N° RG 24/00575 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLU5

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e KARM

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [R]

né le 26 Octobre 1977 à VITRY SUR SEINE (94400)

et

Madame [I] [R]

Tous deux demeurant 78 rue Charles Peguye – 38370 ST CLAIR DU RHONE

et représentés par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [U]

demeurant 2 allée de la Flute enchantée – Rdc porte A01 – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [X] [H], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er mars 2023, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] ont donné à bail à Monsieur [J] [U] un local à usage d’habitation situé au 2 allée de la Flûte Enchantée RDC porte A01 28110 LUCE outre un parking numéro 5, pour un loyer mensuel de 505 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] ont fait signifier le 9 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1472,95 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 3243,43 € au titre de l’arriéré de loyers à actualiser au jour de l’audience – d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit le montant de 590,16€ par mois jusqu’au jour de la libération effective du logement, actualisée annuellement dans les conditions de la clause insérée au bail

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés selon les termes du bail et pour le surplus des sommes réclamés à compter du commandement de payer

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 novembre 2024, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] [R] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 5618,04€. Ils s’opposent à l’octroi de délais.

Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] [R] font valoir que Monsieur [J] [U] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience que la dette locative n’a cessé d’augmenter.

Monsieur [J] [U] régulièrement convoqué par acte déposé en l’étude a comparu en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, il indique qu’il est célibataire et qu’il a perdu son emploi.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 précitée prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 1472,95 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 10 juin 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [J] [U] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette locative par le versement de la somme de 200€ en sus du loyer courant et des charges.

Les bailleurs s’opposent à tous délais.

Il n’est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant l’audience, la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [J] [U] n’apporte aucun élément concernant sa situation.

Il indique avoir perdu ses papiers et que son employeur aurait fermé sans plus de précisions.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [U] sera ordonnée. Monsieur [J] [U]sera débouté de ses demandes de délais de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [J] [U] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5618,04 €.

Monsieur [J] [U] reconnaît devoir ce montant de 5618,04 €.

Il ressort toutefois du décompte, que sont inclus des frais de courtage, qu’il conviendra de déduire.

Il sera donc condamné à payer à ses bailleurs la somme de 5.618,04 € en deniers ou quittances valables déduction faite des frais de courtage sur toute la période du bail (selon décompte produit incluant l’échéance de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 1472,95 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 590,16€.

Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] sont déboutés du surplus de leurs demandes.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] et Monsieur [J] [U] concernant le local à usage d’habitation situé au 2 allée de la Flûte Enchantée RDC porte A01 28110 LUCE et le parking numéro 5 sont réunies à la date du 10 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] à verser à Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] à titre provisionnel la somme de 5618,04 € (cinq mille six cent dix huit euros et quatre cents) en deniers ou quittances valables déduction faite des frais de courtage sur toute la période du bail (selon décompte incluant l’échéance du mois de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 1472,95 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 590,16€.

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS Monsieur [T] [R] et Madame [I] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME