N° RG 24/00491 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4J

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [C],

[V] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [X]

née le 30 Décembre 1972 à TOURO-KATIOLA

demeurant 175 B route de Dieppe – 76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

représentée par Me [W] GONDER, demeurant 6 rue de Sèze – 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [C]

comparant en personne

Madame [V] [K]

non comparante, ni représentée

Tous deux domiciliés 9A rue Nicochet – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 10 août 2022, Madame [J] [X] a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] un local à usage d’habitation situé au 9 A rue Nicochet 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 630 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [X] ont fait signifier le 26 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.844,29€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

Madame [J] [X]ont ensuite fait assigner le 10 mai 2024 Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement de payer;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] et de tous occupants de leur chef, et des meubles, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 4.389,62 € avec les intérêts au taux légal à chaque échéance

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, avec intérêts de droit à chaque échéance

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, Madame [J] [X]- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6.532,84€.

A l’appui de ses prétentions, Madame [J] [X] reconnaît une reprise récente du paiement des loyers, mais s’oppose à toute demande de délais.

Régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié à personne pour Monsieur [C] et à domicile pour Madame [K] le 10 mai 2024, Monsieur [C] est comparant, mais Madame [K] n’est ni présent, ni représenté, son compagnon n’ayant pas de pouvoir pour la représenter.

Monsieur [W] [C] expose vivre en concubinage avec Madame [K] ; Il est en arrêt de travail depuis le 1er décembre 2023, il n’a pas perçu ses indemnités journalières en raison d’un changement de département, il a donc dû attendre jusqu’au 25 juin 2024 pour percevoir l’arriéré qui lui étaient dû.

Madame [K] est auxiliaire de vie et perçoit un revenu par mois d’un montant de 1527€.

Monsieur [C] propose de régler le loyer et les charges courants outre un montant mensuel de 180€.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire (article 4.3.2 du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 1974,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 27 avril 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [W] [C] expose vivre en concubinage avec Madame [K] ; Il est en arrêt de travail depuis le 1er décembre 2023, il n’a pas perçu ses indemnités journalières en raison d’un changement de département, il a donc dû attendre jusqu’au 25 juin 2024 pour percevoir l’arriéré qui lui étaient dû.

Il indique que Madame [K] est auxiliaire de vie et perçoit un revenu par mois d’un montant de 1527€.

Monsieur [C] propose de régler le loyer et les charges courants outre un montant mensuel de 180€.

Madame [J] [X] déclare s’opposer à la demande de délai, mais ne conteste pas une reprise de paiement avant l’audience.

Il convient d’accorder à Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que cette dernière sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais sont respectés.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Si Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] ne respectent pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, alors, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] seront occupant sans droit ni titre de la date de résiliation de la clause résolutoire et à défaut de départ volontaire de leur part, ils seront tenus de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] sont tenus solidairement de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

C’CHARTRES HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.532,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2024ASK TERMEMOISINCLUS « saisir ici terme du mois inclus » \* MERGEFORMAT

Août 2024 (échéance août 2024 incluse).

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022 entre Madame [J] [X] d’une part et Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] d’autre part portant sur un local à usage d’habitation situé 9 A rue Nicochet 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 27 avril 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] à payer à Madame [J] [X] à titre provisionnel la somme de 6.532,84 € (six mille cinq cent trente deux euros et quatre vingt quatre cents) au titre des loyers et charges dus conformément au dernier décompte en date du 24 septembre 2024 (échéance août 2024, incluse);

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] à se libérer de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mois dont 35 mois en versant la somme deASK nbremoisaccordé « saisir ici nombre de mois accordés » \* MERGEFORMAT

180 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant jour le 10ASK JOURDUMOIS « saisir ici le jour du réglement des mensualités accordées » \* MERGEFORMAT

10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [X] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

* que Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] soient condamnés solidairement à verser à Madame [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Madame [J] [X];

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

DÉBOUTONS Madame [J] [X] de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [V] [K] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME