TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGE DE L’EXECUTION

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

AFFAIRE n° : N° RG 24/00048 – N° Portalis DBWT-W-B7I-ERYH

JUGEMENT du 27 Novembre 2025

Minute n° :

Code NAC (78A)

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DEMANDERESSE

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, immatriculée au RSC de [Localité 17] sous le numéro 440.676.559

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 9]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

représentée par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DÉFENDEURS

M. [Z] [K]

né le [Date naissance 8] 1984 à [Localité 13] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

*****

Mme [V] [S]

née le [Date naissance 7] 1984 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

CREANCIER INSCRIT

Le TRESOR PUBLIC – SIP DE [Localité 15]

dont le siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal,

non comparant, ni représenté,

PRÉSIDENT : Madame Nahida SMAHI,

GREFFIER : Madame Florence PIREAUX-LUCAS,

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES a, par mise à disposition au greffe de la Chambre des saisies immobilières le vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, rendu le jugement dont la teneur suit :

RAPPEL DES FAITS

Le 23 septembre 2024, la Société Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Nord de France (ci-après « le créancier poursuivant ») , a fait signifier à M. [Z] [K] et Mme [V] [S] (ci-après « les débiteurs saisis »), un commandement de payer aux fins de saisie immobilière pour une somme totale de191.756,71 euros, au titre de deux prêts, en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 28 octobre 2010 par Maître [J] [N], notaire à [Localité 18] (08) ainsi que d’un acte reçu le 11 janvier 2013 par Maître [Y] [G], notaire en la même étude.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 18], cadastré section AB n°[Cadastre 6], pour une contenance de 01a 56 ca.

Le commandement a été signifié à étude concernant Mme [S] et à personne concernant M. [K].

Le commandement valant saisie a été publié au Service chargé de la publicité foncière de [Localité 15] le 24 octobre 2024 sous les références Volume 2024 Fn° 496.

Par acte du 9 décembre 2024, le créancier poursuivant, a fait assigner les débiteurs devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner le cas échéant, en l’absence de vente amiable, la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné avec une mise à prix à hauteur de 9000 euros.

Cette assignation a été signifiée à étude concernant Mme [S] et à personne concernant M. [K].

Le 10 décembre 2024, le Trésor Public représenté par le SIP de [Localité 15], a fait signifier aux débiteurs une dénonciation valant assignation, correspondant à la publication d’hypothèques légales, en date du 21 octobre 2020, publié volume 2020 n°1499 ainsi que du 10 février 2023, publié volume 2023 n°319.

Le 13 décembre 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

Les débiteurs ont constitué avocat.

A l’audience du 23 janvier 2025, le juge de l’exécution a sollicité des parties leurs observations sur le caractère abusif de la clause des conditions générales des offres de prêt relative à l’exigibilité de la créance, à la déchéance du terme ainsi que sur le caractère exessif de l’indemnité contractuelle de résiliation prévu par la clause des conditions générales des offres de prêt relative à la défaillance de l’emprunteur. Il a également été sollicité la production d’un décompte détaillé permettant de distinguer le principal et les intérêts réclamés.

L’affaire a fait l’objet par la suite de renvois successifs jusqu’à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience, les parties se sont référées à leurs dernières écritures.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 mars 2025, le créancier poursuivant a réitéré ses prétentions sollicitant du juge de l’exécution de :

constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,déterminer les modalités de poursuite de la procédure de saisie,mentionner le montant de sa créance en principal, frais et autres accessoires au jour du jugement à intervenir,ordonner le cas échéant, en l’absence de vente amiable, la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné, selon les modalités fixées par l’assignation et le cahier des conditions de vente,ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la vente.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

M. [K] et Mme [S], représentés par leur conseil, n’ont pas conclu.

Les parties ont été représentées. La décision sera donc rendue de manière contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Lorsque le titre exécutoire est constitué par un acte notarié contenant un contrat de prêt, le caractère exigible de la créance résulte des dispositions contractuelles explicitant les conditions financières et les conditions de remboursement et d’exigibilité du prêt.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le titre exécutoire et la créance certaine, liquide et exigible

En l’espèce, le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié de vente d’immeuble reçu le 28 octobre 2010 par Maître [J] [N], notaire à [Localité 18] (08) ainsi que d’un acte notarié reçu le 11 janvier 2013 par Maître [Y] [G], comportant chacun un prêt, consentis à M. [Z] [K] et Mme [V] [S], à savoir :

un prêt « TOUT HABITAT FACILIMMO » n°99146910315, d’un montant de 204.875 euros, d’une durée de 300 mois, portant intérêts au taux fixe de 3.95% l’an (ci-après « prêt n°1 »); un prêt « PERSONNEL AMORTISSABLE TRAVAUX » n°99149245657, d’un montant de 56.779 euros, d’une durée de 300 mois, portant intérêts au taux fixe de 4,02% l’an (ci-après « prêt n°2 »).

La saisie porte donc sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Cass. Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640), sans considération de la date de conclusion du contrat, dès lors que la clause litigieuse est toujours en vigueur (CJUE 14 juin 2012 C618/10, 21 février 2013 C415/11 ; Cass, Civ. 1ère, 4 juin 2009 n°08-15.533, 30 octobre 2008, n°07-11.147).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle, dès qu’il dispose des éléments de fait et de droit nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (Civ. 1ère, 10 avril 2019, pouvoir n° 17.20-722).

En l’espèce, il résulte de la pièce n° 16 que le créancier poursuivant a, le 30 avril 2024, par lettres recommandées avec avis de réception, mis en demeure les débiteurs de régler les échéances impayées dans un délai de 30 jours, se référant aux conditions générales du prêt et au code de la consommation, réceptionnées le 6 mai 2024.

Les mensualités n’ayant pas été réglées, le créancier a prononcé la résiliation du contrat de prêt et la déchéance du terme par lettre recommandée avec avis de réception, réceptionnée par chacun des débiteurs le 11 juin 2024

Il ressort des dispositions des conditions générales du prêt n°2 (p. 5) relatifs à la déchéance du terme et à l’exigibilité du prêt que "le prêteur a la possibilité de se prévaloir de l’exigibilité mmédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, par la seule survenance de l’un des évènements ci-après et sans qu’il soit besoin d’aucun préavis et d’aucune formalité judiciaire : en cas de non-paiement des sommes exigibles ou d’une seule échéance (en totalité ou partiellement); malgré une mise en demeure de régulariser, adressée par tout moyen et restée sans effet pendant 15 jours".

Les mêmes dispositions sont prévues au titre du prêt n°1 (p.7).

Or, s’agissant de la déchéance du terme rendant exigible le capital restant dû, il convient de rappeler que la Cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’un délai raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 2ième, 22 mars 2023, pouvoir n° 21-16.044).

Un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’est pas constitutif d’un délai raisonnable (Civ. 1ère, 29 mai 2024, n° 23-12.904).

Enfin, il a également été jugé qu’il importe peu que le créancier ait dans les faits octroyé plusieurs délais avant de prononcer la déchéance du terme, dès lors que les délais ainsi fixés ne dépendent que de lui et demeurent discrétionnaires, caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier (Cour d’appel de Paris, 27 juin 2024, n° 23/19425).

Il convient en effet de prendre en considération l’enjeu et les conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s’expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d’elle une solution pour la régularisation des impayés.

D’autre part, les conditions effectives de mise en œuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci qui doit être appréciée in abstracto. En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s’apprécie uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

Ainsi, le créancier poursuivant ne peut invoquer le fait qu’il ait, dans les faits, prononcé la déchéance du terme 30 jours après lapremière lettre de mise en demeure, laissant un délai supplémentaire de 15 jours aux débiteurs pour s’exécuter.

En effet, les délais fixés par le créancier l’ont été de manière discrétionnaire, ce qui caractérise un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier.

Il convient donc de dire les clauses de déchéance de terme p.5 et 7 des conditions générales de l’offre de prêt sont abusives et par conséquent réputées non écrites, ce dont il découle, d’une part, que la déchéance du terme ayant pris effet selon le prêteur le 11 juin 2024, par l’envoi d’un courrier recommandé le 5 juin 2024 est rétroactivement privée de fondement juridique, d’autre part, que le capital restant dû au jour de la déchéance du terme ne saurait être considéré comme exigible aux fins de la présente procédure, de sorte que les contrats de prêts, selon les tableaux d’amortissement versés aux débats par le créancier poursuivant, sont toujours en cours.

