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Jugement N°

du 08 Janvier 2025

N° RG 24/00012 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GFEN

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S.A.R.L. MAQUETTES 3D

C/

S.A.S.U. GAEL CARTRON SAS

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— SELARL ISALEX T53

— M^e BARTEAU T15

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MAQUETTES 3D,

N° RCS 504 600 768, dont le siège social est sis [Adresse 8] ; représentée par la SELARL ISALEX, demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. GAEL CARTRON

N° RCS 802 065 540, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; représentée par M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 19 septembre 2024, à l’audience du 13 Novembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 08 Janvier 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société MAQUETTES 3D est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10] (28), et cadastré section AB n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

A compter d’avril 2016, elle a consenti un bail verbal à la S.A.S.U. GAEL CARTRON en vue de lui permettre d’exercer une activité de transformation et de commercialisation de produits à base de miel, en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 30.000 euros payable trimestriellement et par avance.

Par acte en date du 28 décembre 2023, la société MAQUETTES 3D a fait assigner la société GAEL CARTON devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par la société MAQUETTES 3D à la S.A.S.U. GAEL CARTRON avec toutes conséquences de droit.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 13 novembre 2024.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la société MAQUETTES 3D demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par la société MAQUETTES 3D à la société GAEL CARTRON;

— ordonner son expulsion des locaux qu’elle occupe à [Adresse 11] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la société GAEL CARTRON à la somme mensuelle de 1.800 euros, soit le montant du loyer actuel augmenté, et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux ;

— condamner la société GAEL CARTRON au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 800 euros et ce à compter du Jugement à intervenir jusqu’à complète et définitive libération des lieux ;

— condamner la société GAEL CARTRON au paiement de la somme de 44 170 euros (quarante-quatre mille cent soixante-dix euros) correspondant au montant des loyers arriérés arrêtés au mois d’avril 2024, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— débouter la société GAEL CARTRON de toutes ses demandes

A titre subsidiaire

— Dire en cas de délais accordés à la société GAEL CARTRON, que le défaut de respect de l’échéancier qui sera fixé entrainera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette restant due.

A titre très subsidiaire

— Dire en cas de délais accordés à la société GAEL CARTRON, si les effets de la résiliation du bail étaient suspendus par ces délais, que le défaut de respect de l’échéancier qui sera fixé comme le paiement des échéances courantes pendant le cours de ces délais autorisera la société MAQUETTES 3D à mettre en œuvre la mesure d’expulsion par tout Commissaire de Justice compétent, le bail étant définitivement resilié, et entrainera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette restant due.

— condamner la société GAEL CARTRON au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande de résiliation judiciaire, la société MAQUETTES 3D fait valoir, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, que la dette locative de la société GAEL CARTRON est évaluée à la somme de 44.170 euros, ce qui caractérise l’existence d’un manquement répété et continu du preneur à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la société GAEL CARTRON.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre des arriérés de loyers, elle fait valoir que la société GAEL CARTRON n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er janvier 2023.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement présentée par la société GAEL CARTRON, la société MAQUETTES 3D fait valoir que les pièces produites par la défenderesse sont insuffisantes pour justifier de ses difficultés financières et des mesures mises en œuvre pour revenir à meilleure fortune.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, la société GAEL CARTRON demande au tribunal de :

— débouter la société MAQUETTES 3D de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— lui octroyer un délai de 24 mois pour régler la dette locative ;

— dire que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens d’instance.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir, au visa de l’article 1343-5 du code civil, que son activité a été fortement impactée par l’épidémie de COVID-19, certains évènements importants ayant notamment été annulés. Elle ajoute avoir restructuré son activité et rechercher un acquéreur afin de solder sa dette.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il est également constant que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; / 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail verbal entre la SARL MAQUETTES 3D et la société GAEL CARTRON n’est contestée par aucune des parties. Le montant du loyer, à savoir 30.000 euros annuels, ainsi que les modalités de paiement de celui-ci, par trimestre et par avance, n’est pas non plus discuté.

La SARL MAQUETTES 3D fait valoir que la société GAEL CARTRON n’a versé aucun loyer depuis le 1er janvier 2023, estimant le montant de sa créance arrêtée au 17 avril 2024 à la somme de 44.170 euros ce qui n’est pas contesté en défense.

L’inexécution totale, pendant près de deux ans, de son obligation de paiement des loyers par le locataire est constitutif d’un manquement contractuel grave et répété.

A supposer que la demande de délai de paiement présentée par la société GAEL CARTRON soit fondée sur le dernier alinéa de l’article 1184 du code civil afin de faire échec à la demande de résiliation, il convient de relever qu’elle ne produit aucun élément sur sa situation financière récente, dès lors qu’elle se borne à produire ses bilans au titre des exercices 2020 et 2021. Elle ne produit par ailleurs aucun élément permettant de justifier d’une possible évolution de sa situation financière à moyenne échéance, se bornant à évoquer une restructuration ainsi que la recherche d’un repreneur dont elle ne justifie pas.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de délai présentée par la société GAEL CARTRON.

L’absence de règlement des loyers pendant près de deux ans étant constitutif d’un manquement grave et répété du preneur, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal au torts exclusifs de la société GAEL CARTRON à compter du présent jugement.

La société GAEL CARTRON devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En outre, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit à compter du 08 janvier 2024, la société GAEL CARTRON est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux. Il y a lieu de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 1.800 euros correspondant au montant mensuel du loyer le plus récent.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL MAQUETTES 3D fait valoir que la société GAEL CARTRON est redevable de la somme de 44.170 euros, dont il est justifié par la production d’un extrait des grands-livres des comptes clients valant décompte arrêté au 17 avril 2024.

La société GAEL CARTRON ne conteste pas être redevable de cette somme et ne produit aucun élément en ce sens.

Il y a dès lors lieu de condamner la société GAEL CARTRON à verser à la SARL MAQUETTES 3D la somme de 44.170 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 17 avril 2024.

Par ailleurs il sera rappelé que s’agissant de la demande du bailleur d’assortir cette somme d’une somme « à parfaire » au jour du présent jugement, l’article 802 du code de procédure civile autorise expressément le demandeur, à titre dérogatoire, à actualiser sa prétention de condamnation au paiement de loyer postérieurement à la clôture de l’instruction, ce que le bailleur n’a pas entrepris. Cette demande ne peut en conséquence qu’être écartée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à supposer que la demande de délais soit fondée sur les dispositions précitées, il convient de retenir que la société GAEL CARTRON ne justifie pas de sa situation financière récente dès lors qu’elle ne produit que ses bilans au titre des exercices 2020 et 2021. Il n’est pas ailleurs aucunement justifié d’une possible amélioration de sa situation financière à terme.

En conséquence, la demande de délais présentée par la société GAEL CARTRON ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société GAEL CARTRON, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société GAEL CARTRON à verser à la SARL MAQUETTES 3D la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal conclu entre la SARL MAQUETTES 3D et la société GAEL CARTRON au torts exclusifs de la société GAEL CARTRON, avec effet à compter du prononcé du présent jugement;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la société GAEL CARTRON et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT, en cas de besoin, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société GAEL CARTRON à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal, à la somme de 1.800 euros et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux et CONDAMNONS au besoin la société GAEL CARTRON au payer cette somme à la SARL MAQUETTE 3D;

CONDAMNE la société GAEL CARTRON à payer à la SARL MAQUETTE 3D la somme de 44.170 euros (QUARANTE QUATRE MILLE CENT SOIXANTE DIX EUROS) au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 17 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à actualiser le montant de la dette locative de la société GAEL CARTRON à la date du présent jugement ;

DEBOUTE la société GAEL CARTRON de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la société GAEL CARTRON aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société GAEL CARTRON à payer à la SARL MAQUETTE 3D la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY