TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESZ7

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Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Comparant

DEFENDEUR

Monsieur [M] [E]

demeurant [Adresse 10]

Non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 octobre 2022, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, a consenti à Monsieur [M] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement n°[Adresse 4] [Adresse 7] à [Adresse 8] [Localité 1], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 253.86 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 30 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2822.02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2025 dénoncé le 07 janvier 2025 au Préfet des Ardennes, l’OPH des Ardennes HABITAT 08 a fait assigner Monsieur [M] [E] afin d’obtenir :

— le paiement de la somme de 3704.36 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] [Localité 9] ([Localité 2] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, régulièrement représenté, maintient ses demandes. Il a précisé que les loyers dus au 15 mai 2025 s’élevaient à la somme de 3546.53 euros, et que les clefs n’avaient toujours pas été restituées.

Monsieur [M] [E], bien que régulièrement cité à sa personne n’a pas comparu, ni personne pour lui. La décision est susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience ; Monsieur [M] [E] n’ayant pas donné suite aux rendez-vous proposés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 07 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [M] [E] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à l’OPH des Ardennes HABITAT 08.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation au service de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 06 janvier 2025 a été dénoncée le 07 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 juin 2025.

En outre, la CCAPEX a été régulièrement saisie le 15 octobre 2024.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH des Ardennes HABITAT 08 fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 novembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 et Monsieur [M] [E] sera condamné au paiement de la somme de 3546.53 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, et déduction faite des frais de procédure (notamment les frais de poursuites pour la somme de 148.80 et 178.96 €).

En outre conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ;

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 2822.02 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 11 novembre 2024.

Néanmoins, le bail signé par les parties laisse au débiteur un délai plus favorable de deux mois à compter du de la délivrance du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [M] [E] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, le bailleur sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 la somme de 3546.53 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er décembre 2024,

DIT qu’à défaut par Monsieur [M] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6]), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

DEBOUTE l’OPH HABITAT 08 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE