TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00519 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5N

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [R], [D] [S]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Etablissement NOGENT PERCHE HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE,

dont le siège social est sis 14 rue du champs Bossu – 28400 NOGENT LE ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, demeurant 5 rue Lalo – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [R],

Monsieur [D] [S],

demeurant tous deux 6 rue Gabriel Hayes – App 04 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 3 février 2023, ETS NOGENT PERCHE HABITAT exerçant sous l’enseigne OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE a donné à bail à Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] un local à usage d’habitation situé au 6 rue Gabriel Haye 28400 NOGENT LE ROTROU, pour un loyer mensuel initial de 354,37€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE a fait signifier le 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.514,36 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’ OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024 , Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier si besoin est;

— de condamner ce dernier à titre provisionnel au paiement :

— de la somme de 3.398,74€ à compter du commandement de payer jusqu’au jour de la décision à intervenir et avec intérêts au taux légal,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement avec intérêts de droit,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4.749,30€.

L’OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE indique accepter des délais de paiement pour permettre aux locataires d’apurer la dette locative.

Régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte en l’étude le 18 juillet 2024, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] comparaissent. Ils ne contestent pas la dette locative, mais sollicite des délais de paiement expliquant que Monsieur [S] travaille en intérim pour un revenu oscillant entre 1.000€ et 1.700€ par mois, Madame [R] est en recherche d’emploi, ils ont deux enfants et ont fait une demande de FSL.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 16 octobre, le bailleur a adressé un décompte en date du 15 octobre 2024confirmant la dette à hauteur d’un montant de 4.749,30€.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 3 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 1.514,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 18 février 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R], comparants, ne contestent ni le principe, ni le quantum de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement en offrant de régler en sus du loyer courant la somme mensuelle de 200€.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024, date de la résiliation du bail.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.749,30€ échéance de juin 2024 incluse.

Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R], ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.749,30€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.514,36€ à compter de la date du commandement de payer soit le 14 février 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] sollicitent de délais de paiement pour apurer la dette locative en versant en sus du loyer courant la somme de 200€. Les bailleurs acceptent les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de la proposition faite par la locataire.

Compte tenu de la demande des locataire et de l’accord du bailleur, ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R], suspendus, sous condition du respect par ces derniers de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, la demande d’expulsion devient sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] ne se libèrent pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2023 entre ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE et Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] concernant le local à usage d’habitation situé au 6 rue Gabriel Haye 28400 NOGENT LE ROTROU sont réunies à la date du 17 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] à verser à ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE à titre provisionnel la somme de de 4.749,30€ (décompte du 16 octobre 2024), (quatre mille sept cent quarante neuf euros et trente centimes) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.514,36€ à compter de la date du commandement de payer soit le 14 février 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus

AUTORISONS Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 € chacune et la 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] soient condamnés solidairement à verser à ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courants et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONT les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS ETS NOGENT PERCHE HABITAT – OPH DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PERCHE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] et Madame [T] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME