TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUZM

Minute :

Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrat, assistée de Madame Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrat, assistée de Madame Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Comparante

DEFENDERESSE

Madame [O] [K]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 25 octobre 2019, la SA ESPACE HABITAT a consenti à Madame [O] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé n°4 au [Adresse 1] à [Localité 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 458.78 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 24 octobre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 666.89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, dénoncé le 02 avril 2025 au Préfet des Ardennes, la SA [Adresse 6] a fait assigner Madame [O] [K] afin d’obtenir :

— le paiement de la somme de 1504.79 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé appartement n°4 au [Adresse 3] [Localité 5];

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, la SA ESPACE HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes mais réactualise la dette à 2280.18 euros.

Madame [O] [K] bien que régulièrement citée, n’a pas comparu, ni personne pour elle. Elle a été citée à étude et la décision est susceptible d’appel ; elle sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les conclusions de l’enquête sociale conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ne sont pas parvenues au tribunal le jour de l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [O] [K] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SA [Adresse 6].

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation aux services de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er avril 2025 a été dénoncée le 02 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 juin 2025.

En outre, le bailleur justifie avoir signalé l’impayé à la CAF le 13 juillet 2023 .

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

La SA [Adresse 6] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 1er avril 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En l’absence du défendeur à l’audience, la somme réclamée dans l’assignation ne peut être actualisée à la hausse, sous peine d’enfreindre le principe fondamental du respect du contradictoire, faute pour le bailleur de justifier qu’il a régulièrement notifié sa demande en paiement réactualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de SA ESPACE HABITAT, et Madame [O] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 1417.32 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er avril 2025, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés (87.47 euros).

En outre conformément à l’article 1231-6 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2024, pour la somme en principal de 666.89 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 02 septembre 2024.

Néanmoins, le contrat de location signé par la locataire laisse au débiteur un délai plus favorable de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2024.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 décembre 2024 selon la volonté des parties.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [O] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 décembre 2024 ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à [Adresse 6], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les autres demandes

En considération de l’équité et au vu des difficultés économiques de Madame [O] [K], la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Madame [O] [K] qui succombe, supporta les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la SA ESPACE HABITAT en son action ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer en deniers ou quittances à la SA [Adresse 6] la somme de 1417.32 euros, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 décembre 2024,

DIT qu’à défaut par Madame [O] [K] d’avoir libéré les lieux situés appartement n°4 au [Adresse 1] à [Localité 5] , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail avec intérêt au taux légal à compter de chaque date d’échéance,

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DIT que le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département en application de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE