DOSSIER N° RG 24/00261 – N° Portalis DB2P-W-B7I-EPG2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 05 Mars 2026

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. T5 IMMO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 829 485 267

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Yohann OLIVIER de la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSES :

L’OFFICE NOTARIAL DU [Localité 2], [Q] [J] ET [M] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

La SELARL MJ ALPES dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.

agissant ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 4],

Représentée par Maître Franck GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de CHAMBERY

Intervenant volontaire :

Monsieur [P] [W],

né le 20 Avril 1969 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Florent CUTTAZ de la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Monsieur François GORLIER, Juge

Madame Laure TALARICO, Juge

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour 05 mars 2026.

*******

EXPOSE DU LITIGE

Suivant trois actes en date des 11 janvier et 15 avril 2021 reçus par Me [M] [Z], notaire, la société T5 Immo a consenti à la société [Adresse 4] trois promesses unilatérales de vente portant respectivement sur les lots° 4, n°5 et n°3 d’un lotissement dénommé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 4], moyennant le versement d’indemnités d’immobilisation proportionnelles au prix de chacun des lots, soit un montant total de 42 465 euros.

Par avenants en date des 14 septembre 2021 et 3 février 2022, les parties ont convenu de :

Reporter la date d’expiration des promesses au 30 août 2022Fixer la date limite de versement des indemnités d’immobilisation au 15 mars 2022Dispenser le bénéficiaire des promesses de verser lesdites indemnités, sous réserve de fournir une caution mobilisable à première demande par un établissement bancaire.

Par actes sous seing privé du 11 février 2022, la société Crédit agricole des Savoie s’est portée caution solidaire du paiement desdites indemnités.

Par courrier du 24 août 2022, le notaire a informé la société T5 Immo de ce que le bénéficiaire des promesses avait annulé les trois rendez-vous de signature fixés au 26 août suivant.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 août 2022, la société T5 Immo a fait sommation à la banque de procéder au paiement des indemnités garanties, lesquelles ont finalement été séquestrées entre les mains du notaire instrumentaire.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal de commerce de Chambéry a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société [Adresse 4] et désigné la société MJ Alpes agissant par Me [B] [Y] en qualité de mandataire liquidateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord sur le sort des indemnités d’immobilisation, par actes de commissaire de justice en date des 9 et 19 février 2024, la société T5 Immo a fait assigner la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4] et la société Office notarial du [Localité 2], [Q] [J] et [M] [Z] devant le tribunal judiciaire aux fins, aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 novembre 2024, de voir :

— juger que les indemnités d’immobilisation des promesses unilatérales de vente des 11 janvier et 15 avril 2021 lui sont acquises

— enjoindre Me [Z], notaire à l’office notarial du [Localité 2], de lui verser la somme de 42 465 euros séquestrée en ses comptes

— débouter M. [P] [W] de sa demande de nullité des promesses unilatérales de vente qu’elle a consenties à la société [Adresse 7]

— condamner M. [P] [W] ou qui mieux le devra à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande au visa de l’article 1103 du code civil, elle soutient que les ventes n’ayant pas été réalisées au 30 août 2022, les indemnités d’immobilisation conventionnellement prévues sont dues. Elle relève que la société Clos des Acacias n’a d’ailleurs fait valoir aucun motif l’autorisant à se soustraire à son obligation de verser lesdites indemnités dans le délai de 7 jours suivant expiration des promesses.

Elle fait valoir que la société MJ Alpes en reconnaissant que les indemnités n’ont pas été réglées par la société débitrice, reconnaît par la même le bien fondé de ses demandes. Elle affirme qu’en s’interrogeant sur la recevabilité de son action en l’absence de mise en cause de la banque, la société MJ Alpes ne formule pas pour autant une demande d’irrecevabilité. Elle fait valoir en outre qu’une telle demande ne pourrait être formulée que devant le juge de la mise en état et qu’en tout état de cause, elle n’a pas de demande à l’encontre de la banque, de sorte que son action est recevable.

En réponse à M. [W], elle fait valoir que le défaut de capacité ou de pouvoir allégué est une cause de nullité relative, laquelle ne peut être demandée que par la partie à l’acte litigieux. Sur le fond, elle fait valoir qu’elle est dotée de la personnalité morale, qu’elle a pleine capacité en vertu de l’article L210-6 du code de commerce et que les promesses ont été signées par son représentant légal, lequel disposait des pouvoirs pour l’engager.

Elle soutient en outre qu’on ne saurait lui opposer les dispositions de l’article 1599 du code civil dans la mesure où même si elle n’était pas encore propriétaire des parcelles à la date des promesses, c’est la levée d’option par le bénéficiaire qui forme la vente ; qu’en l’espèce, les promesses ont été conclues sous condition suspensive de son acquisition des parcelles concernées, laquelle a eu lieu le 25 janvier 2021. Elle ajoute que si la condition suspensive n’avait pas été réalisée, les promesses auraient été caduques et non pas nulles.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 juillet 2024, la société MJ Alpes, représentée par Me [B] [Y], es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4], demande au tribunal de :

Statuer sur la recevabilité de l’action de la société T5 Immo en absence d’assignation par cette dernière du Crédit agricole des SavoieLui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes de la société T5 Immo à son encontreCondamner la société T5 Immo ou qui mieux le devra à lui régler la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la société T5 Immo ou qui mieux le devra aux dépens de l’instance.

Elle indique ne pas contester que les indemnités d’immobilisation n’ont pas été réglées par la société [Adresse 4] mais qu’elle n’entend pas prendre position sur la demande de la société T5 Immo.

***

De son côté, selon ses dernières écritures notifiées le 2 juillet 2024, la société [Adresse 8], [Q] [J] et [M] [Z] s’en rapportent à justice sur les demandes de la société T5 Immo et demandent la condamnation de cette dernière ou qui mieux le devra aux dépens.

Ils indiquent que seul le tribunal peut se prononcer sur la libération des fonds séquestrés et qu’ils n’ont pas à prendre parti dans le présent litige.

***

M. [P] [W], qui s’est porté caution personnelle et solidaire des engagements de cautions consenties par la société Crédit agricole à la société [Adresse 4], est intervenu volontairement à l’instance par voie de conclusions notifiées le 12 juillet 2024, et aux termes desquelles il entend voir :

— constater que les deux premières promesses signées le 11 janvier 2021 doivent être déclarées nulles compte tenu du défaut pour la société T5 Immo de la capacité ou du pouvoir pour vendre au moment de la promesse

— débouter la société T5 Immo de ses trois demandes

— enjoindre Me [Z], notaire de l’office notarial du [Localité 2], de reverser au Crédit agricole des Savoie :

—  14 049 euros, au titre du lot n°4

-12 174 euros au titre du lot n°5

— acter qu’en qualité de caution personnelle du Crédit agricole des Savoie, il fera son affaire personnelle d’une éventuelle demande de remboursement de ces sommes à ce dernier

— condamner la société T5 Immo à lui verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la société T5 Immo n’était pas propriétaire des lots 4 et 5 à la date des promesses, de sorte qu’elle n’avait ni capacité ni pouvoir de les vendre ; qu’ainsi seule la demande concernant le lot n°3 pour un montant de 16 242 euros pourra prospérer. Il affirme qu’en conséquence, les indemnités afférentes aux lots 4 et 5 doivent être reversées au Crédit agricole.

***

La clôture de la procédure est intervenue le 22 mai 2025 et l’affaire, appelé à l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

§1. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en cause de la banque

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, force est de constater que la société MJ Alpes n’a pas saisi le juge de la mise en état, exclusivement compétent, de la fin de non-recevoir qu’il évoque sans toutefois la formuler expressément. Elle n’est donc plus recevable à le faire devant le présent tribunal.

Au surplus, il sera relevé que la société Crédit agricole, qui s’est portée caution solidaire du paiement des indemnités d’immobilisation, est tierce aux promesses unilatérales litigieuses. Sa mise en cause n’est donc pas nécessaire à l’action en paiement exercée par le promettant, d’autant que ce dernier ne formule aucune demande à son endroit.

§2. Sur la demande de nullité des promesses portant sur les lots 4 et 5

A l’appui de sa demande de nullité, M. [W] rappelle que l’indemnité d’immobilisation a pour objet de compenser le retrait sur le marché d’un bien dont on est propriétaire ; qu’en l’occurrence, il ressort des promesses de vente litigieuses portant sur les lots 4 et 5 que la société T5 Immo n’était pas propriétaire des parcelles promises à la date de leur signature. Il soutient qu’elle n’avait donc ni la capacité ni le pouvoir de les vendre.

En réponse, la société T5 Immo fait valoir que la nullité pour défaut de capacité ou de pouvoir est une nullité relative qui ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle soutient en conséquence que M. [W] étant tiers aux promesses, il ne peut agir en nullité.

Elle ajoute qu’une promesse de vente étant un acte préparatoire à la vente qui n’est formée que par la levée d’option du bénéficiaire, la nullité de la vente de la chose d’autrui ne lui est pas applicable. Elle précise qu’elle est devenue propriétaire des parcelles concernées le 25 janvier 2021.

En l’espèce, par trois actes sous seing privés en date du 27 novembre 2021, M. [W] s’est porté caution solidaire de la société [Adresse 4] pour le paiement des indemnités d’immobilisation afférentes à chacune des promesses unilatérales de vente consenties par la société T5 Immo.

En vertu de l’article 2289 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable.

Aux termes de l’article 2313 du même code dans sa version applicable au présent litige, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ;

Mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur.

En l’espèce, le défaut de capacité et défaut de pouvoir sont des exceptions purement personnelles au débiteur, de sorte que la caution ne peut pas s’en prévaloir.

Au surplus, en vertu de l’article 1842 du code civil, les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III et que les sociétés de libre partenariat spéciales mentionnées à l’article L. 214-162-13 du code monétaire et financier jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation.

Aux termes de l’article L221-5 du code de commerce, applicable aux sociétés à responsabilité limitée, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

En l’espèce, la société T5 Immo justifie de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés depuis le 10 mai 2017. Ainsi dotée de la personnalité juridique, elle avait donc capacité pour contracter. Par ailleurs, les promesses ont été signées par M. [C] [Z], gérant de la société T5 Immo, lequel avait donc tout pouvoir pour l’engager.

Enfin, il est constant en l’espèce que la société T5 Immo n’était pas propriétaire des parcelles constituant l’assiette des lots 4 et 5 à la date des promesses, lesquelles contiennent en leur page 12 la même stipulation libellée comme suit : « les présentes sont soumises à la condition suspensive de l’acquisition par le promettant de l’assiette de l’opération constituée des parcelles section AI numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ».

Toutefois, cette circonstance n’est pas de nature à affecter les promesses concernées de nullité.

En effet, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant s’engage à vendre si le bénéficiaire lève l’option. Rien n’impose donc qu’il soit déjà propriétaire au moment où il s’engage. Dans ce cas, il s’engage à une obligation de faire, à savoir acquérir la chose pour pouvoir ensuite la vendre au bénéficiaire. La nullité prévue par l’article 1599 du code civil n’est donc pas encourue. En application de ce texte, il a été expressément jugé que la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu’un droit conditionnel n’est pas la vente de la chose d’autrui ; elle seulement soumise à la même condition que le droit du vendeur (Civ.3ème, 20 juin 1973).

Par conséquent, M. [W] sera débouté de sa demande de nullité.

§3. Sur la demande de versement des indemnités d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des trois promesses unilatérales de vente produites aux débats (pièce 1,2 et 3 du demandeur) que les parties ont convenu du versement par le bénéficiaire, au plus tard dans les 30 jours « de la déclaration attestation l’achèvement des travaux du lotissement » (sic), d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de :

-16 242 euros pour le lot n°3

—  14 049 euros pour le lot n°4

—  12 174 euros pour le lot n°5.

Chacune des promesses contient le même paragraphe intitulé « sort de versement », lequel stipule :

« la somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant (…) selon les hypothèses suivantes : (…)

— en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévu au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de na pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option (…). »

Par avenants à chacune des trois promesses en date des 14 septembre 2021 et 3 février 2022 (pièces 4, 5 et 6 du demandeur), les parties ont convenu de la clause suivante intitulée « caution bancaire » :

« De convention expresse entre les parties, le bénéficiaire sera dispensé de verser la somme ci-dessus fixée, s’il fournit au promettant dans le même délai de trente (30) jours de la déclaration attestant l’achèvement des travaux du lotissement un caution mobilisable à première demande du promettant, d’un organisme bancaire stipulant que celui-ci effectuera le règlement de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée aux lieu et place du bénéficiaire, pour le cas où ce dernier ne pourrait ou ne voudrait réitérer les présentes conventions, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées étant réalisées ».

Il est constant en l’espèce que les promesses sont arrivées à expiration au 30 août 2022 et il n’est pas contesté que les conditions suspensives ont été réalisées.

Par conséquent, en application des dispositions contractuelles susvisées, l’indemnité d’immobilisation pour chacun des lots est acquise au promettant. Les sommes dont s’agit ont été versées par la banque en exécution de son engagement de caution, compte tenu de la défaillance du bénéficiaire. Par conséquent, il convient d’autoriser Me [Z], notaire à l’office notarial du [Localité 2], à verser à la société T5 Immo la somme de 42 465 euros séquestrée en ses comptes.

Le paiement des indemnités d’immobilisation étant du à la société T5 Immo, il va de soi que la demande de M. [W] tendant à ce que le notaire soit enjoint à restituer à la banque les sommes de 14 049 euros au titre du lot n°4 et de 12 174 euros au titre du lot n°5 ne saurait prospérer, outre le fait qu’en l’absence de nullité des promesses, il ne saurait avoir lieu à restitution. Au surplus, il sera rappelé le principe selon lequel on ne plaide pas par procureur, de sorte que M. [W] est pour le moins mal fondé à solliciter la restitution des fonds en lieu et place de la banque qui n’est pas partie à la présente procédure.

M. [W] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

§4. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4] à payer à la société T5 Immo la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il convient de débouter la société MJ Alpes et M. [W] de leurs demandes respectives formées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société MJ Alpes tirée du défaut de mise en cause de la société Crédit agricole des Savoie ;

Déboute M. [P] [W] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des promesses unilatérales de vente portant sur les lots 4 et 5 ;

Autorise Me [M] [Z], notaire à l’office notarial du [Localité 2], à verser à la société T5 Immo la somme de 42 465 euros séquestrée en ses comptes, au titre des indemnités d’immobilisation qui lui sont dues ;

Déboute en conséquence M. [P] [W] de sa demande tendant à voir le notaire enjoint à restituer à la banque les sommes de 14 049 euros au titre du lot n°4 et de 12 174 euros au titre du lot n°5 ;

Condamne la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4] aux entiers dépens ;

Condamne la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4] à payer à la société T5 Immobilier la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société MJ Alpes es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 4] et M. [P] [W] de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 05 mars 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Madame JALLIFFIER-VERNE, Présidente et Madame FORRAY, Greffière,

Le Greffier, Le Président,