TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Henri ROUCH ; Monsieur [D] [M] ; Madame [L] épouse [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TBO

N° MINUTE :

1-2024

JUGEMENT

rendu le lundi 16 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0335

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2024

Délibéré prorogé au 16 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TBO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2007 Madame [R] [F] a donné à bail à Monsieur [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 720 euros et 80 euros de provision sur charges.

La Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) de [Localité 4] a enjoint Madame [R] [F] par lettres du 17 novembre 2010 et du 13 avril 2018 de de réaliser des travaux pour supprimer les risques d’exposition au plomb.

Par lettres du 5 mars 2018 et 11 juillet 2023 le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] l’a par ailleurs mise en demeure d’effectuer des travaux pour assurer l’aération du logement et réparer divers désordres notamment électriques.

Soutenant que l’humidité présente dans le logement était due à la suroccupation du bien, d’une surface de 30 m² inadaptée à la composition du foyer de Monsieur [D] [M] constitué de deux adultes et de trois enfants et reprochant au locataire d’être responsable des désordres constatés ainsi que de troubles de voisinage, Madame [R] [F] a par actes de commissaire de justice du 18 mars 2024 fait assigner [D] [M] et son épouse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

— l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie de toute somme qui pourrait être due,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 2 000 euros pour préjudice moral ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 1 946,62 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens

Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [F] se fonde sur les dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil et 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et reproche au locataire un manquement à ses obligations de jouissance paisible et d’entretien. Elle affirme que le logement est occupé de façon anormale et se dégrade de façon accélérée l’obligeant à effectuer des travaux pour remettre l’appartement en état.

A l’audience du 28 août 2024, Madame [R] [F], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [M], comparant en personne, a conclu au rejet de l’ensemble des demandes et a demandé à pouvoir rester dans les lieux.

Il estime que la superficie du logement est supérieure à 30 m² et soutient que l’appartement n’est pas équipé de système de renouvellement de l’air, qu’il aère régulièrement les pièces en ouvrant les fenêtres et que les travaux entrepris par la bailleresse, qu’elle réalise elle-même, ne sont pas conformes aux préconisations du Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 4]. Il réfute tout défaut d’entretien indiquant notamment avoir effectué des travaux de réparation et de peinture dans la salle de bains. Il conteste être à l’origine de troubles de voisinage, reconnaissant seulement avoir pu faire du bruit le soir de la [Localité 6] et à l’occasion de la coupe d’Afrique des nations de football. Il souligne enfin vivre sur place depuis 17 ans et prétend que l’un de ses enfants rencontre des problèmes de santé à raison de son exposition au plomb.

Assignée à étude, Madame [L] épouse [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 novembre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives. À défaut, conformément à l’article 1729 du code civil, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Réciproquement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise que pour être décent le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

4.La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection d’une installation électrique vétuste (cf. dernière page du diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures du 27 mars 2018) notamment du compteur ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Madame [R] [F] articule plusieurs griefs à l’encontre du preneur à l’appui de sa demande de résiliation

S’agissant en premier lieu du défaut de jouissance paisible à raison de la suroccupation du logement, il sera relevé que la surface de l’appartement n’est pas mentionnée dans le bail et si d’après les Services Techniques de l’Habitat de la Ville de [Localité 4], elle est de 30 m² ainsi que précisé dans leur courrier du 11 juillet 2023, aucun certificat de mesurage n’est produit de sorte que cette surface n’apparaît pas établie de façon certaine. Surtout, contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, l’humidité qui règne dans le logement n’est pas due à une suroccupation, qui est notée simplement comme un facteur aggravant d’une humidité structurelle en raison "d’une aération permanente quasi inexistante (absence de grille d’extraction haute dans la salle de bains/WC ; bouchage probable de grille d’entrée d’air et d’extraction haute dans la cuisine)", ce qui constitue une infraction tant aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 qu’aux articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 4], étant observé qu’aucun élément ne permet d’imputer le bouchage de ces grilles à Monsieur [D] [M].

Or, alors que ces constatations ont été effectuées le 5 mars 2018, il apparaît que Madame [R] [F] n’a toujours pas procédé aux travaux nécessaires puisqu’après que la DRIHL lui a rappelé que "l’évolution de la composition familiale des occupants de [son] logement n’est pas un motif permettant au propriétaire d’échapper à ses responsabilités", les Services Techniques de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] ont relevé le 5 juillet 2023 la persistance de cette humidité importante.

Il s’ensuit que la taille de la famille, inadaptée pour un logement de deux pièces principales, ne peut constituer une faute constitutive d’un usage anormal du bien loué.

S’agissant ensuite du grief tiré du défaut d’entretien du logement, si les Services Techniques de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] ont relevé divers désordres notamment concernant le système de fermeture de la fenêtre de la salle de bains et l’électricité (fils d’une prise électrique accessible dans la salle de bains, boîtier du tableau électrique cassé et rafistolé avec des bandes collantes, absence de cache sur au moins deux interrupteurs dans l’entrée et la cuisine), ce n’est pas au locataire mais à la bailleresse qu’il a été demandé de faire le nécessaire pour faire cesser ces désordres.

Or, Madame [R] [F] qui s’abstient de communiquer l’état des lieux d’entrée n’allègue ni ne justifie que ces équipements étaient neufs lors de la signature du bail, soit il y a plus de 17 ans, pas plus qu’elle ne démontre avoir procédé à leur entretien en état de servir à l’usage pour lequel ils sont destinés, comme elle en a pourtant l’obligation en vertu de l’article 1719 2° du code civil, qu’il s’agisse de l’électricité décrite par la DRIHL dans son rapport du 27 mars 2018 comme « vétuste », que des menuiseries en « état d’usage ».

La bailleresse échoue donc à établir que ces désordres résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

Enfin, s’agissant du troisième grief relatif à des troubles de voisinage, notamment des pleurs et des cris d’enfants et des allées et venues incessantes dans les parties communes, il ne ressort que des seules plaintes de Madame [O] [J], locataire du 2ème étage, dont le dernier courrier remonte au 18 septembre 2019, soit il y a près de 5 ans, la bailleresse ne faisant état d’aucun autre événement qui aurait pu se dérouler depuis.

Ainsi, Madame [R] [F] ne justifie pas de violations graves et renouvelées du locataire à ses obligations de nature à conduire au prononcé de la résiliation du bail, étant relevé que l’état du logement, qui manifestement ne répond pas aux critères de décence tels que rappelés ci-dessus, est susceptible d’engager sa responsabilité et d’ouvrir droit au profit de Monsieur [D] [M] à l’allocation de dommages et intérêts pour les préjudices subis ainsi qu’à la réduction du loyer dans l’attente que soient enfin réalisés les travaux qui ont été demandés.

Madame [R] [F] sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation judiciaire qui apparaît à bien des égards abusive, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les autres demandes

Madame [R] [F], qui perd le procès, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

DÉBOUTE Madame [R] [F] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [R] [F] aux dépens de l’instance,

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.