TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARLEVILLE-MEZIERES

J U G E M E N T

Minute N° /

Le trente Avril deux mil vingt six,

Madame WEISSE Alexia, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 24/00322 – N° Portalis DBWT-W-B7I-EMZO.

Code NAC 50B

DEMANDEURS

Mme [P] [Y] épouse [J]

née le 23 Novembre 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

*****

M. [M] [V] [W] [J] époux [Y]

né le 23 Avril 1970 à [Localité 3] (02)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DEFENDEUR

M. [Z] [Q] [D]

né le 12 Septembre 1958 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] (ci-après " les époux [J] ") étaient propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section AV n°[Cadastre 1] pour une contenance de 02a et 05ca. L’ensemble immobilier est composé d’un immeuble, d’une cour centrale et d’un bâtiment de fond de cour.

Le 05 septembre 2023, les époux [J] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [Z] [Q] [D] pour un prix total de 150.000 €, dont 137.000 € pour l’immeuble susvisé et 13.000 € pour les meubles meublants (dont une vitrine réfrigérée d’agencement et une chambre froide professionnelle). Le coût total de la vente, incluant le prix, les frais prévisionnels d’acte de vente, les honoraires de négociation et le coût des travaux est fixé à 317.530,00 €.

Le compromis, stipulant plusieurs conditions suspensives, a prévu une régularisation de la vente au plus tard le 30 novembre 2023, sans pouvoir excéder le 15 décembre 2023.

La signature de l’acte de cession a été fixée par le notaire, Maître [E], au 30 janvier 2024.

Toutefois, Maître [E] a annulé le rendez-vous de réitération par un courriel du 25 janvier 2024, Monsieur [Z] [Q] [D] l’ayant informé que le document délivré par la mairie n’était pas conforme à son projet de changement de destination du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] ont fait assigner Monsieur [Z] [Q] [D] devant le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES aux fins de le condamner à leur payer la somme de 15.000 € en application de la clause pénale.

La clôture est intervenue le 17 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 mars 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] sollicitent du Tribunal de :

Condamner Monsieur [Z] [Q] [D] à payer la somme de 15.000 € à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] au titre de la clause pénale ;Débouter Monsieur [Z] [Q] [D] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires ; Condamner Monsieur [Z] [Q] [D] aux dépens ; Condamner Monsieur [Z] [Q] [D] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leur demande en application de la clause pénale, les époux [J] font valoir que les conditions suspensives d’obtention d’une offre de prêt et de création d’un droit de passage ont été réalisées, et que seule la condition suspensive de changement de destination du bâtiment du fond de cour a défailli. Concernant le changement de destination, les époux [J] énoncent que la mairie a émis un refus tacite définitif le 19 janvier 2024 car Monsieur [Z] [Q] [D] n’a pas envoyé les pièces demandées par la mairie le 11 octobre 2023. Ils estiment que Monsieur [Z] [Q] [D] a dénaturé les constatations de son artisan et que le bâtiment de fond de cour ne présente pas de désordres rendant nécessaires sa démolition. Ils affirment avoir mis à disposition des clés du bâtiment, de sorte que Monsieur [Z] [Q] [D] avait connaissance de l’état de l’immeuble avant janvier 2024. Concernant la condition suspensive relative au droit de passage, les époux [J] soulignent que le droit a été accordé par procès-verbal d’Assemblée Générale du 20 septembre 2023. Ils précisent que l’accord des copropriétaires a été donné sur le droit de passage et non sur un droit de stationnement et que le fait d’avoir mentionné l’interdiction de stationnement sans accord préalable ne grève Monsieur [Q] [F] d’aucune charge complémentaire. Ils estiment que l’autorisation de la mairie pour procéder à une ouverture au sein du mur n’a pas été érigée en condition suspensive. Concernant la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt, les époux [J] indiquent que le refus de la banque d’accorder la garantie du crédit logement n’emporte pas de conséquence sur le prêt. De plus, ils soulignent que Monsieur [Z] [Q] [D] n’aurait pas pu demander une levée de fonds si le prêt n’avait pas été accordé. Enfin, les époux [J] affirment que les autres conditions stipulées au contrat, telles que la purge des droits de préemption et de préférence, l’origine de la propriété, l’urbanisme et les servitudes, et la situation hypothécaire, n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

Pour rejeter la demande subsidiaire du défendeur, les époux [J] exposent n’avoir pu remettre en vente leur bien qu’à compter du désistement de Monsieur [Z] [Q] [D]. Ils affirment avoir perdu une chance de vendre à Monsieur [A] et à un meilleur prix. Enfin, ils énoncent que la vente de l’ensemble immobilier n’a pas été réitérée par la seule faute de Monsieur [Z] [Q] [D].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2025, Monsieur [Z] [Q] [D] sollicite du Tribunal de :

A titre principal :

Déclarer la vente caduque ;Débouter Madame [P] [Y] et Monsieur [M] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire : ordonner la réduction substantielle du montant de la clause pénale ; En tout état de cause :

Condamner Madame [P] [Y] et Monsieur [M] [J] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Ahmed HARIR, Avocat aux Offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civil;Condamner Madame [P] [Y] et Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [Z] [Q] [D] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande principale, Monsieur [Z] [Q] [D] estime qu’aucune défaillance ne peut lui être reprochée. Concernant la condition d’obtention d’un prêt, il affirme que la banque lui a refusé la garantie du crédit logement et que le taux stipulé dans le compromis n’a pas été accepté. Concernant la condition de changement de destination de l’immeuble du fond de cour, il énonce avoir déposé sa demande en mairie dans les délais. Il expose avoir mandaté un artisan, mais que ce dernier a conclu en l’impossibilité du changement de destination du bien en raison de désordres rendant nécessaires sa démolition-reconstruction. Il en conclut que la condition suspensive n’a pas été remplie en raison d’évènements indépendants de sa volonté. Concernant la création d’un droit de passage, Monsieur [Z] [Q] [D] met en avant que la résolution votée par la majorité des copropriétaires met à sa charge l’entretien du passage commun et de son bien immobilier, et l’interdit de stationner sur le passage commun sans autorisation préalable. Il estime qu’il n’a pas consenti à cette charge lors de la signature du compromis de vente. Par ailleurs, il déclare que la mairie n’a pas autorisé l’ouverture dans le mur pour y installer un portail dans le délai stipulé dans le compromis. Concernant la purge des droits de préemption et de préférence, l’origine de propriété, l’urbanisme et les servitudes, et la situation hypothécaire, Monsieur [Z] [Q] [D] souligne que les époux [J] n’apportent pas la preuve du respect de ces conditions.

Au soutien de sa demande subsidiaire en réduction du montant de la clause pénale, Monsieur [Z] [Q] [D] se fonde sur l’article 1231-5 du code civil. Il assure qu’il lui était impossible de changer la destination de l’immeuble. Il ajoute que l’accord des copropriétaires pour le droit de passage lui crée une charge à laquelle il n’a pas consenti lors de la signature du compromis. Il indique également avoir eu des problèmes de santé lors de la signature du compromis. Enfin, il estime que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice. En effet, il énonce que les époux [J] se réfèrent à une offre présentée avant la régularisation du compromis pour solliciter la perte de chance de vendre le bien à un autre acquéreur.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de « dire et juger » qui ne constitue pas une prétention susceptible d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doit pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1. Sur la demande en caducité du compromis de vente en raison de la non-réalisation des conditions suspensives :

Conformément à l’article 1304, alinéa 2 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du code civil précise que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Lorsque, dans un compromis de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, le compromis est caduc.

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

Sur la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt :

En l’espèce, le compromis de vente du 5 septembre 2023 stipule la condition suspensive suivante : " que l’acquéreur obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires […] répondant aux caractéristiques suivantes :

— montants du ou des prêts envisagés compris entre : TROIS CENT DIX SEPT MILLE CINQ CENT TRENTE EUROS (317.530,00 €) ;

— durée maximale de remboursement : 20 ans ;

— taux d’intérêt maximum hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 3,80%.

— Garantie : une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 30 octobre 2023 ".

«  L’ACQUEREUR est informé :

— Que la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du Code civil si, par sa faute ou sa négligence, il en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance ".

«  L’ACQUEREUR devra justifier à son notaire et au VENDEUR, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.

En cas de non-obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées. "

Il ressort du courriel de la banque LCL en date du 14 décembre 2023 que celle-ci a accordé un prêt à la " SCI JADE-08 du Dr [Q] [D] pour un financement de 100.000 euros (le reste provenant de l’apport du client) « . De plus, le courriel de la banque du 30 janvier 2024 mentionne un » accord définitif en date du 14/12 ". Bien que Monsieur [Z] [Q] [D] allègue ne pas avoir conclu un crédit immobilier respectant le taux stipulé dans la condition suspensive, il n’en apporte pas la preuve.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [Q] [D] affirme que le refus de garantie remet en cause l’octroi du crédit logement. Toutefois, le courriel de la banque LCL en date du 30 janvier 2024 évoque le refus de garantie, mais le conseiller financier ajoute avoir repris le dossier et « modifié la garantie ». Le même courriel fait état de l’accord définitif concernant le prêt. Ainsi, le crédit immobilier et la garantie sont deux actes distincts, de sorte que l’octroi du prêt n’est pas remis en question par le refus de garantie. En tout état de cause, Monsieur [Z] [Q] [D] n’apporte pas la preuve de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente.

Par conséquent, la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt avant le 30 octobre 2023 par Monsieur [Z] [Q] [D] doit être considérée comme réalisée.

Sur la condition suspensive de réitération de l’accord des copropriétaires pour le droit de passage et l’ouverture du mur du bien immobilier :

En l’espèce, le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 stipule la condition suspensive suivante : " que l’acquéreur obtienne, au plus tard le 30 septembre 2023, la réitération de l’accord des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 4], autorisant un passage sur le chemin d’accès de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété cadastré section AV numéro [Cadastre 2] et l’ouverture du mur du bien immobilier objet des présentes, aux termes d’un procès-verbal d’assemblée des copropriétaires ".

Il précise ensuite que l’acquéreur souhaiterait :

«  – avoir un accès à pieds et à véhicules à moteur par le passage commun de l’ensemble immobilier riverain soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 4], cadastré section AV numéro [Cadastre 2],

— ouvrir et créer l’ouverture refermée avec des parpaings, pour en faire l’entrée de sa résidence principale. "

Il ressort du procès-verbal d’Assemblée Générale de la copropriété en date du 20 septembre 2023 que 8/10 des copropriétaires ont voté pour la " réitération de l’accord des copropriétaires autorisant un passage sur le chemin d’accès et l’ouverture du mur du bien immobilier sis [Adresse 3] pour l’acquéreur du [Adresse 3] cadastré section AV n°[Cadastre 1] destinant le bâtiment au fonds de la cour en habitation et avoir un accès à pieds et à véhicules à moteur par le passage commun de l’ensemble immobilier riverain soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 4], cadastré section AV numéro [Cadastre 2], et ouvrir et créer l’ouverture refermée avec des parpaings, pour en faire l’entrée de sa résidence principale ". L’autorisation donnée par les copropriétaires correspond en tous points aux termes de la condition suspensive. En effet, les copropriétaires ont réitéré tant leur autorisation pour le droit de passage que pour l’ouverture du mur, comme stipulé dans le compromis de vente.

Pour s’opposer à la réalisation de la condition suspensive, Monsieur [Z] [Q] [D] affirme que la mairie n’a pas autorisé l’ouverture du mur avant la date butoir du 30 octobre 2023 stipulée dans le compromis de vente. En effet, il justifie avoir déposé sa demande préalable en mairie le 23 novembre 2023 pour une " ouverture sur mur de clôture en béton ; pose de porte de garage « . Il verse également aux débats l’accord du maire en date du 18 décembre 2023. Toutefois, il ne ressort pas des stipulations du compromis qu’une telle autorisation de la mairie ait été érigée en condition suspensive. Au contraire, le compromis précise que seule » la réitération de l’accord des copropriétaires « relative à » l’ouverture du mur du bien immobilier " était requise. Dès lors, le fait que l’autorisation de la mairie soit intervenue postérieurement au 30 octobre 2023 n’emporte pas de conséquence.

Par ailleurs, le procès-verbal d’Assemblée Générale du 20 septembre 2023 mentionne que le droit de passage se fera « à charge pour l’acquéreur d’entretenir parfaitement le passage commun et parfaitement son bien immobilier, et de ne jamais stationner sur le passage commun sans autorisation préalable ». Or, Monsieur [Z] [Q] [D] affirme ne pas avoir eu connaissance de cette charge lors de la signature du compromis de vente. Cependant, Monsieur [Z] [Q] [D] a signé le compromis de vente en acceptant la création d’un droit de passage. La création d’un tel droit implique nécessairement des charges afin d’assurer le respect des propriétés voisines.

En conséquence, la condition suspensive de réitération de l’accord des copropriétaires pour le droit de passage et l’ouverture du mur du bien immobilier est réalisée.

Sur la condition suspensive de changement de destination de l’immeuble du fond de la cour :

En l’espèce, le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 stipule la condition suspensive suivante : « que l’acquéreur obtienne, au plus tard le 30 octobre 2023, une décision de non-opposition expresse ou tacite de l’autorité compétente suite à la déclaration préalable autorisant le changement de destination du bâtiment au fonds de la cour en habitation ».

Il ressort de la lettre de la Ville de CHARLEVILLE-MEZIERES du 19 janvier 2024 que Monsieur [Z] [Q] [D] a déposé son dossier le 14 septembre 2023, soit avant l’expiration du délai stipulé dans le compromis. Néanmoins, la Ville de CHARLEVILLE-MEZIERES rejette tacitement la demande de Monsieur [Z] [Q] [D] car celui-ci n’a pas envoyé les pièces complémentaires et informations requises, comme l’avait sollicité la Ville dans une lettre du 11 octobre 2023. Les courriels des 4 et 25 janvier 2024 des Notaires, Maître [R] et Maître [E], attestent également du rejet tacite de la Ville.

Pour justifier le rejet du changement de destination, Monsieur [Z] [Q] [D] expose que ce changement a été jugé impossible par l’artisan, Monsieur [L]. En effet, Monsieur [Z] [Q] [D] affirme que le bâtiment présente d’importants désordres rendant nécessaire sa démolition-reconstruction et empêchant le changement de destination.

Pourtant, Monsieur [L] énonce que le bâtiment présente des désordres, sans toutefois conclure en sa nécessaire démolition dans son courriel du 30 janvier 2024. En effet, il indique que le bâtiment comporte « quelques fissures voire lézardes sur les façades », qu’un poteau électrique est accroché sur le mur et qu’il « manque quelques chaînages verticaux et horizontaux », que des briques sont dégradées, et que le bien a « bien d’autres pathologies ». Il conclut en indiquant que « seul un expert en bâtiment vous dira et confirmera mes dires, et seul lui décide la démolition de ce bâtiment ». Ainsi, Monsieur [L] ne déclare pas que la démolition du bâtiment soit nécessaire en raison de son état. Au contraire, il exprime ne pas être compétent pour juger de la démolition.

Or, il ressort des pièces versées aux débats par les époux [J] que le bâtiment présente d’importants désordres sans être en état de péril. En effet, les photographies du bâtiment du fond de la cour démontrent l’existence d’un court poteau électrique fixé sur le mur et de fissures au plafond et sur les murs. Néanmoins, les photographies soulignent le bon état de la toiture. Le courriel du 2 février 2024 de la SAS DELGI CONSTRUCTION fait état d’une construction qui ne présente pas de péril imminent, mais seulement « quelques fissures qui doivent être traitées dans des délais raisonnables ». Le devis de l’EURL THORN du 10 octobre 2024 indique également l’existence de « fissures sur le côté chemin d’accès ne présentant pas de soucis sur la structure du bâtiment ». Le devis précise que le poteau électrique ne présente pas de danger imminent. Il ajoute que les travaux d’isolation à réaliser ne créent pas un danger d’effondrement du bâtit. Il conclut que « les immeubles ne présentent pas de danger ». Enfin, la SARL TECHNIQUE DU TOIT atteste le 16 octobre 2024 que " la charpente, les zingueries et la toiture de l’habitation […] sont en bon état ".

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Z] [Q] [D] n’avait pas de motif légitime justifiant l’absence d’envoi des documents sollicités par la mairie. Son absence de diligence constitue dès lors une faute qui a empêché l’accomplissement de cette condition suspensive à laquelle seul Monsieur [Z] [Q] [D] pouvait renoncer.

Ainsi, Monsieur [Z] [Q] [D], acquéreur, étant celui qui avait intérêt à la réalisation de cette condition suspensive de changement de destination de l’immeuble du fond de la cour, celle-ci est réputée accomplie.

Il convient dès lors d’examiner la réalisation des autres conditions suspensives contestées par Monsieur [Z] [Q] [D] afin de déterminer si l’une d’elle a défailli pour une cause extérieure, rendant ainsi caduc le compromis de vente litigieux.

Sur la condition suspensive de purge des droits de préemption ou de préférence :

Le compromis de vente stipule une condition suspensive à laquelle les parties ne peuvent renoncer, rédigée de la manière suivante :

«  Que ne puisse être exercé sur le BIEN, aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles.

Dans l’hypothèse où un tel droit existerait, le VENDEUR s’engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge à la personne ou administration intéressée. "

En l’espèce, le bien était bien concerné par un droit de préemption puisque le projet d’acte de vente établi par l’office notarial en vue de sa signature stipule :

«  Droit de Préemption Urbain

Le BIEN étant situé dans le champ d’application du droit de préemption urbain, son aliénation donnait ouverture au droit de préemption institué par les articles L. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

En conséquence la déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée par voie électronique au titulaire du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption a expressément renoncé à l’exercice de ce droit ainsi qu’il résulte d’une lettre ou d’un document administratif régulièrement visé, en date du 4 octobre 2023, dont une copie est ci-annexée.

La vente du BIEN peut donc être réalisée au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner. "

Il est effectivement produit un courrier en date du 04 octobre 2023, envoyé par la mairie de Charleville-Mézières à Maître [R] s’agissant du bien situé [Adresse 3] et indiquant que " la Ville […] N’EXERCE PAS SON DROIT DE PREEMPTION URBAIN, ET RENONCE A ACQUERIR LE BIEN ".

Dès lors, les vendeurs démontrent que la condition suspensive de purge des droits de préemption ou de préférence est bien réalisée.

Sur l’origine de propriété :

Le compromis de vente stipule la condition suspensive suivante :

« Qu’il soit établi qu’une origine au moins trentenaire remontant à un titre translatif et exempte de tous vices susceptibles de porter atteinte à la validité et à l’efficacité de la vente à l’acquéreur ».

A ce titre, le projet d’acte de vente rédigé par Maître [R] stipule:

«  Origine de propriété

Le bien immobilier objet des présentes appartient au VENDEUR pour l’avoir acquis de

1°) Madame [B] [C] [I] [K], Retraitée, épouse de Monsieur [N] [O] [H], demeurant à [Adresse 5], et 2°) Monsieur [S] [N] [U] [G] [K], Retraité, époux de Madame [X] [T] [TW] [WM], Retraitée, demeurant à [Adresse 6], aux termes d’un acte reçu par Maître [UJ] [R], notaire soussigné, le 1er août 2007.

Cette acquisition a été consentie moyennant le prix de QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (85 000,00 €) payé comptant et quittancé dans l’acte, au moyen d’un prêt entièrement remboursé à ce jour.

Une copie authentique de cet acte a été publiée au service de la publicité foncière de CHARLEVILLE-MEZIERES 1, le 7 septembre 2007, volume 2007 P numéro 3966.

Originairement, le BIEN objet des présentes appartenait indivisément à Madame [B] [EQ] et Monsieur [S] [K] en vertu des faits et actes ci-après relatés :

Du chef de Monsieur [N] [K] Le BIEN objet des présentes appartenait en propre à Monsieur [N] [K], au moyen de l’attribution qui lui en a été faite avec d’autres en nue-propriété pour y réunir l’usufruit au décès des donateurs, aux termes d’un acte reçu par Maître [WM], alors notaire à [Localité 6] le 21 Avril 1980, contenant :

1) Donation entre vifs à titre de partage anticipé, conformément aux dispositions des articles 1075 et suivants du Code Civil, par Monsieur [K] [U] [KV] [S], né à [Localité 7] le 21 Juin 1900 et Madame [ZD] [IR] [BQ], née à [Localité 8] le 14 Novembre 1906, demeurant ensemble à [Adresse 7], à :

a) Madame [B] [EQ], venderesse aux présentes,

b) Monsieur [N] [K],

c) et Monsieur [S] [K], vendeur aux présentes,

Leurs enfants et seuls présomptifs héritiers, chacun pour un/tiers, donataires pour même quotité, tous présents audit acte et qui ont accepté expressément,

De tous les biens immeubles appartenant en propre à chacun d’eux ou dépendant de leur communauté.

2) Et partage entre les donataires avec le concours et sous la médiation des donateurs des biens ainsi donnés,

Ladite donation a été faite sous réserve par les donateurs de l’interdiction d’aliéner, d’hypothéquer et réserve du droit de retour,

En outre, ce partage a eu lieu sans soulte ni retour de part ni d’autre,

Une expédition dudit acte a été publiée à la Conservation des Hypothèques de [Localité 5], le 4 Juin 1980, volume 4646, numéro 10.

L’usufruit réservé par Monsieur et Madame [K], ainsi que les diverses réserves, sont aujourd’hui éteints par suite du décès de Monsieur et Madame [K] survenu, savoir :

— Monsieur [K] à [Localité 9] le 17 Novembre 1997,

— Madame [K] à [Localité 5] le 19 Novembre 1991.

Décès de Monsieur [N] [K]

Monsieur [N] [S] [ED] [TA] [K], Retraité, célibataire, demeurant à [Adresse 8], né à [Localité 5], le 18 juin 1932 est décédé à [Localité 10], le 2 décembre 2006, laissant pour recueillir sa succession :

1°/ Madame [B] [EQ], sa soeur, héritière pour moitié,

2°/ Monsieur [S] [K], son frère, héritier pour moitié.

Ainsi que ces qualités ont été constatées en un acte de notoriété dressé après le décès de Monsieur [N] [K], par Maître [UJ] [R], notaire soussigné, le 1er août 2007

La transmission des biens et droits immobiliers a été constatée aux termes d’un acte reçu par Maître [UJ] [R], notaire soussigné, le 1er août 2007, dont une expédition a été publiée à la Conservation des Hypothèques de CHARLEVILLE-MEZIERES, le 1er août 2007 volume 2007P numéro 3788. "

Il est ainsi démontré par les vendeurs que le notaire a procédé aux vérifications permettant d’établir l’origine de propriété du bien, peu important que le défendeur n’ait pas signé cet acte.

Les vendeurs produisent par ailleurs l’attestation de propriété après décès de M. [K] et l’acte de vente de M. [K] aux consorts [J].

La condition suspensive liée à l’origine de propriété du bien est donc réalisée.

Sur la condition suspensive d’urbanisme et des servitudes :

Il ressort du compromis la condition suivante suspensive suivante :

« Que les documents d’urbanisme ne révèlent l’existence d’aucune autre servitude ou prescription administrative que celles mentionnées aux présentes, susceptibles de modifier la configuration des lieux ou le proche environnement du bien, de le déprécier, de le rendre impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner ou de remettre en cause le droit de propriété ou de jouissance de ce dernier ».

A ce titre, le projet d’acte de vente rédigé par le notaire prévoit :

«  Urbanisme

Les copies des documents relatifs à l’urbanisme et à la voirie concernant le BIEN sont ci-après visées et annexées.

Note de renseignements d’urbanisme

Une note de renseignements d’urbanisme, délivrée le 22 septembre 2023.

Certificat d’urbanisme tacite

Il est ici précisé qu’un certificat d’urbanisme d’information avait été demandé le 5 septembre 2023, afin de connaître les dispositions d’urbanisme et les diverses règles applicables au terrain conformément à l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme.

Ce certificat d’urbanisme a été réceptionné par la Mairie de CHARLEVILLE-MEZIERES le 5 septembre 2023 comme le confirme la demande et l’accusé de réception qui demeurent ci-annexés.

Conformément à l’article R. 410-12 du Code de l’urbanisme, la mairie n’ayant pas répondu à la demande dans le délai légal de l’article R. 410-9 dudit code, soit 1 mois à partir de la réception de la demande, le silence gardé vaut délivrance du certificat d’urbanisme d’information. "

Les demandeurs produisent par ailleurs la note de renseignement d’urbanisme délivrée le 22 septembre 2023 et la demande de certificat d’urbanisme ainsi que son accusé d’enregistrement électronique corroborant ainsi les informations vérifiées par Maître [R] et stipulées dans le projet d’acte de vente.

Ils démontrent ainsi que la présente condition suspensive était bien réalisée.

Sur la condition de la situation hypothécaire :

Le compromis stipule enfin à titre de condition suspensive :

« Que le renseignement sommaire urgent hors formalités, délivré en vue de la réalisation des présentes ne révèle pas d’obstacle à la libre disposition des biens ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourraient être remboursés à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient le notaire rédacteur des présentes de procéder à la purge ».

Sur ce point, le projet d’acte de vente stipule :

«  SITUATION HYPOTHÉCAIRE

Le VENDEUR déclare :

— que le BIEN ne fait actuellement l’objet d’aucune procédure d’expropriation ;

— qu’il existe une inscription de privilège de prêteur de deniers grevant le BIEN objet des présentes, au profit de la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Nord Est, auprès du service de la publicité foncière de CHARLEVILLE-MEZIERES 1, le 7 septembre 2007, volume 2007V, numéro 947, un montant en principal de QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (85 000,00 €) et ayant effet jusqu’au 10 août 2024 ;

Ainsi qu’il résulte d’un état hypothécaire hors formalité délivré le 6 novembre 2023.

Par courrier en date du 14 novembre 2023 dont une copie est ci-annexée, le créancier a confirmé la créance remboursée et a donné son accord pour la mainlevée des inscriptions.

Le VENDEUR donne l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente les frais de mainlevée et de procéder aux formalités de mainlevée.

Le VENDEUR déclare que la situation hypothécaire résultant de l’état hypothécaire hors formalité susvisé est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement. "

Il résulte de « l’état-réponse délivré automatiquement par le Service Accès des Notaires au Fichier Immobilier » et du « relevé des formalités publiées » que le bien était effectivement grevé d’une inscription de privilège de prêteur de deniers. Il est démontré par la production d’un courrier du 14 novembre 2023 qu’à réception de cet état, le Notaire a interrogé la banque qui a confirmé que la créance était remboursée, corroborant ainsi les stipulations du projet d’acte de vente.

Dès lors, les demandeurs démontrent que la condition suspensive concernant la situation hypothécaire était bien réalisée.

Par conséquent, la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives contestées par l’acquéreur ayant été vérifiée, il convient de débouter Monsieur [Z] [Q] [D] de sa demande visant à voir déclarer ce compromis de vente caduc.

2. Sur la demande indemnitaire en application de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le montant fixé au sein de la clause pénale est forfaitaire et vient sanctionner l’inexécution contractuelle d’une partie. Pour apprécier une disproportion, le juge se place à la date à laquelle il statue. La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

La caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit produire effet en cas de défaillance de l’une des parties.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 stipule la clause pénale suivante : " Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €) ".

Comme évoqué précédemment, la condition suspensive relative au changement de destination du bien est réputée accomplie et les autres conditions suspensives étaient réalisées. Or, Maître [R] a énoncé que l’acquéreur ne souhaitait pas réitérer la vente dans ses courriels des 25 et 26 janvier 2024. Les conditions d’application de la clause pénale sont donc réunies.

Sur le caractère proportionné du montant de la clause pénale, il convient de rappeler que le prix de vente de l’ensemble immobilier est fixé dans le compromis à 150.000 €. Le montant de la clause correspond donc à 10% du prix de vente de l’ensemble immobilier.

De plus, Monsieur [Z] [Q] [D] a informé les époux [J] de son refus de réitérer seulement cinq jours avant la date prévue de réitération. En effet, la date de réitération de la vente a été fixée au 30 janvier 2024 par courriel de Maître [E] du 12 janvier 2024. Pourtant, Monsieur [Z] [Q] [D] s’est finalement opposé à la réitération du compromis de vente, comme l’indique le courriel de Maître [E] du 25 janvier 2024.

Pour justifier ce refus tardif, Monsieur [Z] [Q] [D] estime n’avoir eu connaissance des désordres du bâtiment qu’en janvier 2024 car il ne disposait pas de clés lui permettant d’accéder aux lieux. Dans le courrier du 31 janvier 2024 de la Notaire, Maître [E], indique en effet que l’acquéreur « n’a pas disposé des clefs aux moments où il en a fait la demande ». Il ressort pourtant des messages WhatsApp versés aux débats par les époux [J] que Monsieur [Z] [Q] [D] a pu visiter l’ensemble immobilier avec son artisan le 17 juillet 2023, et a pu disposer des clés aux mois d’octobre et de novembre 2023. Un message de l’artisan en date du 10 novembre 2023 indique qu’il a eu les clés pour se rendre sur les lieux : « pour vous prévenir que j’ai fini avec les clés. Vous pouvez les récupérer quand vous voulez pas de soucis ». Ainsi, Monsieur [Z] [Q] [D] a eu l’occasion de faire venir des professionnels du bâtiment sur les lieux bien avant le mois de janvier 2024. Il n’a pourtant informé de son refus de procéder à la réitération de la vente que tardivement.

En raison du refus tardif et fautif de procéder à la réitération, les époux [J] sont restés engagés contractuellement avec Monsieur [Z] [Q] [D] du 5 septembre 2023 au 25 janvier 2024, les empêchant de trouver un autre acquéreur durant cette période. A ce titre, les époux [J] versent aux débats l’offre d’achat formée par [KU] [A] le 31 juillet 2023 pour un prix de 128.000 €. En s’engageant avec Monsieur [Z] [Q] [D], il est indéniable que les époux [J] ont perdu une chance de conclure la vente avec un autre acquéreur.

Enfin, Monsieur [Z] [Q] [D] soutient avoir eu des problèmes de santé lors de la signature du compromis. Il n’apporte toutefois aucun élément de preuve pour justifier de son état de santé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’y a pas lieu à minorer le montant de la clause pénale.

En conséquence, Monsieur [Z] [Q] [D] sera condamné à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] la somme de 15.000,00 € en application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 5 septembre 2023.

Par voie de conséquence, la demande subsidiaire de Monsieur [Z] [Q] [D] en minoration du montant de la clause pénale sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [Q] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [Q] [D] sera condamné à payer à Monsieur [M] [J], Madame [P] [Y] épouse [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire ne justifie pas que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Z] [Q] [D] de sa demande visant à voir déclarer caduc le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 entre Monsieur [M] [J], Madame [P] [Y] épouse [J] et Monsieur [Z] [Q] [D] portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section AV n°[Cadastre 1] pour une contenance de 02a et 05ca ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] [D] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] la somme de 15.000,00 € en application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 entre Monsieur [M] [J], Madame [P] [Y] épouse [J] et Monsieur [Z] [Q] [D] ;

REJETTE la demande subsidiaire de Monsieur [Z] [Q] [D] en minoration du montant de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 5 septembre 2023 entre Monsieur [M] [J], Madame [P] [Y] épouse [J] et Monsieur [Z] [Q] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] [D] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [Y] épouse [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE