N° RG 24/00446 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKEV

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [N] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [N] [H]

demeurant 9 rue A. Sergent Marceau – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE ci-après dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [K] [H] un local à usage d’habitation situé 9 rue A Sergent Marceau 28000 CHARTRES moyennant un loyer mensuel d’un montant actuellement de 771,15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT 2a fait signifier un commandement de payer le 5 février 2024 d’un montant de 3.701,08 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [K] [H], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, 3le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3.0701,08 4euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,

une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

5L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

C’CHARTRES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser la dette locative à la somme de 7.115,72 euros conformément au dernier décompte du 16 septembre 2024 (échéance de août 2024 incluse). Le bailleur précise qu’aucun loyer n’a été réglé depuis le mois de mars 2024.

Madame [K] [H], citée à personne, comparaît, et expose ne pas avoir reçu les APL. Elle est célibataire et à quatre enfants dont trois enfants mineurs. Ses revenus sont de 1.000€ par mois. Elle a en outre contracté 2.000€ de dettes environ. Elle sollicite des délais et propose de régler 200 en sus du loyer courant et des charges.

Un diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du Conseil départemental a été reçu par le greffe avant l’audience, mais fait état d’aucune rencontre avec Madame [H].

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, l’octroi de délai et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat signé le 2 mai 2019 par les parties prévoit en son article 5.6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [K] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.701,08 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Madame [K] [H] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est incontestable que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courants ni des charges depuis le mois de mars 2024.

La dette locative est importante et ne cesse de croître, en outre les revenus et charges de Madame [K] [H] à savoir un salaire de 1.000€ en tant qu’auxiliaire de vie et des dettes autres que locatives à hauteur de 2.000€ ne remplissent les conditions légales d’octroi de délais de grâce et ne permettent pas un apurement de la dette due au bailleur dans un délai de 36 mois.

Dés lors, il convient de rejeter la demande de délais formée par Madame [K] [H].

A défaut pour Madame [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C’CHARTRES METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisoire :

Madame [K] [H], ne pouvant bénéficier de délai, et le bail se trouvant résilié à compter du 19 mars 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, est occupante sans droit ni titre depuis cette date et à défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenue de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui 8ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

10Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

C’CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance due au 16 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7115,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés ou indemnités d’occupation due au 16 septembre 2024.

Tous règlements effectués depuis cette date s’imputera du solde des sommes restant dues.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La locataire, qui succombe à la cause, 11sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire en matière de référé et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre C’CHARTRES METROPOLE HABITAT et Madame [K] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé 23 Place Saint Louis 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 19 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C’CHARTRES METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [K] [H] à verser à C’CHARTRES METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.115,72€ au titre de l’arriéré locatifs et d’indemnité d’occupation à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au C’CHARTRES METROPOLE HABITAT;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisoire au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DÉBOUTONS C’CHARTRES METROPOLE HABITAT de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME