] [U] tendant à la condamnation solidaire de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], devenue la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J], et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 7 128 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ;

REJETTE la demande de Monsieur [R] [U] tendant à la condamnation solidaire de la SCP [H] [V] – [C] [G] – [M] [W] – [Q] [J], devenue la SCP [H] [V] – [M] [W] [E] – [Q] [J], et de la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL ENOTIKÓ AVOCATS ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 5 mars 2026, la minute étant signée par Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, Présidente, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

La Greffière, La Présidente,

Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX

Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS