TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 21]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 19 Décembre 2025

AFFAIRE N° : N° RG 25/00519 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ETBA

28A

MINUTE N° /

DEMANDEURS

M. [L] [B]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

représenté par la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

*****

M. [S] [B]

né le [Date naissance 10] 1969 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 14]

représenté par la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [X] [B]

né le [Date naissance 8] 1967 à [Localité 23]

[Adresse 25]

[Localité 17] (Allemagne)

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GOURINE Samira, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 22 Septembre 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [R] épouse [B] et Monsieur [M] [B] sont respectivement décédés le [Date décès 12] 2017 et le [Date décès 11] 2020, laissant pour leur succéder leurs enfants :

Monsieur [X] [B],Monsieur [L] [B],Monsieur [S] [B].

Maître [W] [D], Notaire à [Localité 18], a été chargé du règlement de cette succession comprenant notamment une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 22].

Maître [W] [D] a fait délivrer le 18 août 2022 une sommation d’opter à Monsieur [X] [B], en vain.

Par acte du 12 octobre 2023, ce notaire a reçu une déclaration d’intention d’aliéner l’immeuble susvisé de la part de Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B].

Cet acte a été signifié le 05 juin 2024 à Monsieur [X] [B].

En l’absence de réponse de Monsieur [X] [B], un procès-verbal a en conséquence été établi le 19 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B] ont en conséquence assigné Monsieur [X] [B] devant le tribunal.

Vu l’assignation de Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B] valant dernières conclusions, demandant au tribunal, en application des articles 815 et suivants du code civil de :

à titre principal :

ordonner la licitation à la barre du tribunal de ce siège, sur cahier des charges, qui sera dressé et déposé au greffe par Maître [W] [D], et après application des dispositions des articles 322-31 à 322-55 du Code des Procédures Civiles d’Exécution du bien immobilier suivant :Maison d’habitation située [Adresse 16] dont les références cadastrales sont :section ZA n°[Cadastre 6], [Adresse 15] pour une contenance de 0ha 4a 20ca, section ZA n° [Cadastre 7] le Village pour une contenance de 0ha 3a 92 ca, Soit une surface totale de 8a et 12ca,Évaluée à la somme de 100 000 €.

désigner pour procéder à la licitation, Maître [W] [D], Notaire à [Localité 18],dire qu’en cas d’empêchement du Notaire ou du Juge commis il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance sur requête rendue par le Président de la [20],

subsidiairement :

juger que la vente de la maison d’habitation située [Adresse 16] est conforme à l’intérêt de l’indivision,autoriser Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B] à procéder à la vente volontaire, de l’immeuble d’habitation situé au [Adresse 16], cadastré ZA no [Cadastre 4] [Cadastre 9] et ZA no [Cadastre 7] pour une surface totale de 8a et 12cajuger que la vente pourra être régularisée avec le seul consentement de Monsieur [L] [B] et de Monsieur [S] [B],

en tout état de cause :

condamner Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [X] [B] aux dépens.

Sur la licitation, les demandeurs font valoir que leur frère reste taiseux et s’oppose de fait à la vente du bien sans raison sérieuse, qu’il ne peut leur imposer de rester dans l’indivision, que le bien de [Localité 22] doit être vendu dès lors qu’il n’est pas commodément partageable.

Ils ajoutent à l’appui de leur demande subsidiaire que le mutisme de Monsieur [X] [B] met en péril l’intérêt commun de la succession dès lors qu’il ne reste plus que ce bien à liquider et que l’immeuble se dégrade.

Monsieur [X] [B] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article 815-5-1 du Code Civil, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836 (présomption d’absence, impossibilité de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou régime de protection), l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités précitées.

Dans le cas présent, Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B] détiennent à eux deux 2/3 des droits en pleine propriété du bien litigieux situé à [Localité 22] d’après les actes notariés versés aux débats. Ils disposent donc d’au moins deux tiers des droits indivis.

Force est de constater qu’ils ont manifesté leur intention d’aliéner ce bien en respectant la procédure instituée par l’article 815-5-1 puisque cette intention a été exprimée devant Maître [W] [D] le 12 octobre 2023, que cet acte a été signifié le 05 juin 2024 à leur cohéritier Monsieur [X] [B] (détenant 1/3 des droits) et qu’un notaire a aussi constaté dans un procès-verbal le 19 novembre 2024 que le défendeur demeurait taisant quant à sa volonté de vendre l’immeuble.

Il convient de souligner que le maintien de l’indivision relative à cet immeuble ne peut qu’engendrer du travail et frais supplémentaires pour tous les héritiers (jardinage, nettoyage de la maison, taxes foncières, assurance…) ainsi qu’un risque significatif de moins-value en cas de mauvais entretien, ou pire en cas de squat. En outre, Monsieur [X] [B] n’a pas manifesté son souhait d’acquérir lui-même l’immeuble en cause.

Aucune solution alternative sérieuse n’apparaissant envisageable, la demande de licitation est donc fondée dans son principe.

Il sera statué directement sur le montant de la mise à prix au regard des pièces communiquées en rappelant qu’une vente aux enchères publiques nécessite, pour être efficace et attractive, une mise à prix largement inférieure à la valeur vénale de l’immeuble à vendre pour attirer un maximum d’enchérisseurs (faute de quoi il n’y aura pas assez de concurrence voire il n’y aura pas du tout d’enchères).

À ce sujet, le tribunal dispose seulement d’une attestation de valeur émanant de l’office notarial [24] retenant une valeur comprise entre 95 000 € et 100 000 € pour cette maison.

La mise à prix sera ainsi fixée à hauteur de 95 000 € avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de défaut d’enchères.

Eu égard à la localisation de l’immeuble (Gomont dans le département des Ardennes), la vente aura lieu à la barre du Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières selon le cahier des conditions de vente qui sera défini par un avocat choisi par les demandeurs et inscrit au barreau de cette juridiction. Cet avocat se chargera également des publicités légales. Les personnes étrangères à l’indivision seront admises à enchérir.

Partie perdante, Monsieur [X] [B] supportera les dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent de le condamner à payer à ses frères une indemnité de 750 € chacun au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour commencer à sortir de l’indivision.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la licitation, à la barre du Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, du bien situé [Adresse 16] cadastré section ZA n°[Cadastre 6] et section ZA n° [Cadastre 7] le Village,

FIXE la mise à prix à 95 000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de défaut d’enchères,

DIT que le cahier des conditions de vente sera rédigé par un avocat inscrit au Barreau de Charleville-Mézières choisi par Monsieur [L] [B] et Monsieur [S] [B],

DIT que cet avocat se chargera également des formalités de publicités légales,

PRÉCISE que les personnes étrangères à l’indivision sont admises à participer à la vente aux enchères publiques,

DIT que le prix de vente sera consigné sur un compte spécial ouvert à la [19] par Maître [W] [D], Notaire à [Localité 18], au nom de l’indivision constituée par Monsieur [L] [B], Monsieur [S] [B] et Monsieur [X] [B],

DIT que Maître [W] [D], exercera sa mission conformément aux articles 1364 et suivants du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [X] [B], à payer à Monsieur [L] [B] la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [B], à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT