MINUTE N°25/02899

DOSSIER N° RG 25/00278 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6ER

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LOGIREP

127 rue Gambetta

92150 SURESNES

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [F] [U]

6 rue Simone Signoret

Tour 02 – Apt 2001

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2021, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [F] [U] un appartement situé 6 rue Simone Signoret – Tour 2 – Appartement 2001 – RDC à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 405,40 euros et 184,17 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [F] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.200,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 mars 2023, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [F] [U] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.201,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.073,44 euros selon décompte arrêté au 2 septembre 2025, comprenant les loyers d’août 2025.

La SA d’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mars2023.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [U], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois en plus des loyers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [U] précise que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable sa demande d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement le 29 avril 2025 et s’oriente vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La SA d’HLM LOGIREP indique avoir formé une contestation à l’encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2021 à compter du 29 mai 2023.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP produit le bail en date du 26 juillet 2021 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 2 octobre 2025, faisant état d’une dette locative de 5.715,78 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 103,14 euros soit :

— un montant de 0,80 euros les 21 février 2023, 21 mars 2023, 21 avril 2023, 19 mai 2023, 21 novembre 2023, 20 février 2024, 19 mars 2024, 19 avril 2024, 21 mai 2024, 21 juin 2024, 20 août 2024, 21 octobre 2024, 19 novembre 2024, 20 décembre 2024, 21 janvier 2025, 21 février 2025, 21 mars 2025, 23 avril 2025, 22 mai 2025, 20 juin 2025 ;

— un montant de 85,54 euros le 31 mai 2023.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Par conséquent, Monsieur [F] [U] serait redevable de la somme de 5.612,64 euros.

Cependant, le SA d’HLM LOGIREP sollicite uniquement la somme de 5.073,44 euros au titre de l’audience du 12 septembre 2025, somme que le tribunal ne peut dépasser.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [U] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 5.073,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 septembre 2025, mois d’août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2023 sur la somme de 1.200,56 euros, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 3.201,11 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L.733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation;

En l’espèce, le 29 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement à l’encontre de Monsieur [U] et a précisé s’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. A l’audience, la SA d’HLM LOGIREP fait part du fait qu’elle a contesté la décision de la commission de surendettement et que l’examen de cette contestation est toujours en cours.

En conséquence, compte tenu de la reprise du paiement des loyers par le locataire, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime, et d’autoriser Monsieur [F] [U] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 75 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

De même, Monsieur [F] [U] sera condamné à payer à la la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [U] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2021 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Monsieur [F] [U] d’autre part, concernant les locaux situés 6 rue Simone Signoret – Tour 2 – Appartement 2001 – RDC à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), sont réunies à la date du 29 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 5.073,44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023 sur la somme de 1.200,56 euros, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 3.201,11 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [F] [U] à s’acquitter de la dette, en procédant à des versements de 75 euros, jusqu’au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime au profit de Monsieur [F] [U] ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mars2023, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE