TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00437 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKCI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [G]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V]

né le 02 Novembre 1968 à SAINT HILAIRE DU HACOUET (50300),

demeurant 8 Avenue des Rochers – 50300 ST MARTIN DES CHAMPS

représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [G]

née le 17 Novembre 1945 à SE EVORA,

demeurant Le Clos Le Notre – 30 rue du Maréchal Leclerc Bât B RDC Porte 004 – 28110 LUCÉ

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 25 janvier 2022 et prenant effet à compter du 1er février 2022, Monsieur [N] [V], ayant pour mandataire la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES dont le siège social est situé 20-24 avenue de Canteranne 33608 PESSAC, a donné à bail à Madame [K] [G] un logement situé Le Clos le Notre, 30 rue du Maréchal Leclerc, Bâtiment B, rez-de-chaussée, porte n°4 à LUCE 28110, pour un loyer mensuel de 463,00 euros, outre une provision sur charges de 76,00 euros.

Par un autre acte sous-seings privés en date du 25 janvier 2022 et prenant effet à compter du 1er février 2022, Monsieur [N] [V], ayant pour mandataire la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, a donné en location à Madame [K] [G] un parking situé Le Clos le Notre, 30 rue du Maréchal Leclerc, parking n°29 à LUCE 28110, moyennant le paiement mensuel de la somme de 7,20 euros, outre une provision sur charges de 4,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un premier commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée dans ces deux contrats de location a été délivré à Madame [K] [G] le 25 avril 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 161,20 euros en principal.

Puis, le 19 janvier 2024, Monsieur [N] [V] a fait envoyer un deuxième commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée dans les contrats de location à Madame [K] [G] aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 721,32 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne physique le 18 avril 2024, Monsieur [N] [V] a fait assigner Madame [K] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation et du bail parking à effet du 20 mars 2024, par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal, condamner Madame [K] [G] au paiement :d’une somme provisionnelle de 2 262,21, en deniers ou quittances, correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 19 mars 2024,une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 d’un montant égal aux loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et de tous frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 et renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [N] [V], représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il remet un dossier, actualisant sa créance la somme de 2 769,40 euros, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [K] [G], régulièrement citée à personne physique, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 15 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [K] [G] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [K] [G] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. Cependant, l’absence de comparution de Madame [K] [G] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [K] [G] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 20 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la résiliation du bail de parking

Selon l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, il ressort de ces deux contrats qu’ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et une place de parking situés au même endroit. En outre, ils ont pris effet à compter du 1er février 2022. Dès lors, le parking est un simple accessoire au bail d’habitation.

Par ailleurs, le contrat de location du parking mentionne dans un article E intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” que le present contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Le contrat de location conclu contient donc une clause résolutoire et un commandement de payer se rapportant à cette clause a été signifié le 19 janvier 2024 pour un principal de 1 721,32 euros représentant le montant des loyers et charges impayés des deux contrats de location au 16 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location parking étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

L’expulsion de Madame [K] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des contrats de location antérieurs et afin de préserver les intérêts de Monsieur [N] [V], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [K] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [K] [G] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [K] [G] reste devoir une somme de 1 959,80 euros (2 262,21 euros – 192,41 euros – 110,00 euros au titre des frais de procédure et des frais bancaires) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [G] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis le 1er avril 2024 et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [K] [G], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [N] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [K] [G] à lui payer la somme de 600,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [N] [V] recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [N] [V], représenté par la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, et Madame [K] [G] à compter du 20 mars 2024 et portant sur les lieux situés au 30 rue du Maréchal Leclerc, Le Clos le Notre, Bâtiment B, rez-de-chaussée, porte n°4 à LUCE 28110;

CONSTATONS la résiliation du bail parking conclu entre Monsieur [N] [V], représenté par la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, et Madame [K] [G] à compter du 20 mars 2024 et portant sur les lieux situés Le Clos le Notre, 30 rue du Maréchal Leclerc, parking n°29 à LUCE 28110 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [N] [V] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Monsieur [N] [V], en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de mille neuf cent cinquante-neuf euros et quatre-vingts cents (1 959,80 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 19 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues à compter du 1er avril 2024 le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de six cents euros (600,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY