N° RG 24/00495 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4N

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [S]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de [Localité 6] METROPOLE HABITAT, dénommé C'[Localité 6] HABITAT

EPIC immatriculé RCS [Localité 6] n°B 272 800 020

dont le siège social est [Adresse 7] et

les locaux administratifs [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du l’EPIC OPH [Localité 6] METROPOLE ci-après dénommé C'[Localité 6] HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant actuellement de 520,61 euros.

La CCAPEX a été saisie le 21 décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, C'[Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 1er Février 2024 d’un montant de 3.769,30 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mai 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [S], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

5.808,11 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,

une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

5L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 16 mai 2024 .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à actualiser la dette locative à 8.250,36 euros conformément au dernier décompte du 16 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 inclus) et s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [H] [S], cité par procès-verbal de recherche infructueuse article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du Conseil départemental a été reçu par le greffe avant l’audience, mais n’apporte aucun élément sur la situation du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

6Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat signé le 10 août 2022 par les parties prévoit en son article 5.6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, le bailleur a fait délivrer au Monsieur [H] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.769,30 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [H] [S] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au Monsieur [H] [S] en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [H] [S] non comparant n’a, par défintion, transmis aucun élément concernant sa situation, il n’a pas repris le paiement régulier de l’intégralité du loyer courant et des charges locatives.

Le diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du Conseil départemental ne renseigne pas la situation financière du locataire, sauf à préciser qu’il serait incarcéré, qu’il a fait savoir par le SPIP sa volonté de vouloir rendre l’appartement.

Par ailleurs, le bailleur s’oppose à d’éventuels délais de grâce.

Dans ces conditions, il ne peut lui être octroyé de délais de grâce.

A défaut pour Monsieur [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

7Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle

Monsieur [H] [S] ne pouvant bénéficier de délai, et le bail se trouvant résilié à compter du 15 mars 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, est occupant sans droit ni titre depuis cette date et à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui 8ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

9Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le Monsieur [H] [S] est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

10Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance du 16 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8.250,36 euros en deniers ou quittance valables au titre des loyers et charges arrêtés au 16 septembre 2024.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Monsieur [H] [S], qui succombe à la cause, 11sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection,, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT et Monsieur [H] [S] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 mars 2024;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] à verser à C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 8.250,36 € (huit mille deux cent cinquante euros et trente six cents) en deniers ou quittance valables au titre de l’arriéré locatifs et d’indemnité d’occupation à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au C'[Localité 6] METROPOLE HABITAT;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisoire au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance 14bénéficie de plein droit de l’exécution.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME