TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00352 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI62

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [N] [T] [V], [B] [P]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [N] [T] [V]

né le 20 Décembre 1976 à CHARTRES (28000),

demeurant 3 rue Jules Ferry – Apt 6 – 28240 LA LOUPE

comparant en personne

Madame [B] [P],

demeurant 3 rue Jules Ferry – Logement n°6 – 28240 LA LOUPE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 3 JUIN 2006, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] un local à usage d’habitation situé au 3 rue Jules FERRY Logement n°6 28240 LA LOUPE, pour un loyer mensuel de 431,07 € et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 3.008,90 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 07 SEPTEMBRE 2023.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 4 AVRIL 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P], de ses meubles et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement au paiement :

— une astreinte de 50,00 € par jour de retard

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.625,99 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses demandes, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN fait valoir les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire/ qu’il accepte les délais de paiement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [P], bien que régulièrement citée à étude, n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [J] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, Il précise que Madame [P] est désormais domiciliée dans le Sud et qu’il vit avec son fils de 17 ans. Il perçoit le RSA et a déposé un dossier de surendettement le 13 juin 2024.

Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en apurant l’arriéré locatif dans les conditions du plan de surendettement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 OCTOBRE 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais le commandement et l’assignation ont été délivrés après cette date.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 05 AVRIL 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 SEPTEMBRE 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 3 JUIN 2006 contient une clause résolutoire (article CLAUSE DE RESILIATION) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 SEPTEMBRE 2023, pour la somme en principal de 3.008,90 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 OCTOBRE 2023, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN produit un décompte circonstancié démontrant que Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.438,02 € à la date du 28 JUIN 2024.

Monsieur [J] [V] comparant et Madame [B] [P] qui n’est pas comparante n’apportent, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [V] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, ils seront donc condamnés solidairement à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN cette somme de 5.438,02 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.008,90 € à compter de la date du commandement de payer (07 SEPTEMBRE 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement du loyer courant par Monsieur [V] avant la date de l’audience, par le décompte produit par le bailleur.

Monsieur [V] a par ailleurs déposé un dossier de surendettement le 18 avril 2024.

Le 13 juin 2024, la commission de surendettement a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire compte tenu de sa situation irrémédiablement compromise et l’a invité à poursuivre le règlement à échéance de ses charges.

Il est indiqué par Monsieur [V], que Madame [P] demeurerait désormais dans le Sud, néanmoins ils ont contracté ensemble le bail, et il n’est pas justifié que cette dernière aurait demandé au bailleur et obtenu de celui-ci l’autorisation de se désolidariser de la dette locative. Il n’est pas davantage communiqué une demande d’avenant au contrat pour une poursuite de la location au seul nom de Monsieur [V].

Les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 JUIN 2006 entre la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN et Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] concernant le local à usage d’habitation situé au 3 rue Jules FERRY Logement n°6 28240 LA LOUPE sont réunies à la date du 19 OCTOBRE 2023, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN à titre provisionnel la somme de 5.438,02 € (décompte arrêté au 28 JUIN 2024, incluant 31 MAI 2024) (cinq mille quatre cent trente huit euros et deux centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 SEPTEMBRE 2023 sur la somme de 3.008,90 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en ce qui concerne Monsieur [V] dans les conditions fixées par la commission de surendettement, et en ce qui concerne Madame [P] en 17 mensualités d’un montant de 150 € et la 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts dans la limite somme de 2.719,01€ correspondant à sa quote-part de l’arriéré locatif.

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés et qu’il n’y a aucun impayé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] soient condamnés solidairement à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME