DOSSIER N° RG 25/00369

N° Portalis DB2P-W-B7J-E4K5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 27 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [N]

née le 28 Août 1985 à AMBILLY (74),

demeurant 192 chemin de la Maladière 73420 VIVIERS-DU-LAC

représentée par Maître Serge LE RAY de la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, substitué par Maître Baptiste FERAILLE, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Madame [M], [U], [C] [O] épouse [W]

née le 25 Décembre 1942 à CHAMBERY (73),

demeurant 32 chemin des Hauts de Chamoux 73000 CHAMBERY

Monsieur [G], [K] [W]

né le 2 Juillet 1943 à CHAMBERY (73),

demeurant 32 chemin des Hauts de Chamoux 73000 CHAMBERY

représenté par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, substituée par Maître Valérie CLAPPIER, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 6 Janvier 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 27 Janvier 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 novembre 2023, Madame [I] [N] a acquis de Monsieur [G] [K] [W] et Madame [M] [U] [C] [O] épouse [W] un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis 192 chemin de la Maladière 73420 VIVIERS-DU-LAC, les vendeurs en étant propriétaires depuis le 31 décembre 2009.

À compter de son entrée en jouissance le 1er décembre 2023, Madame [I] [N] a constaté un dysfonctionnement de la chaudière ainsi que la survenance de plusieurs dégâts des eaux ayant endommagé les embellissements de l’appartement.

Des expertises amiables contradictoires ont été organisées, dans le cadre de la protection juridique de Madame [I] [N] assurée par la Compagnie PACIFIA. Un rapport a notamment été établi par le Cabinet EUREXO le 6 mai 2024.

Malgré plusieurs mises en demeure adressées aux vendeurs les 22 décembre 2023, 18 janvier 2024 et 3 juin 2025, la situation demeure à ce jour sans solution.

Suivant exploits du commissaire de justice du 26 novembre 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [I] [N] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Monsieur [G] [K] [W] et Madame [M] [U] [C] [O] épouse [W] sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Elle demande au Juge des référés de :

— DECLARER Madame [I] [N] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— VOIR ORDONNER une mission d’expertise à tel expert qu’il plaira à Madame la Présidente du Tribunal de désigner avec la mission détaillée dans l’assignation,

— RESERVER les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00369.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026 à laquelle Madame [I] [N] a maintenu ses moyens et demandes.

A l’audience, par l’intermédiaire de leur Conseil, Monsieur [G] [K] [W] et Madame [M] [U] [C] [O] épouse [W] ont formulé protestations et réserves.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la demande d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aux termes de l’article R 224-41-4 du Code de l’environnement, les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant de la vente d’un logement, l’immeuble doit être pourvu d’un chauffage en état de fonctionnement, un tel équipement constituant un accessoire indispensable, et que l’absence de chauffage fonctionnel peut caractériser un manquement à l’obligation de délivrance (Cass., 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et notamment du rapport du Cabinet EUREXO du 6 mai 2024 que la chaudière ne fonctionne pas. (…) Il est indiqué par Madame [N] que la société BES a changé à plusieurs reprise la carte électronique qui tombe en panne au redémarrage de l’appareil. (…) Pour avoir de l’eau chaude sanitaire, Madame [V] a fait installer un cumulus électrique. Pour le chauffage de l’appartement, Madame [V] a fait l’acquisition de chauffages d’appoint à bain d’huile (pièce n°4).

À l’inverse, les vendeurs soutiennent avoir vendu le bien en l’état et opposent une renonciation de l’acquéreur aux vices cachés, tout en contestant être à l’origine des difficultés. Ainsi, lors de l’expertise, Monsieur [G] [K] [W] indique que le dernier locataire a quitté les lieux le 7 juin 2022. (…) Le mandat de vente a été signé avec la régie ABRIS & CO IMMOBILIER qui assurait la gestion locative de l’appartement. (…) Monsieur [W] indique avoir vendu le bien en l’état et que l’acquéreur a renoncé aux vices-cachés. Il ne considère pas que sa responsabilité est engagée (pièce n°4).

L’expert précise que selon l’arrêt du 28 février 2018, lors de la vente d’un bien immobilier (…) le vendeur est responsable des systèmes de chauffage en place. Ces équipements doivent être en bon état et doivent fonctionner lors de la vente de l’appartement ou de la maison. Il ajoute que l’article R 224-41-4 du Code de l’Environnement indique que la chaudière doit faire l’objet d’un entretien annuel. Le vendeur n’a pas respecté cette obligation, le dernier entretien datant de 2021. (…) Dans l’acte de vente, l’acquéreur a indiqué avoir constaté de bon fonctionnement de la chaudière ce qui n’était pas matériellement possible puisque pour les visites les alimentations étaient coupées (pièce n°4).

Dès lors, au vu des désordres dénoncés, objectivés notamment par les constatations techniques corroborés par le rapport d’expertise amiable du 6 mai 2024, et au regard de la persistance d’incertitudes sur la nature, l’origine et les conséquences techniques des désordres, il échet de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse dans l’intérêt duquel l’expertise est ordonnée, et selon mission définie au dispositif de la présente décision, rappel étant fait que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il sera donné acte à Monsieur [G] [K] [W] et Madame [M] [U] [C] [O] épouse [W] de leurs protestations et réserves.

Enfin, compte tenu de la nature de la demande, Madame [I] [N] conservera la charge des dépens de la présente instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1534 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes des articles 1529 et 1533 du même Code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie et, l’article 1533-3 du Code de procédure civile rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par SAVOIE AMIABLE.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par SAVOIE AMIABLE – Maison des Avocats 200 avenue Maréchal Leclerc 73000 Chambéry – Tel 04 79 62 74 13 – savoieamiable@gmail.com – qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d’une médiation,

DISONS que SAVOIE AMIABLE informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, sous peine du prononcé d’une amende civile et que l’assistance par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie, est possible,

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder

Monsieur [E] [A]

55 bis Route Impériale

74200 ANTHY SUR LEMAN

Tél : 04.50.71.02.89 Mèl : sommafabrice@gmail.com

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres visés dans l’assignation et notamment le rapport d’expertise amiable du Cabinet EUREXO du 6 mai 2024 en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier l’antériorité des désordres au jour de la vente, leur caractère apparent ou non, et s’ils pouvaient être décelés lors des visites par un vendeur normalement diligent,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (non façons, malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien, catastrophe naturelle…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [I] [N] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— En cas d’urgence reconnu par l’expert, autoriser l’expert à impartir un délai aux parties concernées pour qu’elle fasse exécuter des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles des articles 155 à 174 et 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBERY, service du contrôle des expertises dans le délai de HUIT MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY par Madame [I] [N] d’une avance de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance, par virement bancaire (IBAN FR 76 1007 1730 0000 0010 0010 486 CODE BIC TRPUFRP1), sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général,

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

DONNONS ACTE à Monsieur [G] [K] [W] et Madame [M] [U] [C] [O] épouse [W] de leurs protestations et réserves,

DISONS que Madame [I] [N] conserve la charge des dépens de la présente instance,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT