TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 26/00002 – N° Portalis DBWT-W-B7K-EZGP

Minute

Jugement du :

04 MAI 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Mars 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 Mai 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 04 Mai 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. KARL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [W] [K], représentante légale.

DEFENDERESSE

Madame [Q] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2024, la S.C.I (Société Civile Immobilière) KARL, a donné à bail à Madame [Q] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (08), moyennant un loyer mensuel de 430 €.

Le 02 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant de 2 398 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, la S.C.I KARL a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une somme de 3 396 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner la locataire à verser la somme de 330 € à titre de dommages et intérêts

— condamner la locataire à verser la somme de 330€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026.

La S.C.I KARL, en la personne de son représentant, indique que la défenderesse n’a pas d’enfants, qu’elle n’ouvre pas le logement et qu’elle ne peut pas la contacter. Elle précise qu’elle ennuie tout l’immeuble et n’entretient pas le logement. Elle ajoute qu’elle percevait la CAF jusqu’à l’assignation et actualise sa créance à la somme de 4256.00 euros au 28 février 2026.

Madame [Q] [V] n’a pas comparu, ayant été convoquée suivant acte signifié à l’étude.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été porté à la connaissance de la juridiction en raison de la carence de la locataire au rendez-vous proposé et lors de la visite à domicile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [Q] [V] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la S.C.I KARL.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, la notification de cette assignation aux services de la Préfecture doit être faite au moins six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 décembre 2025 a été dénoncée le 17 décembre 2025 aux services de la préfecture, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 mars 2026.

De plus, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette dernière accusant réception de le 03 octobre 2025.

En conséquence, la S.C.I KARL sera dite recevable en son action.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit aux débats le bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire et produit un décompte des sommes dues au 05 décembre 2025 avec actualisation de la créance au jour de l’audience à 4 256 €.

Madame [Q] [V], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme totale 3 396 €, au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 05 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

En effet, en l’absence de la défenderesse à l’audience, la somme réclamée dans l’assignation ne peut être actualisée à la hausse, sous peine d’enfreindre le principe fondamental du respect du contradictoire, faute pour le bailleur de justifier qu’il a régulièrement notifié sa demande en paiement réactualisée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ;

Néanmoins, le bail signé par les parties le 29 mars 2024 contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit au soutien de l’assignation que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Madame [Q] [V] n’ayant pas repris le règlement de son loyer, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 03 décembre 2025 selon la volonté des parties.

L’expulsion de Madame [Q] [V] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [Q] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 03 décembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupants de son chef.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence Madame [Q] [V], à payer à la SCI KARL, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, et avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI KARL n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I KARL ;

CONSTATE à la date du 03 décembre 2025 la résiliation du bail conclu entre la S.C.I KARL d’une part, bailleur, et Madame [Q] [V] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (08) ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [Q] [V] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Q] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Q] [V] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame [Q] [V], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [V] à payer à la S.C.I KARL la somme de 3 396 € (TROIS MILLE QUATRE VINGT SEIZE EUROS) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 05 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Madame [Q] [V] à payer à la S.C.I KARL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat c’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitutions des clés ;

DÉBOUTE la S.C.I KARL de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la S.C.I KARL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [V] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 04 mai 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE