DOSSIER : N° RG 24/01671 – N° Portalis DB2P-W-B7I-EUDD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 19 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [E] [Z]

née le 11 avril 1979 à [Localité 2] (86),

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [N],

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. HBFD immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 890 342 579, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Pierre louis CHOPINEAUX de la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

SCCV [Adresse 2] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 878 507 466, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Laure TALARICO statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

Conformément à l’article 779 al 3 du Code de procédure civile, le Juge de la mise en état a autorisé les avocats à déposer les dossiers au greffe de la chambre civile le 19 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré et le prononcé du jugement a été fixé par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant permis de construire du 30 août 2019, la SCCV Le Clos Neyla a réalisé un programme immobilier, vendu en état futur d’achèvement, sis [Adresse 4] à [Localité 3], comprenant trois villas.

Par acte sous seing privé du 29 février 2020, Mme [E] [Z] et M. [C] [N] ont signé une convention de réservation et un engagement d’achat d’une villa auprès de la SCCV [Adresse 2].

Par acte authentique reçu par Me [T] [G], notaire à [Localité 1], le 10 juillet 2020, Mme [E] [Z] a signé auprès de la SCCV Le Clos Neyla un contrat de réservation portant sur une maison d’habitation en état futur d’achèvement sis lieudit [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 489 000 euros, sur une parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 1].

Par acte authentique reçu par Me [G], notaire à Chambéry, le 08 mars 2021, la SCCV [Adresse 2] a vendu à la SCI HBFD représentée par Mme [E] [Z] ladite maison en état futur d’achèvement au prix de 489.000 euros.

La livraison est intervenue le 04 avril 2022 avec réserves dont la liste a été complétée par courriel du 11 avril 2022 et par courriel du 30 avril 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juin 2022, la SCI HBFD a mis en demeure la SCCV [Adresse 2] de procéder aux travaux de reprises et de finition. Certaines réserves ou éléments dysfonctionnant ont été levés ou réparés.

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] [Z] et M. [C] [N], a ordonné une expertise et désigné, pour y procéder, Mme [K] [X].

Par ordonnance du 6 février 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Chambéry a constaté la caducité de la mesure d’expertise en raison de l’absence du versement de la consignation sur avance des frais d’expertise par la SCI HBFD.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, Madame [E] [Z], Monsieur [C] [N] et la SCI HBFD ont fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Chambéry, afin de :

— la condamner à lui payer une somme de 30.120,09 euros en réparation des coûts supplémentaires de construction relatifs aux extérieurs, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

— la condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir que deux réserves dénoncées à la SCCV Le Clos Neyla n’ont pas été levées, à savoir l’absence d’engazonnement des espaces extérieurs et l’absence de muret et de clôture, alors que la présence de ces éléments était contractuellement convenue entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCCV [Adresse 2] demande au tribunal de :

— juger Madame [E] [Z] et Monsieur [C] [N] irrecevables en leurs demandes à son égard pour défaut de qualité,

— juger que la SCI HBFD a seule qualité pour agir en justice,

— juger les demandes de la SCI non fondées,

En conséquence,

— débouter la SCI HBFD de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la SCI HBFD au paiement de la somme de 2 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner SCI HBFD aux entiers dépens.

A titre liminaire, elle soutient que Mme [E] [Z] et M. [C] [N] ne figurent pas à l’acte d’acquisition de l’immeuble du 8 mars 2021, de sorte qu’ils n’ont pas qualités à agir. Elle indique que seule la SCI HBFD dispose de cette qualité.

Sur le fond, elle fait valoir que la SCI HBFD n’a pas procédé à la consignation relative à l’expertise qu’elle a sollicité, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve des désordres qu’elle allègue. Elle fait valoir, en outre, que l’engazonnement du terrain n’était pas compris dans le contrat mais était proposé en plus-value.

Il est expressément renvoyé aux écritures visées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 25 septembre 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026, a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

§1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente notarié du 8 mars 2021 que la SCCV [Adresse 2], vendeur, a cédé la maison individuelle avec garage située [Adresse 5] à AIX-LES-BAINS à la SCI HBFD, acquéreur. S’il ressort des pièces produites aux débats que Madame [E] [Z] et Monsieur [C] [N] occupent ce bien, ces derniers n’indiquent pas le fondement qui leur permettrait, en qualité de tiers au contrat de vente, de se prévaloir d’un manquement du vendeur, de sorte qu’ils ne démontrent pas leur qualité à agir.

Par conséquent, l’action de Madame [E] [Z] et Monsieur [C] [N] à l’encontre de la SCCV [Adresse 2] sera déclarée irrecevable.

§2. Sur l’existence de non conformités contractuelles

En application de l’article 1603 du code civil et de l’article 1604 du même code, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

La conformité de l’immeuble édifié est appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente (l’acte de vente, ses annexes ou les documents auxquels l’acte s’est référé) mais également au regard des dispositions du permis de construire (3e Civ., 6 octobre 1993 pourvoi n°91 20.397), des documents publicitaires lorsque par leur présentation et leur précision ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur (3e Civ., 8 juin 2004, pourvoi n° 02 19.739 et n° 02-20.288).

Aux termes des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu, avant la réception des travaux et jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et des défauts de conformité apparents. Ainsi, à la réception des travaux, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et dénoncer les vices apparents, soit dans le procès-verbal de livraison soit par courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur.

A ce titre, est considéré comme apparent le défaut ou le désordre dont la manifestation, l’ampleur et les causes sont connues au jour de la livraison ou de la réception. Le vendeur est tenu à ce titre de réparer ou faire réparer l’ensemble des vices et défauts de conformité apparents signalés le jour de la livraison du bien ou dans le délai subséquent d’un mois. Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve que les réserves ont été levées.

Il est également acquis que l’acquéreur ne peut, concernant ces défauts apparents, invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire, qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des articles 1642-1 et 1648 du code civil (Civ 3°, 3 juin 2015, 14-15.796).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI HBFD motive sa demande indemnitaire par l’absence d’engazonnement des espaces extérieurs d’une part et l’absence de muret et de clôture d’autre part, sans contester le caractère apparent de ces désordres.

S’agissant de ce caractère, il ressort en effet du courrier du 20 juin 2022 produit par la SCI HBFD que cette dernière a pu, dès la livraison des travaux, constater l’absence de gazon sur le terrain en raison de la présence d’un « tas de terre » sur le terrain. Elle indique, par ailleurs, avoir émis une réserve sur ce point dès la réception de l’ouvrage.

En outre, il ressort dudit courrier que le muret béton n’a jamais été édifié de sorte que ce désordre allégué a pu être immédiatement constaté par la demanderesse, lors de sa prise de possession de l’immeuble.

Sur la dénonciation de ces désordres, il appert que le 30 avril 2022, la SCI HBFD a informé la SCCV [Adresse 2] de l’absence de gazon sur le terrain et de l’absence du muret en béton autour de la propriété. Ces réserves ont donc bien été adressées au vendeur dans le mois suivant la prise de possession, intervenue le 4 avril 2022.

Ainsi, son action est soumise au régime exclusif prévu à l’article 1642-1 du code civil et est recevable en la forme.

Sur le fond, la SCI HBFD soutient que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait l’engazonnement des espaces extérieurs du bien et produit un procès-verbal de constat du 13 juillet 2023 indiquant que « le terrain n’est pas engazonné. Il apparaît bosselé et non nivelé, un regard dépassant notamment de terre et des monticules de terre étant visibles. Il est recouvert de mauvaises herbes. Ces végétaux sont présents jusque contre la maison : aucune bande de propreté n’a été mise en place ». Elle soutient par ailleurs que ledit contrat prévoyait l’installation de muret en béton aux pourtours de la propriété.

Si l’acte de vente du 8 mars 2021 produit aux débats ne porte aucune mention relative à l’aménagement des espaces extérieurs et notamment son gazonnement, la notice descriptive annexé au contrat de réservation du 10 juillet 2020 mentionne en sa page 10 « CLOTURE-MURETS : Terrain ensemencé de gazon entouré d’un muret béton de 20cm sur lequel sera posé une clôture + grillage rigide » et indique en sa page 2, au titre du terrassement « préparation de l’aire de construction par un terrassement en pleine masse de l’emprise des logements (VRD). Ouverture des fondations suivant étude du sol et B.E. Les terres non utilisées en remblais seront stockées sur le terrain, réutilisées et le surplus évacué par le lot VRD ». Il résulte de ces mentions que l’engazonnement et la construction d’un muret supporté d’une clôture sont entrés dans le champ contractuel.

La société défenderesse produit une attestation de M. [B] [V], lequel demeure [Adresse 6] au [Adresse 7], qui indique : « lors de la signature en Vefa du projet, mon extérieur et sans engazonnement et haie végétale, les extérieures sont à ma charge (…), l’engazonnement était proposé en plus value ». Cette attestation qui ne concerne que le lot de M. [V] et sa relation contractuelle avec la défenderesse est sans incidence sur les dispositions contractuelles claires et précises liant les parties à la présente instance.

Il sera par ailleurs relevé que la SCCV [Adresse 8] n’émet aucune observation sur la non réalisation du muret.

Dès lors qu’il est établi que l’engazonnement et la réalisation du muret-clôture sont entrés dans le champ contractuel et que la SCCV ne justifie pas avoir levé les réserves les concernant, les non conformités qui en résultent ouvrent droit à réparation au profit de la SCI acquéreuse.

§3. Sur l’indemnisation

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI HBFD produit une facture de l’entreprise RAT-PATRON JARDINS émise le 31 août 2023 portant sur la reprise du terrassement, de la bande de propreté et de l’engazonnement pour un montant de 9.172,84 euros TTC ainsi qu’un devis de cette même entreprise daté du 15 juin 2024 chiffrant l’édification d’un muret en béton et le mise en place d’une clôture simple d’un 20.947,25 euros.

De son côté, la SCCV n’émet aucune observation sur la nature des prestations facturées et devisées ni sur leur quantum et n’apporte a fortiori aucune élément objectif de nature à remettre en cause leur pertinence.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCCV [Adresse 2] à payer à la SCI HBFD la somme totale de 30.120, 09 euros en réparation au titre des travaux de reprise, outre intérêts légaux à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

§3. Sur les demandes accessoires

La SCCV [Adresse 9], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner la SCCV LE CLOS NEYLA à payer à la SCI HBFD la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action de Mme [E] [Z] et de M. [C] [N] à l’encontre de la SCCV [Adresse 2] ;

CONDAMNE la SCCV Le Clos Neyla à payer à la SCI HBFD la somme de totale de 30.120, 09 euros, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCCV Le Clos Neyla à payer à la SCI HBFD la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 19 Mai 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,