*Sur le caractère excessif de l’indemnité contractuelle de résiliation

Il ressort de l’article L. 313-51 du code de la consommation que « le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret ».

Le taux maximum est fixé, selon l’article R-313-28 du même code, à 7%.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat du prêt n°1 (p.7) prévoient qu’en cas de déchéance du terme, une indemnité égale à 7% du capital restant dû à la date de la défaillance pourra être demandée.

Une indemnité similaire à hauteur de 8% est prévue au titre du prêt n°2 (p. 5).

Il résulte de ce qui précède, et compte tenu de la durée du prêt et de son exécution partielle, que les pénalités contractuelles de 7 et 8% relèvent d’une clause abusive, réputée non écrite, de sorte qu’elles ne sauraient être considérées comme exigibles aux fins de la présente procédure.

* Sur le montant de la créance

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-16 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

Il résulte des developpements precedents que, seules sont exigibles et partant susceptibles d’exécution forcée, au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, les échéances de prêt impayées ainsi que les intérêts conventionnels.

Il ressort de l’article « défaillance de l’emprunteur sans déchéance du terme » au sein conditions générales de l’offre de prêt n°1 (p.7) qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points. Cette majoration s’appliquera sans mise en demeure préalable à compter du jour du retard et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal de ses échéances.

En l’espèce, il résulte des tableaux d’amortissement et des décomptes produits par le créancier que les mensualités impayées des prêts arrêtées au 28 janvier 2025 représentent :

au titre du prêt n°1 : 3904,29 euros, soit 4293,67 – 388,98 euros. au titre du prêt n°2 : 13.539,96 euros, soit 14.045,70 – 505,74 euros.

Il convient en effet de déduire les frais de pénalité ou majorations injustifiés ainsi que les conséquences de l’idemnité d’exigibilité dont la clause a été réputée non écrite.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 17.444,25 euros, découpée comme suit:

3904,29 euros, outre les intérêts conventionnels au taux de 3.95% l’an, majorés de trois points à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à parfait paiement (prêt n°1);13.539,96 euros, outre les intérêts conventionnels au taux de 4.02 % l’an (prêt n°2).

2 – Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Il est également prévu que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences du débiteur.

En l’espèce, en l’absence de demande de vente amiable, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les demandes accessoires

Les dépens suivront le sort des frais taxés conformément aux dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédure civile d’exécution.

Enfin, il est rappelé que la présente décision bénéficie, en application des dispositions de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe de la juridiction,

DIT que les clauses de déchéance du terme et d’exigibilité anticipée contenues p. 5 et 7 des conditions générales de l’offre de prêt sont réputées non écrites comme abusives,

FIXE la créance de la société Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Nord de France, à la somme de 17.444,25 euros, arrêtée à la date du 28 janvier 2025, outre les intérêts conventionnels à compter de cette date et jusqu’au parfait paiement ;

ORDONNE la vente forcée par adjudication du bien visé au commandement de payer valant saisie immobilière publié le 24 octobre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] sous les références Volume 2024 F n° 496 ;

DIT que l’adjudication aura lieu, conformément aux modalités prévues par le cahier des conditions de la vente, à l’audience du jeudi 26 février 2026 à 10H30, au tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, Site Sévigné, [Adresse 4] à Charleville-Mézières (08000) ;

RENVOIE l’affaire à cette audience, le présent jugement valant convocation ;

DIT que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant à la somme de neuf mille euros (9.000 euros) ;

DIT que le créancier poursuivant fera visite les biens par le commissaire de justice de son choix, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrurier et de témoins aux jours et heures légales de son choix, à charge pour lui de prévenir le saisi et tout occupant par lettre recommandée avec accusé de réception et lettre simple au moins quinze jours avant ;

AUTORISE la société Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Nord de France à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 32-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an sus dits, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, par le juge de l’exécution, assisté du greffier, lesquels ont signé la présente décision.

La greffière, Le juge de l’exécution,