N° RG 25/00236 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRKT

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[K] [N],

[G] [V] [N]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 plaidant substituée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [N]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [V] [N]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 10 boulevard Kellermann – 28200 CHATEAUDUN

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, Madame [D] [J], régulièrement représentée par la SAS TYRELL, a consenti à Monsieur [K] [N] et à Madame [G] [V] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé 10 Boulevard Kellermann à CHATEAUDUN 28200, moyennant le paiement mensuel de la somme de 476,00 euros hors charges locatives.

Par un autre acte sous seing privé en date du 15 février 2024, Madame [D] [J], régulièrement représentée par la SAS TYRELL, a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [J], régulièrement représentée par la SAS TYRELL, a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance des locatairesdans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés des mois de juillet 2024 à novembre 2024, a été réalisée le 20 décembre 2024 pour le loyer impayé du mois de décembre 2024.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 02 janvier 2025 pour une somme en principal de 3.069,80 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [N] et de Madame [G] [V] [N] le 03 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

4.101,80 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 janvier 2025 sur la somme de 3.069,80 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 7.197,80 euros.

Madame [G] [V] [N], convoquée par remise de l’assignation à domicile, et Monsieur [K] [N], cité à personne physique, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 15 février 2024 et 4 quittances subrogatives en date du 20 décembre 2024, du 26 février 2025, du 14 mai 2025 et du 12 août 2025.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, La quittance subrogative en date du 26 février 2025 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [D] [J] et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre ses locataires défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 4.101,80 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Monsieur [K] [N] et à Madame [G] [V] [N] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 03 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 janvier 2025 pour un principal de 3.069,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 mars 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] n’ont pas repris le paiement du loyer courant depuis plus d’un an. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [K] [N] et de Madame [G] [V] [N] et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 03 mars 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [D] [J], et en cas de subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 03 mars 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [K] [N] et de Madame [G] [V] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été prévue à l’article VI du contrat de bail intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [K] [N] et de Madame [G] [V] [N] s’élève à la somme de 4.101,80 euros représentant les loyers et charges impayés au 03 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail à l’article VI intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE », il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.101,80 euros représentant les loyers et charges impayés au 03 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2025 date du commandement de payer sur la somme de 3.069,80 euros et à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N], partie perdante, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 03 mars 2025 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre d’une part Madame [D] [J], représentée par la SAS TYRELL, et d’autre part Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] le 1er mars 2024 et portant sur un logement situé 10 Boulevard Kellermann à CHATEAUDUN 28200 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [N] et à Madame [G] [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [D] [J], pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [N] et de Madame [G] [V] [N], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 03 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Madame [D] [J], la somme de 4.101,80 euros (quatre mille cent un euros et quatre-vingt cents) au titre des loyers et charges impayés au 03 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2025 date du commandement de payer sur la somme de 3.069,80 euros et à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Madame [D] [J], une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée au dispositif du présent jugement, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N] et Madame [G] [V] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION